《烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 1 -目 录第一章 项目总述一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位3二、可行性研究的依据4三、研究的范围及内容5四、可行性研究工作概况5五、可行性研究结论6六、项目主要经济技术指标7第二章 项目背景与市场分析一、项目背景分析8二、项目市场分析8第三章 建设规模、建设条件与选址方案一、建设规模14二、建设条件14三、项目方案选址18第四章 项目设计方案一、设计目标19二、总体布局19三、总体规划方案19四、建筑景观设计20五、结构设计20六、消防设计21烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 2 -七、公共服务设施21第五章
2、 环境保护与节能一、项目环境概况25一、主要污染源及污染物25二、环境治理措施25三、环境影响评价26四、节能26第六章 项目建设实施计划项目计划安排28第七章：销售策略分析29第八章：物业管理30第九章：投资估算和资金筹措一、估算依据及说明32二、投资估算32三、项目建设投资估算表35四、资金筹集及使用计划37第十章 项目效益分析一、经济效益38二、社会效益39三、环境效益40附件42烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 3 -第一章 项 目 总 论一、 项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位（一）项目名称：烟台名人高尔夫公寓项目（2#、3#）楼（二）项目说明：烟台名人高尔
3、夫公寓项目，整个项目建设规划用地 15000 平方米，总建筑面积 34500 平方米，规划用途为公寓，建筑密度 22%，容积率 2.3，绿化率 39%。整个项目共分 3 幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积 6000 平方米，建筑面积22710.40 平方米。（三）项目地点：烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场东南侧，北靠烟台名人酒店，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境及其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。（四）开发商及其概况： 1、开发商名称：烟台牟平天创投资开发有限公司2、开发商资质：房地产开发二级资质3、开发商概况：烟台
4、牟平天创投资开发有限公司成立于二零零四年，注册资本3000 万元，法定代表人黄占和，拥有职工 30 多人，主要经营房地产开发与销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良。公司现在已建“牟平新世界”、 “牟平汇龙湾大厦”。牟平新世界是烟烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 4 -台市牟平区倾力打造的重点商住楼工程，总建筑面积约 25000 平方米，该项目位于牟平区的主要商业街宁海大街与通海路交界处，南对华联商厦、西临商业大厦，社区底蕴充足，是居住经商之聚福宝地。该项目2004 年初开工，于 2005 年 4 月竣工并交付使用。牟平新世界产权商铺的销售，为广大有闲散资金的投资都提
5、供了一种全新的投资产品，同时必将吸引外来资金的流入，带动牟平当地的经济发展。牟平新世界无论在建筑立面、建筑形态还是在商业业态分布方面具有超前性，是标志性建筑，是牟平新城区建设中的一张名片。汇龙湾大厦位于牟平区北关大街与东关路交界处，占地约 6550 平方米，总建筑面积为 26000 平方米的十七层商住楼：公司以打造“牟平最高品质的住宅”和创建“牟平第一财富中心”商业广场为开发理念。该项目 2004 年 10 月开工，并于 2006 年 6 月底竣工并交付使用。随着城市化的快速推进，城市面积的急剧扩大，城市人口的急剧膨胀，牟平区现有商业设施远远不能满足人们的消费需求！且存在发展失衡的趋势，而汇龙
6、湾大厦的建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商业的腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰的高度，成就牟平的新地标。在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，烟台牟平天创投资开发有限公司以雄厚的资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司一直秉承着人文开发设计理念和强烈的社会责任感为市民打造精品楼盘，以最热情的服务、最高品质的楼盘为牟平人民尽心。（五）规划设计：威海新元建筑设计院二、可行性研究的依据1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 5 -2、烟台名人高尔夫公寓规划设计方案；3、国有土地转让合同；4、国有土地使用证；5、烟台名人高尔夫公寓项目岩土工
7、程勘察报告；6、委托方提供的烟台名人高尔夫公寓项目相关资料。三、研究的范围及内容1、项目背景与市场分析2、建设规模、建设条件与选址方案3、项目设计方案4、环境保护与节能5、项目建设实施计划6、销售策略分析7、物业管理8、投资估算和资金筹措9、项目效益分析四、可行性研究工作概况烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设、土地、规划等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座谈，就取得土地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量
