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1、工 程 管 理工 程 管 理主讲人：李思德主讲人：李思德第一章第一章 工程管理在物业管理中工程管理在物业管理中的地位及作用的地位及作用 1 1、工程管理在物业管理中的地位、工程管理在物业管理中的地位 工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，科学、工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位，科学、合理的工程管理是对设备从运行使用、维护保养、检查维合理的工程管理是对设备从运行使用、维护保养、检查维修、更新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理修、更新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和
2、工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境。工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境。客服工程管理治安管理消防管理 2 2、工程管理在物业管理中的作用、工程管理在物业管理中的作用 只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能只有物业设施设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。工程管理的作用主要表现为：得以充分发挥。工程管理的作用主要表现为： 是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障；是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障； 是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证；是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证； 是城市文明建设和发展的需要；是城市文明建设和发展的需要； 能强化物业管理企业的管
3、理手段。能强化物业管理企业的管理手段。第二章第二章 工程管理范围工程管理范围 1 1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、 给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化系给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化系 统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、 考评等工作。考评等工作。 2 2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备） 、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理、机电设施（设备）、基础配套设施（设
4、备）的各项管理 制度和技术规程。制度和技术规程。 3 3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备 ）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程 资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。 4 4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大 型设备档案。型设备档案。 5 5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新 方案及月度、季度、年
5、度维修保养工作计划、费用预算和方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和 资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。 6 6、配合客户服务部做好客户入住时房屋设备设施的交验、配合客户服务部做好客户入住时房屋设备设施的交验 记录工作。记录工作。 7 7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及 外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 8 8、负责客户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与、负责客户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与 装修工程验收
6、。装修工程验收。 9 9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能 源消耗成本。源消耗成本。 1010、为客户提供热诚、快捷、高效的优质服务。、为客户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 1111、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。 第三章第三章 工程管理工程管理 随着经济的不断发展，为满足人们的各种需求，新建物业随着经济的不断发展，为满足人们的各种需求，新建物业都配备有完善、先进的楼宇设施、设备，这就给工程管理都配备有完善、先进的楼宇设施、设备，这就给工程管理提出了更高的要求。提出了更高的要
7、求。 建筑配套设施、设备的先进性和复杂性，要求工程管理要建筑配套设施、设备的先进性和复杂性，要求工程管理要靠专业知识和规范的程序、严格的标准及高超的技能。靠专业知识和规范的程序、严格的标准及高超的技能。工程管理给排水 管理消防 管理供配电 管理智能化 管理电梯 管理暖通空 调管理二次装 修与房 屋管理 给排水系统主要包括室内给水系统、室内热水供应系统、给排水系统主要包括室内给水系统、室内热水供应系统、 室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统 、室外排水系统、污水处理厂、雨水泵站等。、室外排水系统、污水处理厂、雨水泵站等。 消防系统主
8、要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、 火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。火灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。 暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、建筑通风、空气暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、建筑通风、空气 调节系统及冷源等。调节系统及冷源等。 发配电系统主要包括高压配电系统、变压器、低压配电系发配电系统主要包括高压配电系统、变压器、低压配电系 统、柴油发电机等。统、柴油发电机等。 智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、停车智能化系统主要包括可视对讲系统、闭路监控系统、停车 管理系统、电子巡更系统、公共广播
