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1、 北京朝阳奥运核心区水源九厂北京朝阳奥运核心区水源九厂 项目可行性研究报告项目可行性研究报告考察工作情况n 联合考察小组：n朱海彬总n战略管理部：刘冰，陈 路n市场部：符齐n假日风景项目：王昊亮 n 实地考察n地块实地考察（地块现 状，周边环境）n周边竞争楼盘考察（国 奥村、龙湖唐宁ONE、 中铁翰庭）n 情况沟通n与假日风景项目团队沟 通n与北京万科803新项目 小组沟通 n 材料沟通n工程采购、成本n市场营销、设计n财务n北京中心城市公司n假日风景项目主要内容n项目概况 n市场分析与机会选择 n产品解决方案 n项目运营 n土地获取方式及风险 n总结与建议1.1 地块基本情况项目位置行政区北
2、京市朝阳区奥运村乡 地段毗邻奥运公园 占地面积()代征地面积4300.653计容积率 建筑面积 (万)可售面积12.726 净地面积55523.862住宅面积12.626 小计59824.515非住宅面积0.1 容积率毛地（含代征绿地）2.5；净地 2.68办公楼0商业0.1 地价地价总额 (万元)底价87373.59车库 (不含地下)0测算价159000不可售面积2.155 土地单价(万元/亩)底价1049 小计14.881 测算价1909不计容积 率建筑面 积(万)可售面积 2.4 可售楼面地价(元/)(扣 除2万定向安置房)底价6866 不可售面积1.076 测算价12494小计3.47
3、6 土地使用权归 属北京市土地整理储备 中心通过挂牌方式出让土地使用权 土地规划用途居住 转让 方式公开市场挂牌 1.2 项目区位（1）北五环路国奥村中铁翰庭融域美伦堡北四环路林 萃 路域清街水源九厂n 项目位置示意图1.2 项目区位（2）项目毗邻奥林匹克中心区，随着北京奥运 会的成功举办，该区域已成为国际一流的 文化、体育、会展功能区项目位于奥林匹克中心区西侧，北五环林萃桥 西南n 宗地位于北京传统上风上水区域，奥林匹克核心区西区，紧邻奥运体育场 馆和奥运森林公园环绕，处于奥运核心区稀缺地段、稀缺景观资源，土地 价值提升空间较大本项目1.2 项目区位（3）n 项目所在亚 奥板块用地 规划主要
4、以 居住、教育 、体育设施 、公园性质 用地为主， 且基本为已 建成区，板 块成熟度高 ，土地宜居 性强1.3 宗地四至及现状（1）地 块北部（北五环绿化带）北部（北五环地铁口）东部（奥运射箭馆）东部（奥运射箭馆）西部（水厂）南部（京师园）道路及 水泥硬 化地面林萃路视频1.3 宗地四至及现状（2）宗地位置鸟巢水立方国奥村奥林匹克森林公园林萃路南侧为已建成住宅区、东侧、北侧、西侧景观资源优越视线无遮挡方向1.4 周边景观资源项目周边交通便利，道路通达p私家车交通：十分便利,周边道路网络发达。主要交通线路北四环路北辰西路（或中轴路）科荟路林萃路安立路科荟路林萃路市中心，道路网络密集,方便抵达p轨
5、道交通：在建奥运支线二期林萃路站紧靠地块，2012年建成,北接13号线霍营、南至三环北土城p公交线路：项目东侧林萃路有501路公交车可抵达北土城路牡丹园1.5 周边交通北五环路京承高速北四环路机场高速北三环路北土城路京承高速来广 营桥望和桥太阳宫 桥五元 桥四元 桥三元 桥上清桥健翔桥马甸桥健德桥安立路仰山桥安慧桥安贞桥林萃桥北苑路和平西 桥西 三 旗 方 向科萃路大屯路北沙滩 桥林萃路九厂南 路北辰西路北辰东路 景观大道5号线奥运支线 线奥运支线二期项目周边教育、医疗、商业配套丰富北师大附 小北大附中为明 实验幼儿园中科院感 应研究所洼里医院旭日购物中心解放军306医 院（三甲）漂亮购物广
