房地产多项目管理体系设计

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1、房地产开发公司 多项目管理体系设计北京大学房地产研究生班一、 背 景 2002年12月，我公司市场研究室对300家 三级以上资质的房地产开发企业多项目开发的 情况进行了抽样调查。调查结果显示：有73.3%的房地产企业在同 时运作着两个以上的项目，有4 %的房地产企业 在同时运作着四个以上的项目，8.67%的房地 产企业有异地开发项目。我公司正在运作着几个项目？调查同时显示对于多项目开发的目的，有94%的企业 选择了“实现资本、规模的快速扩张”，87% 的企业选择了“整合资源，使资源利用充分化” ，83%的企业选择了“创建知名品牌，提升品 牌附加值”。 部分明星企业多项目开发情况： 万科股份 ：

2、在深圳、广州、上海、南京、武 汉、北京、天津、沈阳等城市共有20多个开 发项目。华新国际 ：在沈阳、北京、成都、重庆、上 海、广州等现有12个开发项目。阳光100 ：在北京、济南、南宁、天津、重 庆等城市现有8个开发项目。大连万达 ：在大连、长春、沈阳、济南、南 京、昆明等城市共有20多个项目在运作。天津顺驰 ：在天津、北京、南京等地现有5 个开发项目。2003年3月，我公司联合江苏省建设厅对 南京市10家多项目开发的企业进行了深入调查 。几乎所有企业都存在“总公司对项目部之间 职责划分不合理，接口关系不明确”的状况。 异地进入南京的开发情况中，项目经理的任职 时间平均不足2年，项目成本核算偏

3、差率平均 高于20%。 多项目开发存在的“成长的烦恼”接口关系不明确、争权普遍内部制度不健全资金链出现问题公司指令执行变异与合作单位关系紧张对品牌贡献率不大与预期利润率偏差率较大同时运作3个项目最能实现资金、 人员配置的最优化，最易实现自有资金 的投资价值最大化。在快速扩张下，企业的资金 、人员、资源等已明显出现极限 状态下的不适应性！是否象炮弹一样升得快，也炸得快？产品开发模式可以复制，但企业管理模式不能沿袭！您能体会到一个100KG的大胖子仍穿着 50KG时的衣服的感觉吗？二、单项目管理与多项目管理的异同1、单项目管理单项目管理比较简单，从总经理到副总 经理、职能部门经理、主管、办事员，

4、几乎都是采用扁平化的垂直管理模式。 直线职能制的垂直管理模式是单项目管 理的最实用、最有效的管理模式。总经理管理者代表决策委员会副总经理副总经理前 期 部工 程 部采 购 部造 价 部销 售 部客 服 部办 公 室财 务 部项项 目目组织机构示意图 ：岗位示意图 ：董事会总经理副总经理部门经理主 管办事员2、多项目管理 多项目同时运作开发的特点多项目同时运作开发，各项目在地点、物业 类型、产品品质、客户定位、价格、营销策 略等方面均有不同性，所以在投资管理上、 人力资源管理上、产品设计上、销售上都会 有所不同。而公司希望能通过项目的开发销 售实现公司资本/规模的快速扩张，丛而符合 公司的品牌发

5、展战略。 垂直管理 几个项目的工作均统一在公司的一个部门操作， 各部门同时负责所有项目该阶段的工作。 优点： A、有利于节省人力； B、有利于充分利用公司已有的公共关系资源， 降低重新公关的费用； C、有利于有效控制，便于统一协调，共同行动 。 垂直管理的缺点： A、职能部门权利集中，易产生权力“寻租”； B、职能人员责任大，对人员的素质要求非常高，一旦 离职会造成工作严重脱节； C、职能人员多头管理、工作繁忙，易顾此失彼、亲疏 有别 D、项目总经理权利过小，受多头管理，积极性不高； E、实际工作中定是：问题集中于总经理，使总经理成 为不断开会和协调的机器。采用单项目的垂直管理模式显然是不行的

