资产评估

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1、第一章 资产评估概述第一节 资产及资产评估的内涵第二节 资产评估的目的和特点第三节 资产评估的假设和原则1 1第一节 资产及资产评估的内涵一、资产及其分类资产资产是特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的，并 能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。（一）资产的内涵（二）资产的特征uu1.1.资产是权利主体拥有或控制的；（依法取得的财产权利资产是权利主体拥有或控制的；（依法取得的财产权利 ） uu2.2.资产是能够给权利主体带来经济利益的资源；资产是能够给权利主体带来经济利益的资源； uu3.3.资产价值能以货币计

2、量；资产价值能以货币计量； uu4.4.资产具有使用价值和交换价值。资产具有使用价值和交换价值。2 2（三）资产的分类uu1.1.按资产存在形态分类：按资产存在形态分类：有形资产和无形资产有形资产和无形资产uu2.2.按资产是否具有综合获利能力分类：按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产和整体资产uu3.3.按资产能否独立存在分类：按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产和不可确指的资产uu4.4.按资产与生产经营过程的关系分类：按资产与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产经营性资产和非经营性资产第一节 资产及资产评估的内涵3 3二、资产

3、评估的内涵资产评估是专业机构和人员，按照国家资产评估是专业机构和人员，按照国家 法律法规和资产评估准则，根据特定目的法律法规和资产评估准则，根据特定目的 ，遵循评估原则，依照相关程序，选择适，遵循评估原则，依照相关程序，选择适 当的价值类型，运用科学方法，对资产价当的价值类型，运用科学方法，对资产价 值进行评定和估算的行为。值进行评定和估算的行为。第一章（一）资产评估的定义第一节 资产及资产评估的内涵4 4 1.评估主体 具有评估资格的机构和人员 2.评估客体 被评估的资产 3.评估依据 遵循的法规，行为文件、合同协议 4.评估目的 评估结果的用途 5.评估原则 资产评估的行为规范 6.评估程

4、序 从开始准备到最后结束的工作顺序 7.评估价值类型 评估价值性质的规定 8.评估方法 具体技术和手段（二）资产评估的基本要素第一节 资产及资产评估的内涵5 5一、资产评估的特点（一）资产评估的种类（二）资产评估的特点l1.按评估工作的内容分：一般评估、评估复核、评估咨询。l2.按评估面临条件与遵循准则程度分：完全评估、限制评估 。l3.按资产评估的对象分：单项资产评估、整体资产评估。 1.市场性 评估活动来源于市场；结果经得起市场检验。 2.公正性 技术公正；评估人员立场公正。 3.专业性 专业人员和专业机构的专业活动 4.咨询性 评估结果不等于成交价格，不需强制执行。第二节 资产评估的目的

5、和特点6 6第二节 资产评估的目的和特点二、资产评估的目的为资产交易当事人双方提供拟交易资产在资产评估时点的 公允价值。（一）资产评估的一般目的（二）资产评估的特定目的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特 定目的，即满足不同资产业务的要求。资产业务主要包括：1.1.资产转让 2.企业兼并 3.企业出售4.企业联营 5.股份经营 6.中外合资、合作 7.企业清算 8.抵押担保 9.企业租赁10.债务重组 11.企业资产保险7 7第三节 资产评估的假设和原则一、资产评估假设工作原则（对估价师）工作原则（对估价师） ： 1. 1.独立性原则独立性原则 2. 2.客观公正性原则客观公正性原

6、则 3. 3.科学性原则科学性原则 4. 4.可行性原则可行性原则 5.5.简易型原则简易型原则二、资产评估原则1. 1.交易假设交易假设2. 2.公开市场假设公开市场假设3. 3.持续使用假设持续使用假设4. 4.清算假设清算假设经济技术原则（对资产）：经济技术原则（对资产）： uu 1. 1.预期收益原则预期收益原则 uu 2. 2.供求原则供求原则 uu 3. 3.贡献原则贡献原则 uu 4. 4.替代原则替代原则 uu 5.5.评估时点原则评估时点原则8 8第二章 资产定价原理第一节 资产价值构成理论 一、劳动价值论及其对资产评估的启示劳动价值论（生产费用价值论）是成本法评估资产的理论

7、 基础，从资产供给角度来度量资产的价值。 1.资产的价值由劳动决定，即由生产该项资产的社会必要劳动 时间决定。评估中须充分考虑该项资产的社会必要劳动时间； 2.生产某项资产的社会必要劳动时间，会随着社会技术水平的 进步和劳动条件的改善及劳动者劳动技能的提高而不断变化， 并呈现出下降的趋势。评估中必须注意资产的技术性贬值； 3.一项资产的价值量会随着社会必要劳动时间的变化而变化， 并最终由先进技术条件下产生的同类资产的社会必要劳动时间 所决定。评估时把资产至于市场条件变化的动态中考虑。9 9二、效用价值论及其对资产评估的启示内容：效用价值论认为，商品价值是人对商品效用的主观心 里评价。对商品拥有

8、者来说，有效用才有收益，收益决定商品 价值，效用越大，收益越高，资产的价值越大。启示： 1.资产的效用意味着资产的收益； 2.资产的收益通常表现为一定时期内的预期收益流，因此必须 考虑预期收益的时间价值； 3.效用价值论是一种从需求方的角度对资产的价格进行分析， 并对资产的现实价格进行评估的思想。第一节 资产价值构成理论 效用价值论是收益法评估资产的理论基础，从资产需求角度 对资产的价值进行分析。1010第一节 资产价值构成理论 三、新古典经济学价值论及其启示启示： 1.进行资产评估时，必须考虑资产的生产成本； 2.进行资产评估时，必须考虑资产的市场需求； 3.不同的经济条件和市场供求状况都会

