《政策叠加致二手房冷清新房或迎良机》由会员分享，可在线阅读，更多相关《政策叠加致二手房冷清新房或迎良机（1页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、市场 深度2014.4.17 星期四责编： 韩慧英 美编： 超柏 校对： 锦雄 组版： 玉花B4 新闻热线： 968977 东快网： 拆迁补偿提升 二手房评估价将更透明等一系列政策近期频繁出台 政策叠加致二手房冷清 新房或迎良机王阿忠表示， 在如今的政策作用下， 对于二手房来 说， 做低价格的可能性也会越来越小。市场上二手房过 户量萎缩也是不可避免的。二手房的不景气， 直接会影 响到一手房市场， 从市场角度来说， 一手房会迎来春天。 徐鹏志对后市二手房市场比较悲观：“如果政策真 要严格并且持续执行的话， 可能将导致后期出现二手房 交易清淡的局面。 ” 同时他认为这给一手房市场带来了 机遇。只要
2、新房做好相应的营销规划， 就能抓住机遇， 在与二手房的竞争中凸显出优势。 比如闽侯南屿片区的正祥 香榭芭蕾， 依托优越的 区位和优质的自然景观， 加上符合客户需求的49-120 平方米刚需户型面积设计， 加上近期推出的九折特价房 和 “免首付” 特惠活动吸引了众多客户的关注和认可。 相对于其周边的二手房来说， 其相对更低的置业门槛， 带来更高的居住品质的优势十分明显， 获得众多购房者 的青睐也就在情理之中。 不过， 李辉却认为， 但就从短期来看， 新房市场的确 会迎来利好。但这次出台的调控政策对二手房市场会 有影响， 但不会是想象中的那么大， 毕竟银行贷款从紧 不可能持续， 一旦对于二手房的贷
3、款放松， 那么二手房 的潜在客户还是会回归二手房市场。经过记者这一段时间对二手房市场的关注， 发 现二手房的置业成本正在持续攀高， 特别是近期 出台的 “拆迁补偿价格不得低于市场价” ， 以及 “二手房评估价将有望提高” 的风声， 更是引发了 业内人士对于二手房市场的热议。 福州房地产专家王阿忠表示近期一系列政策 的叠加作用开始显现， 比如此前刚刚发布的消息 “停止老旧小区 （房龄超过15年） 的贷款” 也得到了 各大银行的印证， 这类房屋基本上已很难贷到款 了。这就意味着市民近期如果要购买此类房屋就 必须一次性付清全款， 这就给市民的置业带来了 极大的压力。 “近期有消息称今后二手房的评估价
4、将更加 透明， 这对购房者来说， 也会增加置业成本。 ” 思锐 地产副总经理李辉告诉记者， 在二手房交易过程 中卖方按净收入来卖房， 所有税费的实际承担者 都是购房者， 在以往的交易中不少中介为了让购 房者避免交更多的税， 时常会采取报低评估价的 方式。一旦评估价更加透明之后， 与市场真实交 易价相差无几， 这笔增加的税收最终还是要由购 房者来买单。 立丹行市场部总监徐鹏志则表示， 近期出台 的这些政策整体而言会对该类房龄较长的二手 房交易量产生较大的影响， 毕竟购房门槛高了， 限制了购买者。另外 “房屋拆迁补偿不低于市场 价” 意味着潜在拆迁区域的补偿标准将得到相应 的提高， 这也大大减少了
5、持有人出售的热情或者 是进一步巩固了老旧小区房源价格居高不下的 底气。 “总而言之， 目前二手房在调控压力下置业成 本不断提升， 这也造就了购房者购买二手房越来 越难的事实。 ”徐鹏志如是说。徐鹏志透露， 据他所知， 为提高 “评估价” 在二手房交易征 税中的普适性和接受度， 福州的二手房今后的 “评估价” 可能 会要求更为透明。也就是说， 税务部门将根据二手房买卖中 的实际成交价格据实核税， 但核定计税的最低标准不得明显 低于二手房市场真实价格。 如果二手房交易中评估价更为透明， 二手房会发生怎样 的变化？李辉指出， 如果该项措施实施后， 二手房交易中长期 盛行的 “避税” 模式 “阴阳合同