6、。 独立项目公司优点：A、分工明确，责任明确，目标明确，项目公司 内部人员对项目会有很深的认识；B、项目公司总经理权利集中，便于指挥和决策 ；C、易实现本土化经营。独立项目公司缺点：A、机构庞大，管理的等级太多，管理成本太高； B、项目总经理权利集中，一旦离职或工作失误，会给 项目造成重大的影响和损失； C、不利于公司现有内部资源和公共关系资源的利用， 易造成重复浪费； D、项目之间各自为战，领导风格会决定项目风格； E、项目之间沟通减少，不便于统一协调，共同行动， 公司品牌的统一性会受一定影响。 完全采用项目公司制的管理模式显然也是不行的。 公司希望（挑战点）：公司能对各项目实现及时、有效的

7、服务和监控； 充分利用公司既有的公共关系资源； 充分利用、整合和配置公司内部的资金、人力等资 源； 充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，决 策迅速、正确； 实现公司规模的快速扩张； 建立连锁运营、持续发展的公司品牌因此，建立垂直管理与项目公司管理相结合 的、与公司实际和项目实际相适宜的项目管理制是最 合理、最理想的管理模式。三、多项目管理体系设计 董事会副总经理副总经理总经理监事会副总经理资 金 部研 发 部设 计 室造 价 部工 程 部材 料 部客 服 部策 划 部品 牌 部办 公 室本 地 项 目合 作 项 目异 地 项 目图示： 代表“公司必须直接管理”代表“公司必须进行服务和指导

8、”代表“公司必须主控或监控”代表“公司根据合作章程可以主控或监控” 多项目管理有七种情形： （1）本地独资项目部 （2）本地控股合作项目公司 （3）本地参股合作项目公司 （4）异地独资项目公司 （5）异地控股合作项目公司 （6）异地参股合作项目公司 （7）承建项目公司对项目部的管理涉及以下方面 ：（一）以项目制为核心的公司发展战略规划与管理 （二）以项目制为核心的公司组织机构设计 （三）项目运作模式选择 （四）项目部的组建 （五）目标与计划管理 （六）保障服务与项目开发流程管理 （七）项目部内部管理公司对具体项目的服务、指导和管理涉及以下方面：（1）投资管理 （2）财务管理 （3）人力资源管理

9、 （4）行政事务管理 （5）法律事务管理 （6）研发与设计管理 （7）目标与计划管理（8）招投标与采购管理 （9）工程管理 （10）销售管理 （11）客户关系管理 （12）供方管理 （13）品牌管理 （14）信息管理 （15）企业文化管理多项目管理体系设计的注意要点A、明确定义服务、指导、监控、管理的含义防 止理解上的歧义； B、要明确界定公司和项目部在每一个方面的服 务、指导、监控或管理的职责权限。如设计 管理方面，包括如设计委托、设计过程控制 、设计评审、设计变更评审、设计单位评价 、设计改进统计等要分别明确公司和项目部 的职责权限、工作流程等。 C、要建立对管理及管理体系的测量、分析和

10、改进措施，以确保管理体系的充分、适宜、 持续有效示例： 某上市公司的多项目管理体系设计一、企业发展战略公司的优势是什么？公司的劣势是什么？当前和未来若干年内市场环境如何？稳固本市市场，市场份额达到多少？立足本市，进军异地？上“一线”，还是到“二线”、下“三线”？先进入哪些城市？各会计年度的项目布局、销售额目标？资源需求？如何实现目标？基本目标：通过项目 部和职能部门的协同 ，来满足客户需求， 构建竞争优势。解决思路：建立以项目制为核心 ，以高层决策、职能部门服务和 管理的组织体系矩阵制组织管理架 构分层分类的项目制 运行方案各机构的职能定位各岗位的职能定位二、组织机构设计1、组织体系设计的总体

11、思路 2、设计原则 按照有利于整合资源、降低成本、提高效率、 增强竞争力的原则对现有的组织架构进行调整。 经营职责由一线项目部承担，公司经营管理的 重心围绕一线展开，项目部是公司的利润中心； 公司的责任是“ “规范、监管、支持和引导规范、监管、支持和引导” ”，为项目 部提供服务和管理；项目部在接受公司管理的基 础上，充分利用公司既有资源，以提高效益和效 率。 项目制下业务管理的三级体系董事会业务决策委员会公司各职能部门业 务项目A 项目B 项目C 监控与管理体系 项目经理对业务的管理（一级） 各职能部门对项目的服务与管理 业务决策委员会对项目经理的管理和对关键点的 审议、纠偏与决策；对各项目