9、系统、周界防越系统管理系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统 、楼宇电视系统、综合布线等。、楼宇电视系统、综合布线等。 电梯主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、自动扶梯电梯主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、自动扶梯 等。等。第一节第一节 给排水系统的管理给排水系统的管理 一、概述一、概述 1 1、给排水管理的意义、给排水管理的意义 水是人类生存的最基本的要素，是物业使用功能的保水是人类生存的最基本的要素，是物业使用功能的保障条件之一。因此作为建筑项目中的给排水系统工程的工障条件之一。因此作为建筑项目中的给排水系统工程的工作正常与否，直接影响到业主作正常与否，直接影响到业主( (或
10、使用人或使用人) )的工作、生活和的工作、生活和物业功能的发挥。物业功能的发挥。 2 2、给排水设备管理的内容、给排水设备管理的内容 包括对辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和包括对辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，水箱的定期清改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，水箱的定期清洗等洗等 给排水设备设施管理主要包括以下几个方面：给排水设备设施管理主要包括以下几个方面： A A、给排水设备设施的基础资料管理、给排水设备设施的基础资料管理 B B、给排水设备设施的日常操作管理、给排水设备设施的日常操作管理 C C、给排水设备运行管理、给排水设备运行管理
11、 D D、给排水设备设施的维修养护管理、给排水设备设施的维修养护管理 二、给排水系统简介二、给排水系统简介 给排水系统是指小区内的各种冷水、热水供应和污水给排水系统是指小区内的各种冷水、热水供应和污水、雨水排放的工程设施的总称。它主要包括生活给水系统、雨水排放的工程设施的总称。它主要包括生活给水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、室外排水系统。、室内热水供应系统、室内排水系统、室外排水系统。变频供水系统变频供水系统1 1、生活给水系统、生活给水系统供饮用、烹调、盥洗、洗涤、淋浴等生活上使用。供饮用、烹调、盥洗、洗涤、淋浴等生活上使用。 生活给水的水质必须符合国家规定的水质标准。生活给水的水质
12、必须符合国家规定的水质标准。水箱水箱生活水泵生活水泵 气压罐气压罐高水箱高水箱低水箱低水箱水龙头水龙头2 2、室内热水供应系统、室内热水供应系统热水供应系统的设备包括热水泵、淋浴器、供热水热水供应系统的设备包括热水泵、淋浴器、供热水 管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压 阀等。阀等。水加热器水加热器热水泵热水泵3 3、室内排水系统、室内排水系统对小区排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分对小区排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分 为生活污水、雨水两类。排水体制有分流制和合流制。两为生活污水、雨水两类。排水体制有分流制和合流制。两
13、 类水共用一套管网排放叫合流制，两类水分别排放叫分流类水共用一套管网排放叫合流制，两类水分别排放叫分流 制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、 浓度及城市管网的排水体制而定。浓度及城市管网的排水体制而定。地漏地漏洗手盆洗手盆排水管排水管排水管件排水管件三、给排水系统的维护保养 室外给排水管道每半年全部检查一次，保证水管阀室外给排水管道每半年全部检查一次，保证水管阀 门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除 杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设。明暗沟每半年杂物，若管道坡度不正确，
14、应重新铺设。明暗沟每半年 全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。 排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年 对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保 持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。 室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好 ，喷水管道无锈蚀。，喷水管道无锈蚀。 雨水管、污水管每月检查一次，每次雨季前检查一雨水管、污水管每月检查一次，每次雨季前检查一 次，要求
15、水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接 口完好，无裂缝。口完好，无裂缝。第二节第二节 暖通空调系统的管理暖通空调系统的管理 一、概述一、概述 暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应 用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、用于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型商场、 综合办公楼等。综合办公楼等。 供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管 理成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是理成为物业管理中重要组
16、成部分。供暖系统的管理目的是 使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适使建筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适 的工作、生活环境。的工作、生活环境。 中央空调由中央空调由3 3部分组成部分组成: : 冷冻机房，空调水管网系统，空冷冻机房，空调水管网系统，空 调末端装置调末端装置( (空调机组、风机盘管、新风机组）等组成，空调机组、风机盘管、新风机组）等组成， 空调系统的作用是保证室内空气达到相应的设定温度，营空调系统的作用是保证室内空气达到相应的设定温度，营 造一个适宜的环境。造一个适宜的环境。二、中央空调系统简介 在空调系统一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断 创新，利用自然界给予人类丰富多彩的能源形式，在冷热 源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统这三大 组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目 前较常见的中央
