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1、 目 录一、项目立地分析.1(一)立地条件.1 (二)地块环境.4 (三)立地分析总结.8二、区域背景.9(一)区域概况.9 (二)主要产业园区概况.11 (三)发展规划.13 (四)区域背景总结.15三、市场分析.16(一)奉贤区宏观市场.16 (二)南桥新城市场.18 (三)市场分析总结.25四、项目定位.26(一)项目 SWOT 分析.26 (二)项目定位.28五、项目投资评估.31(一)投资评估说明.31 (二)项目评估依据.32 (三)项目财务评价.341一、一、项项目立地分析目立地分析(一一)立地条件立地条件1、地理位置项目位于南桥中心城区（北至浦南运河、南至环城西路、东至环城东路
2、、西至环城西路）西南角。项目四至：北至育秀路、南临环城南路、东靠贝港（河道），西隔已有建筑（通阳公寓、农贸市场）为军民路。军军民民路路 本项目南桥中心城区南桥中心城区22、主要经济指标建设用地面积：54551 总建筑面积：98076 万综合容积率：1.83、地块现状目前，项目基地为上海警备区某部高炮营地。据门岗士兵介绍，该营地将于今年 12 份之前全部撤离。地块方正，内部资源十分优越，东侧沿河及北侧区域种植有大量高大树木，绿树成荫，若后期能够完整保留，将对提升项目品质大有裨益。地块内部建筑主要分布于中央训练场两侧，中央训练场以东区域主要为老式陈旧营房，一层结构，有一定的历史价值；以西区域为新建
3、的办公、教室、食堂以及车库用房等。N基地俯视图中央训练场3基地内树木基地内老营房基地入口及中央训练场4(二二)地地块环块环境境1、四至环境项目以北项目北靠新建成的三层商铺，中间隔有围墙。商铺沿育秀路成一字排布，对面为新建成的阳光四季园小区，多层住宅均已入住，高层住宅将于年底交房，沿街商铺正招商中，目前人气略显不足。项目以南项目南面是环城南路，基地与道路之间建有沿街商业（三层）和悦华大酒店员工宿舍。环城南路周边都为近几年开发建成的社区，环境面貌较为理想，生活机能配套逐步跟进，居住氛围渐浓。北侧围墙育秀路沿街商业环城南路5项目以西项目西侧与已建建筑（通阳公寓、农副产品批发市场、变电站）相邻，其中西
4、北角有一联通信号接收塔，有一定的辐射影响。项目以东项目东临天然河道，河岸线生态植被茂密，是项目后期可利用的景观和生态资源。农副产品批发市场信号接收塔贝港河道62、交通条件道路交通：目前项目出行主要依靠两大横向道路，环城南路和育秀路。地块南向的环城南路路面宽敞整洁，直接通向 A4 和沪杭公路，是连接区域外部的主动线；经地块北向的育秀路可快速到达人民路、南奉公路等南桥城区心脏地带，是连接区域内部的主动线。公共交通： 环城南路上有多条公交线路，最近的军民路站点距离本项目仅有需步行 1-2 分钟，出行较为便捷，公交线路主要连接浦东、莘庄以及奉贤、金山等其它地区。莲庄专线（地铁莲花路站交大乐购庄行）浦卫
5、专线（东方医院易初莲花南桥汽车站石化）浦卫线（白莲泾塘桥南桥汽车站石化汽车站）环城南路育秀路7莘海线（莘庄地铁站交大乐购海湾）奉贤 11 路（西渡汽车站易买得大润发购物广场）轨道交通：跟据规划，轨道交通 5 号线南延伸线途径奉贤，沿沪杭公路一侧建设，本项目距离最近的站点奉贤新城站步行 1 刻钟左右时间，预计将于 2012 年通车。若该规划得以良好实施，将推动南桥城西发展，提升本项目出行的便捷度。3、生活机能目前，项目周边的生活机能设施较为齐全，周边步行 15 分钟生活圈内分布有农贸市场、大卖场、学校、医院、银行等各种生活配套及市政公用设施，距离老城商业中心也仅一刻钟左右的车程，生活便利度较高，
6、可满足居民日常生活所需。沪杭公路奉浦工业园站西渡站东川路站奉浦火道站奉贤新城站本项目轨道交通 5 号线规划走向图8周边生活配套9(三三)立地分析立地分析总结总结通过以上立地条件分析可知：项目内部资源丰富，地块内有大片高大树木以及老式营房,在当地具有唯一性和不可复制性稀缺价值,是项目可利用的景观资源及营销卖点。地块方正，有利于规划布局，且周边环境良好。项目地理位置优越,交通导入动线清晰,直接受老城核心地段辐射,在地段属性上属于老城城区。项目周边生活配套齐全，居住氛围日渐浓厚，后期可开发用地较少,地段价值将日渐凸显。总体而言，项目立地条件较为理想，地质条件较为优越。仅从立地条件而言，项目具备良好的
7、发展前景。理解一个项目，只从项目本身的条件出发是远远不够的，要对一块土地、一个项目未来发展的潜力作出精确地判断，这就需要将其所处的区域背景及市场环境结合起来。10二、区域背景二、区域背景(一一)区域概况区域概况1、概述奉贤，位于长江三角洲东南端，地处上海南部，南临杭州湾，北枕黄浦江，东与南汇接壤，西与金山、松江相邻，北与闵行区隔江相望。区域总面积为 704 平方公里，户籍人口 51 万，常住人口 79 万，下辖 8 个镇和 5 个开发区（上海市工业综合开发区、奉贤现代农业园区、上海化学工业区奉贤分区、奉贤海湾区以及奉贤海港综合经济区）。南桥镇位于奉贤区西南，距市中心 42 公里，是奉贤区政府所
8、在地和奉贤区政治、经济、文化和信息中心，也是上海市郊“1966”规划中九大新城之一。南桥镇区域面积 112 平方公里，现辖 17 个行政村，37 个居民委员会，居住人口 27 万人，是列入计划的上海市 2010 年国际大都市中心辅城总体规划中的南上海滨海新城。112、经济发展1 经济总量近几年，奉贤经济稳步较快增长。2006 年奉贤全区实现增加值 268.8 亿元，比上年增长 20%，是 2003 年的 1.9 倍。其中，第二产业增加值为 180.1 亿元，可比增长 22.0，对 GDP 的贡献率为 72.8，正处于快速的工业化阶段。在远郊的青浦、金山及奉贤三区域中，奉贤区经济总量处于中等水平。2 居民收入区域区域06 年年 GDP（ （亿亿元）元）增增长长率率（ （%） ）青浦358.417%金山254.526.2%奉贤268.820%区域区域05 年年职职工年平均收工年平均收 入（入（亿亿元）元）增增长长率率（ （%） ）青浦2394611.1%金山196235.9%奉贤204619.1%奉贤历年GDP走势141.7178.1223.4268.810601101
