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1、调控政策解析和展望第一部分 ： 调控政策解析第二部分 ： 2009楼市回顾第三部分 ： 2010市场看点第四部分 ： 2010市场猜想上海光裕不动产咨询有限公司2009年12月23日第一部分调控政策解析因此我们需要关注政策对于房地产市场的态度因此我们需要关注政策对于房地产市场的态度由于通胀预期的存在以及宏观经济逐步回暖市场对于房地产的追捧已经达到狂热的地步在供应减少的同时，价格却在不断创出新高n国务院四措施遏制房价过快上涨 12月14日，国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启 动城市和国有工矿棚户区改造工作。 2009年，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过
2、快等问题，引起高度重 视。 为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 市场上流通的二手房源中有5成以上是在营业税5年的征收年限之内的，也就是说，大部分的房源在明年都将增加一大笔交易费用，而在业主强势的卖方市场格局下，这部分税费负担最终很可能会像当初一样转嫁到购房者的身上。营业营业税优优惠政策到期前后出售二手房差异 住宅类 型政策状态 2年内 2-
3、5年 5年外普通住宅 当前优惠政策 差额征 收免征免征优惠政策到期不续 行全额征 收全额额征 收差额 约4.1%5.50%0非普通 住宅当前优惠政策 全额征 收差额征 收免征优惠政策到期不续 行全额征 收全额征 收全额额征收差额0 约4.1% 约1.4%注：差额取当前五年内二手房价两年间平均涨幅和平均总价计算n二手房营业税免征优惠终结n12月9日，600万平方米经济适用房全部开工 位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目上海“晶城”破土动工。这处总规划建筑面积60万平方米的社区，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米
4、开工面积”的目标。 区域楼盘盘名基准价格（元/）周边边价格（元/）闵行翔泰苑 520012494闵行博雅苑 500012568松江新凯家园 4800-51008240【产权】有限份额为70%，转让款30%需上缴政府【房源】周边房价7000-11000元/，靠近轨交站点 【价格】基准价基础上上下浮动10%衡量标标准上海经经适房准入条件户口家庭成员必须具有本市常住城镇户口7年以上，并且在申请区5年以上。人均面积人均建筑面积15平方米以下。月收入人均年可支配收入低于27600元，人均财产7万元以下。住房交易申请人申请经济 适用住房前5年内未发生过住房交易的行为，申请家庭成员之间住房赠与行为除外。注释
5、符合前述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），可以单独申请购买经济 适用住房。【备注】：2008年统计数据：上海人均居住建筑面积为16.9，人均年可支配收入为26690元 。 【解读】：政府加大保障房供应的宣传和已经实际上市的保障性房源，会对目前过盛的买气起到一定的抑制作用，预期会有更多的购房者会因为房价过高而观望，从而给近期过热的楼市降温。这些经济适用房目前的定价，确定已经远低于市场上商品房的价格。可以大幅限低中低收入者的买房压力。不过这个价格对于家庭人均年可支配收入低于27600元，人均财产7万元以下的家庭来说，购房压力还是比较大的。2
6、0092012年五年内上海将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套，约2000万，此次开工的占同期全市住宅建设总量的20%左右。对于年均供应1000多万的上海楼市来说此类房源的入市将大大影响到普通商品住宅的吸收保障性住房的建设已经成为共识，执行情况决定了房价的走势，未来的楼市 将产生巨震。12月17日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。【20%-30%】【50% 】提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为分
7、炒地、囤地行为, , 对于小型的投机性房企会产生较大的影响。对于小型的投机性房企会产生较大的影响。n开发商拿地首付提高到50% n后续看点物业税或于2011年试点实证开征税率或为0.6%至6% 物业税模拟征收工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。 目前还没有一个明晰健全的产权制度，但征收物业税是大势所趋，预计会率先在深圳、北京，上海等地试点，全面施行，尚需一段时间。 物业税开征能较大程度的抑制投机需求第二部分2009年楼市回顾在经历了2008年底，宽松的货币政策和一系列救市政策的刺激，因为全球金融危机而陷入低估的中国房地产行业经历了短暂的调整后，出现了爆发式的增长。中国房地产行业的繁荣
8、是中国经济复苏的有力支持，前3季度，房地产开发投资对对GDP的贡献达到了38%，而原本拉动经济的三驾马车中的出口和消费已经失灵，这凸现了我国经济发展现阶段严重的结构性问题。【成交】2009年1月开始，上海商品住宅成交面积开始逐步增加，6月达到最高的218万方，随后逐步减少 ，截止到12月21日，成交量依旧低迷。【供应】2009年3月开始至11月，成交面积一直150万方的高位徘徊，但是在9月开始供应有减少的趋势， 截止到12月21日，供应大幅减少已成定局。【价格】2009年全年的价格基本为单边上扬的走势，同时，12月份的价格达到全年最高的20091元/环 比增加了10.8%。备注：数据截止日期为