9、影响资产的市场价格； 4.资产价值是一个动态的概念。内容： 1.资产的价值来源于生产和消费两个方面； 2.生产成本决定其供给，效用或收益水平决定消费需求； 3.市场经济条件下，资产的价格由供给和需求双方共同决定。1111一、资产评估价值类型的概念 抵押、保本、收益现值、现行市价和清算价格四种。 2.从资产评估假险、课税、投资、清算、转让、交易价值等。 4.以评估依据的市场条件分：市场价值和市场价值以外的价值。第二节 资产评估价值类型资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其 表现形式。二、资产评估价值类型的分类1212第三节 货币时间价值理论一、货币时间价值理论货币时间价值是指资金经历一

10、定时间的投资和再投资所增 加的价值。所以等量的货币资金在不同的时点上具有不同的价 值。一般用现值P和终值F表示不同时期的价值。(现在价值，称本金) PF (未来价值，称本利和) 单利 复利u将资金P存入银行，年利率为 i，按年计息，求n年后的本利和？ 单利：F=P+P*i*n=P(1+i*n) 复利：复利终值系数（F/P,i,n）（P/F,i,n）复利现值系数1313第三节 货币时间价值理论二、货币时间价值理论对评估实践的启示依据货币时间价值理论，获得不同时点上相同数量的收益， 其价值是不相同的。采用收益现值法评估，需要将不同时点上 的收益分别进行折现处理，然后加总。 1.将10000元存入银

11、行，年利率为5%，三年后终值是多少？ 2.某公司计划4年后进行技术改造，需要资金120万元，当银 行利率为5%，公司现在应存入银行多少资金？1414第四节 资产补偿理论 一、资产补偿理论的基本内容 （一）企业资产的正常运营以投入生产要素得到 合理补偿为前提 （二）企业资产补偿分为价值补偿和实物补偿 （三）企业一般采用不同的方法对消耗掉的生产 要素进行补偿1515第四节 资产补偿理论 二、资产补偿理论对资产评估实践的启示 （一）进行资产评估时，必须认识到不同资产的 形态如何，资产运营是一个连续的过程 （二）不同的资产有不同的补偿特点，应根据各 自的补偿特点采用不同的评估方法 （三）在采用特殊方法

12、进行资产评估时，可将资 产的补偿程度作为评估结果的矫正与补充。1616第五节 生产要素分配理论 生产要素分配理论认为，企业在完成一个生 产周期后，生产要素都应该得到相应的报酬，即 资本得到利息，劳动得到工资，土地等自然资源 得到地租，企业家得到利润，知识得到收入，公 共产品得到税收。企业要为各类生产要素支付报 酬都相应地分配给各类生产要素的提供者。 从经济学角度看，生产要素分配问题的解决 方法有两种：即生产要素的市场供求决定规律和 边际生产力分配规律1717第五节 生产要素分配理论 一、市场供求决定规律 在市场上，供求双方通过竞价决定着生产要 素的市场价格，这就是由市场决定的生产要素报 酬。在

13、完成一个生产周期后，企业收益首先满足 上述生产要素各自的报酬分配，如有剩余，应归 企业投资者即股东所有。 二、边际生产力分配规律 边际生产力是指在投入的其他生产要素数量 、质量不变、企业技术水平保持不变的情况下， 再增加或者减少一个单位的某种生产要素，所增 加或减少的产量1818第五节 生产要素分配理论 边际生产力分配规律是指，一种生产要素应该得 到的报酬取决于它的边际生产力，两者在数量上应 该相等，边际生产力越大，应该得到的报酬越多。 三、生产要素分配理论对资产评估实践的启示 （一）市场供求决定规律对资产评估实践的启示 1、考虑现行价格，避免主观因素 2、只要交易双方能按一定的市场价格有效的

14、达成 交易，则资产的定价是合理的 3、在评估中只要能形成被评估资产有效的市场交 易，则应该根据市场规律要求来决定资产的现时价 格1919第五节 生产要素分配理论 （二）边际生产力分配规律对资产评估实践的启 示 1、要准确评估企业的个别资产的现行价格，就 必须准确测定该资产在产出实现中的贡献。 2、在资产评估中，可以按照边际生产力的分配 规律，采用剔除法来确定边际生产力难以确定的 某项资产的贡献，从而准确评估该项资产的现行 市价 3、运用边际生产力分配规律进行资产评估的思 想对于企业资产的整体评估具有重要的借鉴价值2020第三章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法的基本涵义及理论依据

15、 （一）市场法是指利用市场上同样或类似资 产的近期交易价格，经过直接比较或类比分 析以估测资产价值的各种评估技术方法的总 称 （二）供求决定价值论是市场法的理论基础 ，市场法是根据替代原则，采用比较和类比 的思路及其方法判断资产价值的评估技术规 程2121第一节 市场法 二、市场法的基本前提 （一）一个活跃的公开市场 （二）公开市场上要有可比的资产及其交易 活动 1、功能上可比 2、市场条件可比 3、成交时间与被评估基准日间隔不能过长， 应在一个适度的时间范围内。2222第一节 市场法 三、市场法的基本程序及有关指标 （一）选择参考物 （二）在评估对象与参考物之间选择比较因 素 （三）对比指标量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上调整已 经量化的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果2323第一节 市场法 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 1、现行市场法 2、市价折扣法 3、功能价值类比法 （1）资产价值与其功能呈线性关系的情况 通常被称作生产能力比例法 （2）资产价值与其功能呈指数关系的情况 通