6、场北辰购物中 心北辰世纪中 心林大附小本项目科大附小为明实验幼儿园中科院感应研究 所北师大附小306医院1.6 周边配套市政条件：项目三通一平条件交地，周边现状路除电力、热力外其他市政管线均 已敷设。电力：需从林萃西里开闭站引入；热力：考虑小区自建锅炉房。红线外 市政成本从咨询方案6158万元减少至1860万，优化4298万中水 电信 燃气污水 雨水 上水 电力1.7 市政情况用地性质:居住及居住公共服务设施总用地面积:59824.515平方米建设用地面积:55523.862万平方米代征道路：300.822平方米代征绿地：3999.831平方米总建筑规模148809.23万平方米其中:2万平方
7、米定向安置房建筑控制高度:60米净地容积率:2.68建筑套密度:250车位比:90平方米以上,1:1;90平方米以下1:0.5交评要求:项目北侧应开辟1条7米道路,项目内部南北通道路面不小于7米,两条道路采用双向交通组织机动车出入口应设置在南侧九厂南路和北侧7米宽道路上林萃路设置人行出入口,预留应急机动车通行条件应结合人行出入口、公交站点在林萃路开辟公交港湾 10米宽代征绿地130m399m150m372m1.8 规划条件现状住宅，高度60M55m不可建住宅p项目北侧未来地铁出入口有噪音 干扰p东界界为林萃路，双向四车道， 道路红线45m，有噪音干扰p南界为九厂南路，双向两车道， 道路红线约3
8、0m。受日照遮挡，进 深约55米区域无法建设住宅p用地内需由竞得人实施考古勘探 ，并承担挖掘保护费用地铁站噪音噪音1.9 红线内外不利因素用地方式：定向安置房按照经济适用房政策管理，划拨方式供地社区管理：定向安置房与其他商品房合并一个小区管理，共享小区公共配套设施，定向安置房物业管理费按照经济适用房标准收取（0.55元/ ,不含电梯费)户型要求：90户型120套，110户型74套，140户型6套位置选择：定向安置房位置应安排在该宗地南侧，与所建小区相对独立交付要求：签订出让合同后18个月内，完成建设工作并交付朝阳区政府建设标准：不得建塔楼，南北通透，保证每户有一个阳面朝向的卧室，每户厨房应建阳
9、台楼房单元安装带有对讲系统的防盗门，每户安装封闭式防盗门，电话、有线电视、宽带网入户，用电、给水、中水、燃气、供暖设施齐备、分户计量保证房屋其他使用功能，达到入住条件，楼房的内外装修标准应经有关部门审核同意1.10 定向安置房特殊要求北五环路北四环路清河八达岭高速本项目南沙滩北四环73号大屯小营安外大屯奥 体 中 心唐宁ONE中铁翰庭07年以来，与项目相 临的中关村片区、亚 奥片区优质地段项目 成交楼面地价全部超 过在11000元/ 1.11 周边可比地价分析（1）1.11 周边可比地价分析（2）参考地块容积率成交时间成交总价(万 )土地单价(万 /亩)楼面单价(元 /)大屯小营2.52006
10、-11-15248008426227北四环73号2.62006-12-301780007145631安外大屯224号2.92007-11-2783500213713767龙湖唐宁ONE3.82007-12-19206000242411573中铁翰庭2.22008-1-3064000216314750南沙滩1.62008-2-1587008418200(扣除配 建1万平方米 廉租房)本项目2.682009-6-26159000190912494北五环路北四环路清河八达岭高速本项目奥运南区安外大屯奥 体 中 心安立路西侧安外大屯项目（已成交）：6万安立路西侧（潜在供应）：8万奥南（潜在供应）：68
11、万（公建为主）周边存量土地及未来潜在供应稀少，并且相对集中，板块内土地资源极为稀缺！1.12 周边存量土地项目土地属性地块描述 城市角色土地区位等 级适合高端住宅开发历史角色城区北部，上风上水，邻近奥林匹克公园 城市发展趋 势奥运核心区，热点区域产业 构成研究院所、大学院校、文化、体育、会展 配套设施文脉属性中科院、大学院校聚集、奥运文化教育配套用地周边1公里半径内：北师大附小、为明实验 幼儿园商业生活配 套向东2公里即达亚北商业核心区，有北辰、飘亮等大型购物中心，餐饮、娱乐设 施 聚集。地块周边有生活所需的超市及餐饮，未来，北辰世纪中心商业兴 起之中文体娱乐 配 套项目靠近奥体公园，奥运会后