9、2009年12月21日2009年11月上海房地产开发投资总额呈现整体上升的趋势，本月房地产开发投资额160.62亿元，环比上月增加16.14%，同比去年11月份增加19%。市场连续4个月房地产开发投资总额出现下降后开始上升，并超过7月的153.53亿元，成为年内最高水平。2009年11月上海商品房新开工面积246.39万，环比上月增加了283%，和去年同期相比增加41.7%。住宅新开工面积214.69万，环比上月增加了494.8%，与去年同期先比增加了84.7%，这是自6月份以来逐步下滑之后，出现的大级别反弹，年末翘尾因素影响凸现。2009年11月上海商品房竣工面积156.27万平方米，同比去
10、年增加1.8%，环比上月上涨35.9%，虽然比前几个月新开工面积有所增加，但相比去年年末，降幅明显。这对于后市的商品房的供应将会造成较大的缺口。 自2009年2月开始，上海楼市突然呈现出供小于的局面，当月供求比达到1：1.73，而5月份开始供求比差距逐步减少，11月供求比为1：1.23，供不应求的局面虽然仍在继续，但供求矛盾有所缓解。1.0面粉比面包贵面粉比面包贵实例：长风 楼板价：22409元/ 市场价：20000元/川沙 楼板价：14020元/ 市场价：13000元/ 浦东 楼板价：19039元/ 市场价：15000元/目前中国房地产及相关产业是与国民经济高度关联的产业，以目前态势长期发展
11、，不利于国家发展，危险程度较高。全国房地产开发投资占固定资产投资总额近20%，占国内生产总值近10%，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。房地产占房地产占GDPGDP比重过重，实体经济比重过重，实体经济相对薄弱，抗风险系数较低。相对薄弱，抗风险系数较低。2009年的中国楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象 上半年：刚性需求井喷+多项利好政策出台+全
12、球经济的好转下半年：投资热钱的涌入+防通货膨胀的预期+利好概念的提出上海2009年房价的快速飙升我们如今已经站在了房价的“历史之巅”供应不足导致12月商品住宅的平均成交价达20091元/平方米的历史最高位环比涨幅10.5%，同比涨幅达66.9%第三部分2010年市场看点政策转向，楼市面临结构性调整。保障性住房增加，抑制投机需求膨胀个贷从紧，加大差别化信贷政策执行力度流动性过剩催生泡沫日本的经验教训天量信贷的投放助推楼市火爆上涨n政策转向，楼市面临结构性调整2008年出台的房地产救市政策贯彻2009年，成效显著，房地产市场快速反弹并屡创新高，2009年房地产成为中国经济唯一的亮点。然而随着年终政
13、策方面的转向，抑制房价增长过快的基调已经确立，扩大保障性住房的建设，同时对于投机购房者采取了从紧的态度。因此，我们认为，2010年的政策导向将会由全面宽松，全面刺激转向有区别的对待，随着政策对于房地产的态度的转变，市场的经济结构将会发生变化。n保障性住房增加，抑制投机需求膨胀2009年住宅市场量价齐升，由长期积压的自主性需求所带动，随后由市场投机需求的跟进推波助澜。因此保障性住房的稳定增长，一直投机需求是政策调整的核心。在供应开发环节，政府应积极增加普通住宅的供应，尽管2007年以来，保障性住房作为政府的终点工程之一，然后长期所欠下的帐无法在短期内解决，这是一个长期努力的过程，因此普通商品住宅
14、仍是未来供应的主体，预计政府会加大对于囤地的打击力度，同时也会鼓励企业加速开发增加供应，以缓解供应不足的局面。在流通环节，政府应区别对待即将到期的优惠税费，同时政策优惠方面应向自住型需求和改善型需求倾斜，对于投机性需求应予以抑制。高地价引发的高房价并不足恐惧，关键是切合民生实际的保障性住房的建设才是政府未来主要的发展方向。n个贷从紧，加大差别化信贷政策执行力度 “国四条”措施之一：“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”明确点出的只有信贷政策，由此看来2010个人房贷进一步紧缩已成定局。 所谓“差别化信贷政策”，实际上
15、指代“二套房贷政策”。 2008年楼市低迷之际，政策转向，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可享受最大限度优惠。但是，很多投资投机之“狼”趁机混进了“羊群”，商业银行为抢夺个贷“蛋糕”，狼羊不分，而银监会、央行亦睁只眼闭只眼。 近期银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中就包括房地产信贷。另外，明年银行总体信贷投放量将明显少于今年，也将会使个人房贷有所紧缩。据此预计，对于大部分二套以上房贷而言，四成以上首付，1.1倍利率将成常态。 n流动性过剩催生泡沫 通过制造流动性去维持金融系统的稳定，这种做法实际上收效甚微，且不利于整体经济的稳定。在金融危机侵袭下
16、，各国大力注资的举措只能换取经济的短暂平衡及稳定。这样的措施需要政府源源不断提供大量的资金，且有引发通胀以及资产泡沫的风险。更为重要的是，政府大量的财政支出或将导致其丧失足够的财力去支持经济结构调整，同时在经济衰退时，通胀将使经济情况更为恶化。 资产通胀有可能引发下一场全球危机的发生 。 1929-1933年全球经济大萧条值得引以为鉴。1985年日元升值1986年资产流向房地产1987年房价上涨3倍1988年房价下降地王拉 升房价1991年房地产崩盘1985年的广场协议使日元大幅升值，这无异于给国际资本投资日本 的股市和房市一个稳赚不赔的保险。“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增 长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。 1989年，日本政府开始施行紧缩的货币政策，虽然戳破了泡沫经济，但 股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成