12、之间的总体安排和资源 调整。 信息反馈体系 项目经理直接反馈到决策委员会；各项目将项目信息汇总到决策委员会。明确的职责分配是关键 股东大会董事会监事会总经理副总经理研 究 发 展 部 部工 程 技 术 部总经济师计 划 成 本 部企 业 管 理 部法 律 审 计 部人 力 资 源 部总 经 理 办 公 室 证券部财务部财务总监销售部客 户 服 务 中 心总工程师董事会秘书项目部项目部项目部项目部项目部股东大会董事会监事会总经理副总经理研 究 发 展 部 部工 程 技 术 部总经济师计 划 成 本 部企 业 管 理 部法 律 审 计 部人 力 资 源 部总 经 理 办 公 室 证券部财务部财务总

13、监销售部客 户 服 务 中 心总工程师董事会秘书项目部 AA项目部项目部项目部项目部示例：3、职责分配是多项目管理最基本的问题。对于职责分配，明确比合理更重要 ！通过多种方式实现职责分配的明确 化和合理化，实现统一、闭合 方式1：传统的部门和岗位责任制（但必须做到 全面、不重复、不遗漏） 方式2：用图表明确接口关系 方式3：某一流程的职责分配 方式4：对流程的文字描述“职责分配”方式1：董事会总裁副总裁总工程师、财务总监办公室职责（略）财务管理中心人力资源部公司各职能部门与项目部的关系人力资源行政部 为各项目部提供人事行政助理，负责各项目部 的内部人事管理、后勤服务、档案管理、公文处理和对外联

14、络 等。财务部 为各项目部派驻财务人员和会计出纳，负责或协助项目 部的财务管理、工程造价、预算控制，为项目提供财务方面的 咨询和建议；为项目部提供资金运做的平台或内部银行支持； 为项目部与外部供方的交易结算提供平台。销售管理部 为各项目部提供市场推广人员，制定总体计划和目 标，协助并监督项目部执行；提供公用的品牌宣传、联合销售 。工程管理部 为各项目部提供设计、施工技术、造价等的服务和 管理。物资供应部 为各项目部提供大宗材料、设备的集中采购；为项 目部的其他物资采购提供的技术标准、渠道资源，必要时进行 管理指导。 示例：销售部1参与项目的可行性研究，提供市场特别是同质物业的数据资料 ，进行销

15、售价格预测，为项目投资决策提供依据。2提出项目产品建议书，参与设计方案的评审，提出设计改 进意见。3协助测算房屋单位的销售面积。4负责业主房屋权属证的办理，协助办理土地出让手续、销售预 售许可手续。5负责项目部成立以前的项目宣传和市场推广；项目部成立后， 协助项目部制订销售计划和广告计划，参与项目部对销售代理和广 告代理单位的招标和评审，协助项目部选择销售代理和广告代理单 位。6审核项目的各类宣传资料，审核项目的广告稿满足设计要求的 情况7统计汇总各项目的销售量、销售额、回款额等，测算项目部销 售指标的完成情况，作为对项目部的考核依据。8项目部解散后，负责项目剩余单位的销售和租赁。9负责项目配

16、套会所的运营和管理。 注意：不是全部职责A，是在“项目管理”方面的职责B，AB方式2：接口关系表部门相关部门职责项目部/公司职责办公室财务部1 2 3 41 2 3 4注意：有接口关系的职责C一般少于B，即：ABC方式3：某一流程的职责 例：设计变更控制程序职责 分配 100多个流程，一个都不能少！现场工程师提出A类变更，签署B类变更意见； 通知监理公司、施工单位，并监督设计变更的实施。项目部工程主管提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；进行“进度评审”项目部 分管副经理或 分管经理助理进行“进度和造价关联性评审”和“技术评审”。 通知现场工程师实施变更。项目经理提出A类变更；签署B类、C类、D类变更意见； 识别变更是一般变更还是