12、场馆 可投入日常使用，运动设 施完备。周边健身娱 乐设 施丰富。医疗配套项目3公里内三级甲等医院解放军306医院交通条件 公共交通林萃路上501路至北四环内牡丹园私家车项目紧靠北五环路，西距八达岭高速1200米，周边道路网密集，私家车交通便利 轨道交通未来8号线二期可提供便捷的轨道交通条件 交通噪音离主干道林萃路较近，有一定噪声噪音影响 环境景观 条件距离景观距 离项目东侧为 的国家森林公园，周边景观环 境资源丰富。空气质量临近森林公园，空气质量优越红线 外不利因数 项目南侧京师园小区有遮挡，需考虑退线，东侧 及北侧道路有一定噪声影响1.13 土地适合进行高端住宅开发主要内容n项目概况 n市场
13、分析与机会选择 n产品解决方案 n项目运营 n土地获取方式及风险 n总结与建议2.1 宏观市场情况n 06-08年以来北京市上市 和成交面积均呈现逐年下 降的趋势 n 按照09年1-5月份上市和 成交情况来看，预计09年 上市量将低于08年；但由 于08年成交量萎缩严重， 超出正常年份的下降幅度 ，预计09年成交总量将超 过08年，全年预计达到 1200-1400万平米n 06年以来，批售比于08 年3季度达到历史峰值， 之后迅速回落，09年以来 批售比持续维持在1.0以 下说明：09年2季度数据截至5月底06年以来分季度批售情况历年上市成交情况2.2 亚奥区域市场（1）n 本项目为典型的G2
14、土地属性，所处亚奥片区供给稀缺， 市场容量约60万平米北四环北三环京 承 高 速八 达 岭 高 速本项目鸟巢北五环奥林匹克森林公 园片区历年成交情况p 本项目位于北五环内奥林匹克核心区，紧邻奥林匹克森林公园，道路交通条件较好，典型的G2 类土地，但不适于首置类产品 p 目前片区内供给稀缺，供给量逐年减少，导致成交量逐年萎缩,2.2 亚奥区域市场（2）n 亚奥片区内成交均价波动起伏不大 ，呈稳健上涨趋势n片区内成交价格基本保持稳定，07年以来成交均价整体保持上涨态势n 08年以来首置产品成交比例依然最高，但主要来自国奥村和远洋万和城两个项目， 多数项目仍主要是改善类产品为主片区历年上市成交情况0
15、8年以来份产品线成交比例（金额）2.2 亚奥区域市场（3）n 各产品线存销比均较低，首改、再改产品线库存压力最小库存套数库存面积(平米)07-08年月均去化套数存销比（月）首置1182 9.4 11710.1 首改282 3.4 962.9 再改900 17.5 1018.9 高端219 9.3 1218.2 合计258339.73267.9 片区内分产品线存销情况2.3 中关村区域市场（1）n 邻近的中关村区域将成为本项目 的重要市场，本项目紧邻中关村 区域，而该区域07年以来仅3个项目在售，供给绝对稀缺，需求 旺盛n本项目距清华科技园约6公里， 直线距离约4.5公里，自驾车可 在15分钟之
16、内抵达中关村核心区域n07年以来中关村地区仅万城华府 、唐宁ONE和中铁翰庭在售，目前万城华府已经售罄，目前仅唐 宁ONE和中铁翰庭在售 n中关村地区的客户需求被挤压到 上地、西北旺、亚运村、五棵松 等片区北四环北五环八 达 岭 高 速本项目唐宁ONE翰庭清华科技 园6公里2.4 典型竞争产品（1）n 周边区域高端再改项目主要以国奥村、万和城和唐宁ONE为主，多数项目为普通再改产品竞品区域 项目主力户型总价 亚奥区域国奥村200三居、240四居700万美伦堡160三居290万融域148三居270万万和城210/260四居520万/650万亚运新新家园联排（400）1500万 中关村区域唐宁ONE180三居、360四居540万/1000万中铁翰庭90两居、130三居230万/350万2.4 典型竞争产品（2）龙湖唐宁one中铁翰庭国奥村2.4 典型竞争产品（3）n 国奥村n国奥村定位高端再改，主力户型为205平米三居 和240平米四居
