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1、 房地产发展投资决策与机会选择 南京大学商学院 葛 扬一、房地产投资决策的意义 n 房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要 解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设 地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投 资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经 济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。 n1、是房地产开发公司能否生存的关键n 房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投 资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个 房地产项目全部完成后，才能发挥投
2、资经济效益，而且建设地点一经确定， 就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。n 另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力 多，一旦开工建设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和浪费已投入的 大量人力、物力和财力，同时由n于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市场的时间，难以产生较好的投 资效益。 n 房地产投资项目建设本身的这些技术经济特点，就要求在房地产项目 建设之前重视投资决策。 n 房地产业的产品投资大、建设周期长、风险因素多，经营决策是否正确 ，是公司能否生存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利润，不断发展 壮大；而错误的决策，轻则造成公司亏损
3、，重则造成公司破产。n2、是房地产开发公司不断发展的关键n 房地产开发公司经营的外部环境主要有经营环境、物质环境、政策法律 环境等，其中处在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心内容是市场。 正确的经营决策，抓住了有利的投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中 立于不败之地。 n3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键n 总的来说，房地产开发公司的经营目的是n社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有进行科学的经营决策，才能使 房地产开发公司对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进行合理的安排 、有效的利用，以达到预期的最大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益 。 二、房地产发展投资决策的影响因素
4、n1、国民经济发展n2、宏观经济政策（短期、长期） n3、地方相关政策法规 n4、城市收入水平和增长速度 n5、住宅的自然需求 n6、城市化发展状况 三、房地产投资决策的内容 n1、确定房地产投资的目标n 房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定 房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。n2、拟订房地产投资方案n 在进行房地产投资决策的过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的 备选方案。判断n某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该房地产项 目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财务上是否盈利 。n3、测量风险n 由于房地产项目投资量大，建
5、设周期长，以及涉及面广，不确定性因素 多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时， 投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担 的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。n4、制定房地产投资的可行方案 n 决策在于选择，没有选择就没有决策在进行房地产投资决策中，制定供 决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的 可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。n5、分析与评价n 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其 有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在n问题作可行性分析，
6、并与预先确定的目标进行比较做出评价。 n 对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以在现有条件 下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，以便事先防 范，减少潜在问题发生的可能性。 n6、选择方案n 选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职 责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。 四、房地产投资决策的原则 n1、经济效益原则n 获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产 开发企业也是如此。n 开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的盈利 目的放在首要位置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这就是房地产投 资决策
7、的经济效益原则。 n2、科学化、民主化原则n 房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此 ，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。n 所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，后决策”的原则，必须做到先 对房地产项目进行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜绝“边投资， 边论证”，更不应该采取“先决策，后论证”这种违反客观规律的做法。 n3、系统性原则n 影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼 此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜集各方面 的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。n4、时间性原则 n 投资的时间观念即资金的时间
8、价值，事实上也是开发成本。 n 房地产项目投资先于房地产项目收益而发生，因此，房地产开发商必须 考虑到不同时间的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金和后期产生的 收益金，虽然在价格上一致，但它们在价值上却是十分不同的，这其中最直 接的就是利息问题。n5、风险控制的原则n 房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注 重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内 。 n 这既要求房地产开发商在确定自己的目标时留有一定的合理余地，同时 更主要是要求房地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采取一切尽可能 采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。 n6、责任
9、制原则 n 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推 倭的责任。n 必须建立责、权、利相结合的房地产投资决策责任制，是确保房地产 项目投资决策的科n学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。 n7、选择性原则n 房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目 可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发 企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案 的选择。 五、房地产投资决策方法 n1、确定型决策方法n 确定型决策方法（Decision Under Certainty）是指房地产决策方案中 有待实现的条件是确定的
10、，其结果也是明确的，这类决策问题为确定型决策 问题。n 确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案，就 可以作出决策。 n 一般地说，涉及到房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人 士费、利率、广告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。 n 应用确定型决策需具备的条件：n 第一，可供决策的可行方案有若干个；n 第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的；n 第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。n2、风险型决策n 风险型决策方法（Decision Under Risk）是指在房地产企业的开发经 营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同 的结果
11、n 进行风险型决策应具备以下几个条件：n 第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）；n 第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；第三，每个方案要存在两种或两种以上，不以决策者主观意志为转移的自 然状态；n 第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；n 第五，决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态 出现的概率。n 这种房地产投资决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态 ，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。 n3、不确定型决策方法n 一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言是可以人为地、主 观地估计出的。但在实际中，
12、有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在 系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所 估计，这种决策称之为不确定型决策（Decision Making Under Uncertainty）。它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。 n 不确定型决策的特点是，不仅不知道所处理的未来事件在各种特定条件 下的明确结果（自然状态），甚至连可能的结果及各种结果发生的概率都不 知道。在这种情况下的决策，n由于信息不完全，带有很大的主观随意性，所以人们只得提出若干不同的决 策准则作为不确定型决策的依据。这些准则包括：乐观准则、悲观准则、最 大最小后悔值准则、机会均等准则。 六、
13、房地产投资决策的程序 n 房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作 环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。n 按照科学的投资决策理论，房地产经营决策可分为如下六个基本步骤：n1、发现问题 n 决策是针对所需要解决的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的 原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。 n 所谓问题是指房地产开发公司实际经营状况与应达到或希望达到的经营 状况之间出现的差距。 n2、确定目标n 目标是经营决策的依据，目标选择错了，就会一错再错，造成整个经营 决策的失误。在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一 弄清问题的性质、特点和范
14、围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出 来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目 标。 n 一个好的房地产投资决策目标应满足以下要求：n（1）针对性（Pertinency）n 房地产经营决策目标的提出应当有的放矢，针对所存在的问题，切中要 害，选中解决问题的突破口，或是把握住开拓发展的最好机会。没有针对性 的目标就是空洞目标，针对性错了则是错误目标。目标的综合性来源于对问 题的综合分析和判断。n（2）明确性（Definitude） n 确定房地产投资决策目标的目的是为了实现它，因此投资决策的目标必 须明确、具体，使人能够领会执行。经营决策目标的含义要准确，不能模棱
15、 两可、含糊其词，也不能空洞无物，必须有定性与定量的表述。同时，必须 严格规定目标的约束条件。n 所谓约束条件（Constraint Condition）就是一些限制因素。如经营 决策时涉及的资源、人力、财力、物力、国家法令、制度等方面的限制性规 定以及必须达到的起码界限。 n（3）层次性（Hierarchy）n 当同一经营决策系统中同时存在着多个目标时，必须分清主次，应从其 可靠性、可能性、重要性等方面出发，按照主次顺序进行排队，有取有舍， 形成一个有机整体。n3、拟制方案 n 拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。 在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰 富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步 选择。n拟制方案时，需注意以下两点：n （1）整体的详尽性n 拟制的备选方案应把通向目标
