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1、房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/盐池福州北路西街果菜盐池福州北路西街果菜市场拟抵押贷款房地产市场拟抵押贷款房地产价格评估报告价格评估报告房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/房房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告估价项目名称：宁夏先捷道路工程有限公司位于盐池县福州北路（原爱晚路）东侧“西街果菜市场”拟抵押贷款房地产价格评估委 托 方：宁夏先捷道路工程有限公司估 价 方： 估 价 人 员： 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业
2、管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/提交报告日期：2007 年 8 月 29 日估价报告编号：宁中房估字（2007）第 29 号目目 录录一.致委托方函.1二.估价师声明.2三.估价的假设和限制条件.3四.估价结果报告.5五.估价技术报告. .13六附件1. 委估房地产的房屋产权所有证复印件；2. 委估房地产外观、内部状况和周围环境、景观的照片；3. 委估房地产所在位置图；4. 房地产估价机构资质证书复印件；5. 房地产估价机构营业执照复印件；6. 评估人员资格证书复印件；上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网：
3、 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：致致 委委 托托 方方 函函宁夏先捷道路工程有限公司宁夏先捷道路工程有限公司：接受贵公司的委托，我公司评估人员根据房地产估价规范和现场勘察，遵循房地产评估的原则、程序、方法和估价目的，对贵公司所拥有的位于盐池县福州北路东侧“西街果菜市场” （建筑面积1701.81m2与土地使用面积为 1739.50 m2）房地产价值进行了评估。估价目的、估价时点、评估结果如下：估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2007年8月28日。房地产总价：（RMB）2,8
4、88,904 元。大写金额（人民币）：贰佰捌拾捌万捌仟玖佰零肆元整。宁夏中大行房地产评估咨询有限公司法定代表人： 上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：20072007 年年 8 8 月月 2929 日日估估 价价 师师 声声 明明我们郑重声明：1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2.在估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3.我们与估价报告中的估价
5、对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4.我们依照中华人民共和国标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我们已对估价报告中的估价对象进行了实地勘查；6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；7.本估价报告无副本，复印件无效，任何使用本估价报告书复印件的行为造成的后果与本估价机构和估价师无关。8.由于委托方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的，委托估价方应负完全责任。9.本报告仅供委托方为实现本次评估目的使用, 他用无效。10、报告的全部或部分内容，未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门以外的单位或个人提供，未经许可不得发上海写字楼
6、，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：表于任何公开媒体上。参加本次估价的房地产估价师： 估价的假设条件和限制条件估价的假设条件和限制条件一、一、 估价假设条件估价假设条件1.本报告评估的价格为估价对象在现状条件下，按照目前的用途持续使用，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。2. 委托方提供的资料真实可靠，委托方通过合法途径取得估价对象土地使用权和建筑物所有权，未设定他项权利，且权属无争议。3.建筑面积为757.35
7、平方米的钢架棚可按正常手续办理出房屋产权所有证 。4估价时点时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，且估价对象的运作方式和程序符合国家与地方的有关法律、法规。5.当地房地产供求状况在未来一年内不会发生大的变化。委估房地产所在地区如果一年内房地产市场状况发生重大变化，应重新进行评估。6.经估价人员向委托方了解，委估对象无法定优先受偿款。7.本报告未考虑委托方或有负债因素、短期强制处分及抵押到期清偿因素对估价结果的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及与自然条件和其他不可抗拒力对估价对象的价格影响。委估房地产如果遇到短期强制处分等情况，应重新进行评估。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园