6、” 将不再具有生存空间。“这 必将导致交易税收成本提高， 他进一步解释称， 这相当于给二 手房交易征税标准打上了 “补丁” ， 交易双方或中介机构编造 “阴阳合同” 偷税的情况将得到遏制。当然， 对于二手房交易 双方而言， 相比原来的标准， 在实际交易金额相同的情况下， 实际纳税额将会有不同幅度的增加， 但由于不同类型的房产 征税项目存在差别， 因此不同的物业受到税费调整的影响不 尽相同， 但不排除一些购入不足5年的房屋交易税收成本会上 调2-3倍。 ” 李辉如是说。 福州知名房地产专家王阿忠表示， 受 “二手房评估价或将提 高” 消息影响， 市民购买二手房的税费成本将再次加大。不过从 长期来
7、看， 实现 “一房一价” 更有利于二手房交易健康发展。徐鹏志分析称， 过去有些人喜欢买二手房的原因之 一是二手房房源多、 好选房， 另外单价相对来说较低， 置 业的总成本低于新房， 但从目前的情况来看， 不仅贷款 难， 利率上浮， 加上需要承担较高的个人所得税， 二手房 的优势不断减弱， 可能一部分购房者转而去购买新房。 同时他表示， 目前来看， 新房相比二手房有了更多的优 势， 比如， 首付相对较低， 购房门槛较低， 首次置业首套 住宅首付正常为3成， 二手房首付大多需要五成甚至超 过五成， 这直接影响首次置业刚需客户的选择。另外， 一手房银行按揭贷款周期较长， 降低月供压力。 李辉对此观点
8、表示同意， 并举例说明， 比如鼓楼区 的成熟小区融侨锦江， 现在的单价在18000元左右， 一 百平方米的房屋， 总价180万元， 以目前的政策来看， 首 付至少在100万元以上， 而类比同等地段的融信澜郡， 一百平方米的总价在220万元， 首付在66万元左右， 同 时还能享受首付款分期付款。从置业成本以及置业舒 适度的角度来考虑， 当然是融信澜郡为较优的选择。 王阿忠告诉记者， 由于目前一手房的开发理念和品 质较早期而言有大幅度的提升， 包括园林景观、 建筑立 面、 物业管理、 社区配套等各方面明显优于早期二手房 项目， 这对于目前潜在购房客户而言也是核心关注方 面， 特别是对那些中高端改善
9、型客户吸引力更强。本报记者 刘畅 4月份以来，“拆迁补偿价格不得低于市场价”“二手房评估价 将有望提高” 等消息不断， 与此前的提高首付款比例和贷款利率 共同作用， 短期内给房地产市场带来重大影响。一系列政策的叠 加， 将产生什么效应？为何近期频繁出台此类政策？对新房市场 又带来了哪些影响？带着这些焦点问题， 记者连日来专访了业内 权威人士进行了详细了解。政策叠加作用显现 二手房置业难分析徐鹏志告诉记者，“房屋拆迁补偿不低于市场价” 更多是政 府对被征业主权益的保护， 特别是物权法、 城镇化加速的大背 景下， 减少潜在因房屋拆迁引发的群体性事件， 有利于旧城改 造或新城镇化建设的加速。 “然而
10、该政策的出台也大大减少了拆迁潜在小区持有人出 售的热情， 即使是出售也有了卖高价的底气。 ” 徐鹏志进一步解 释称， 如今随着租赁市场的日渐火爆， 租金每一年都有所递增， 所以作为待拆迁区域的旧社区房东而言， 大都会考虑先出租， 等到拆迁后再拿补偿的策略， 反倒对卖房并不热衷。这将直接 导致该类房源的减少。 李辉解释称：“即使仍然有房源出售， 购房者的议价空间也 进一步压缩， 但对整个二手房市场不会有大幅的影响， 因为该 类二手房交易量占比还是比较有限。 ” 王阿忠表示， 目前福州待拆迁项目大多集中在市区的老旧 小区， 随着未来拆迁深入， 较便宜的老旧公房会越来越少， 租金 也会越来越高。与此同时， 由于拆迁补偿上升导致这类住房价 格的必然上升， 也使得一些购房者的难度更加巨大。 “这样的情况对于二手房市场形成了压制， 而对新房却起 到了促进作用。 ” 王阿忠解释称， 补偿标准的提高， 大幅提升了 众多拆迁户的购房实力， 也就增加了其对一手房的购房需求。评估价透明化 令二手房置业成本提高A拆迁补偿提升 老旧小区价格直逼新房B影响二手房优势逐渐减弱 新房更具 “性价比”二手房市场或陷冷清 新房市场将迎来机遇后市与旧小区相比新建楼盘越来越注重环境的打造丽雅/漫画