8、相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。五、可行性研究结论烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 6 -烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地 15000 平方米，总建筑面积 34500 平方米，规划用途为公寓，建筑密度 22%，容积率2.3，绿化率 39%。整个项目共分 3 幢公寓楼，本期 2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积 6000 平方米，建筑面积 22710.40 平方米。烟台名人高尔夫公寓项目总投资 7184.41 万元，其中土地费用713.62 万元，前期工程费用 116.97 万元，房屋开发费 4451.24 万元，其他费用 122.86 万元，
9、管理费用 162.14 万元，销售费用 327.03 万元，财务费用 680.40 万元，不可预见费 197.23 万元，税费 412.92 万元。详见项目投资估算表。其中开发商自筹资金 3000 万元，占总投资的41.76%，向金融部门融资 3000 万元，占总投资的 41.76%。项目预售收入预计 1184.41 万元，占总投资的 16.49%。经济效益：该项目完成后，可实现销售收入 10900.99 万元，实现利润 3008.01 万元，项目投资利润率为 41.87%；实现利税 3716.57 万元，项目投资利润率为 51.73%。结论：该项目已得到政府全力支持，开发商烟台牟平天创投资开
10、发有限公司，管理科学、信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括 2 栋 11 层公寓。本项目的设计理念为借助高尔夫球场的天然环境，为其提供配套服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。经市场调查和分析，该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 7 -行。六、项目主要经济技术指标（表 1-1） 序号指标名称单位数量备注一项目用地m
11、26000二建筑规模1建筑面积m222710.40地上规划建筑面积m222710.40三容积率2.3四绿地率%39五项目总投资万元7184.41土地费用万元713.62前期工程费用万元116.97房屋开发费万元4451.24其他费用万元122.86管理费用万元162.14销售费用万元327.03财务费用万元680.40不可预见费万元197.23税费万元412.92六单位面积平均造价元/m23163.49七建设工期年1第二章 项目背景与市场分析烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 8 -一、项目背景分析烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场
12、，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟平区建成“烟台东部沿海城市”的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲、娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了：九哩假期、半岛蓝湾等休闲娱乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造出一个超过 3 亿的新商圈。 名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯一性、稀缺性的自然资源对高尔夫公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期、半岛蓝湾、精英高尔夫球场等；项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与市
13、区及养马岛旅游、休闲、娱乐等共同形成一个新的休闲旅游城。本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足 30 分钟的车程。再加上烟台市政府的大力支持，本项目具有较好的发展前景。二、项目市场分析（一）牟平总体经济状况2007年，牟平经济实现稳定快速增长。全区实现生产总值153.9亿元，地方财政收入5.7亿元，规模以上固定资产投资99.3亿元，同比增长27.7，增幅高出全市平均增长水平2.5个百分点，列全市第三位。其中城镇投资53.8亿元，增长29.0；农村投资35.7亿元，增长8.0；房地产投资9.8亿元，增长2.3倍。城市居民人均可支配收入14464元，农
14、民人均烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告- 9 -纯收入7100元。牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积1588平方公里，耕地面积4万公顷，海岸线长65公里。辖10个镇（大窑镇、姜格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、莒格庄镇、水道镇、武宁镇、王格庄镇、观水镇、高陵镇）、3个街道办事处（宁海办事处、文化办事处、养马岛办事处）、608个行政村，设有1个省级经济技术开发区、1个省级旅游度假区（与养马岛办事处合署）和沁水工业区、港口经济发展区，总人口48万人。牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦、玉米、甘薯、花生等，是全国的粮油基地县之一。果品主要有苹果、梨、大樱桃、板栗等，是“烟台苹果”的主产区之一，年产量超过十万吨。区内海域盛产鲍鱼、海参、紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国一百个水产先进县（区）之一。牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。近几年，牟平区依托开放优势、资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。在第一产业中，围绕粮