8、，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：二、报告使用的限制条件二、报告使用的限制条件1本报告有效期限自估价报告完成日起一年有效。报告应用有效期内使用时，估价结论应与报告一起完整使用；本报告之估价结论是估价对象在估价时点的公开市场价格或价值，报告应用有效期内，若由于国家政策、经济环境及估价对象本身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结论发生严重影响时，应及时申请估价机构重新估价而不可直接使用。2本次评估估价对象中的钢架棚未办理房屋产权所有证 ，应委托方要求，该建筑面积以委托方
9、提供资料中所载面积为依据，仅为本次估价使用，不作为确权的依据。3.委托方需对其所提供资料的真实性负责，若由此引发的一切后果由委托方独自承担并负责解释。4.本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本所更正，否则，误差部分无效。5本报告必须完整使用方为有效，对仅适用本报告中部分内容所导致的可能损失，本估价机构不承担责任。6.本报告由本机构负责解释。未经本机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告以任何形式公开发表，也不得在任何公开发表的文件、文章、通告等中引用本估价报告的全部或部分内容。7.本报告提交委托方一式两份，估价技术报告留存估价机构存档备案。三、变现能力分
10、析三、变现能力分析上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：1变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。本次委估对象为果菜市场可独立使用，但由于周边环境较差，房地产总价值较高，不易出售,故在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价格会有较大的差异。2若发生短期内强制处分情况，估价对象的变现价值通常会低于变现时的正常市场价格，所以建议报告的使用人关注未来市场变化风险和短期强制
11、处分风险。估价结果报告估价结果报告一、 委托估价方: 委托估价单位（人）：委托估价单位（人）： 宁夏先捷道路工程有限公司宁夏先捷道路工程有限公司联系人：叶树美联系人：叶树美联系电话联系电话:13369571888:13369571888二、 估价方： 受托机构：宁夏中大行房地产评估咨询有限公司受托机构：宁夏中大行房地产评估咨询有限公司机构地址：银川市新华西街机构地址：银川市新华西街 4747 号号资质证书号：资质证书号： 宁建房估证字宁建房估证字20072007第第 009009 号号法人代表：王法人代表：王 苗苗联联 系系 人：顾爱民人：顾爱民联系电话：（联系电话：（09510951）603
12、00886030088 60183886018388三、一般因素分析：三、一般因素分析：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：（一）自然地理位置盐池县位于宁夏回族自治区东部，与陕西、甘肃、内蒙古交界，属鄂尔多斯台地向黄土高原过渡地带，自古就有“灵夏肘腋、环庆襟喉”之称，区位优势十分明显。全县南北长 110 公里，东西宽 66公里，辖区总面积 8661.3 平方公里，是宁夏面积最大的县，占全区总面积的 13%。境内地势南高北低，平均海拔
13、为 1600 米，南部为黄土丘陵区，地势起伏，沟壑纵横，水土流失严重，约占全县总面积的 20%；北部为鄂尔多斯缓坡丘陵区，地势开阔平缓，约占全县总面积的 80%。四季少雨多风，气候干燥，属典型的温带大陆性季风气候。年均降水量 200mm 左右，年蒸发量达 2100mm。（二）行政区划全县辖 4 个镇、4 个乡，101 个行政村，679 个村民小组，1 个街道办事处，9 个社区，总人口 16.2 万人，其中农业人口 12.9 万人。2005 年，全县生产总值完成 9.82 亿元，其中工业总产值 6.23亿元，农业总产值 4.42 亿元；完成县级财政收入 4971 万元。城镇居民人均可支配收入 5
14、677 元，农民人均纯收入 2005 元。2004 年 11月份公布的第四届全国县域经济基本竞争力评价结果显示，盐池县一举成为全国县域经济提升速度最快的百县之一。（三）资源状况县境内资源丰富，开发潜力巨大。野生中药材分布有 130 多种，尤以甘草、苦豆草突出，面积分别达到 200 多万亩和 300 多万亩。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：1995 年被国务院命名为“中国甘草之乡” 。盐池是全国滩羊集中产区和宁夏畜牧业生产重点县，滩羊饲养量平均保持在 90 万只以上，二毛皮、滩羊肉等滩羊产品享誉海内外，2003 年被命名为“中国滩羊之乡” 。以滩羊
