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1、浦东塘桥263-1地块项目入市价格建议报告上海筑城营销策划2009-102 2 2 2 2 2宏观市场分析 整体市场走势 办公市场整体走势PART 13 3 3 3 3 3全市住宅市场第一部分 整体市场解读u 成交面，08年整体房地产市场进入高度盘整阶段，成交萎靡，08年下半年始终处于供大于求的局面，成交量始终低于10万方，进 入09年随着政府救市力度的加大，市场开始呈现复苏迹象，至09年6月成交量达到最高位，同比08年同期成交量上涨114.8%，已经 超出07年同期水平，进入09年下半年成交量有所下降但仍旧远好于08年同期，市场供不应求明显；u 供应面，08年下半年至今除09年一月供应量较少
2、外，其他阶段供应均较平稳，月供应量保持在10万方以上；u 成交价格，08年下半年至09年上半年市场价格走势较平稳，进入09年下半年随着市场需求集中释放，呈现“量价齐升”的局面，09 年8月成交均价更是突破了20000元/大关，同比08年涨幅达37.5%；u 在经历08年楼市大萧条之后，进入09年以后市场逐步开始回暖，人们对于通胀的预期，在楼市进入传统的“金九银十”阶段，市场 成交火热；市场回暖，楼市成交向好呈现量价齐升数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产4 4 4 4 4 4第一部分 整体市场解读u 随着市场大经济的回暖，办公市场成交呈现积极态势，中心区域高品质办公物业受青睐，9月成
3、交量达到了40.6万，至08年 以来成交历史之最，同比成交更是上涨了达408%；u 从09年的成交价格来看，自09年5月以来呈直线上涨趋势，9月主力成交价格为29481元/ ，同比08年上涨82.6%；数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产全市销售型办公大经济回暖，市场高品质物业受青睐，成交同比08年上涨408%浦江双辉大厦集中 成交189445平方米5 5 5 5 5 5第一部分整体市场解读u 09年7、8、9月，内环内销售型办公主力成交集中于虹口和浦东两区，共成交了248885，占总成交量的81.89%， 但值得注意的，在成交最活跃的两个区域，成交量均为集中收购拉动；u从本案所处的
4、浦东区来看，7、8、9三个月共成交216217，其中9月，位于浦东银城路的浦江双辉大厦，至9月开 盘之初成交80套单元，成交均价44857元/ ；内环内办公近期成交成交主要集中于浦东虹口两区，成交多为集中收购数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产浦江双辉大厦成交189445 成交均价为44857元/ 上海港国际客运中心 15000，59500元/ 6 6 6 6 6 6全市商业成交小户型、低总价投资类商铺依旧为市场关注热点u成交面，全市商业成交曲线整体呈现波浪式，08年下半年商业市场受大经济影响成交量始终未突破10万方，09年上半年， 市场经济环境开始好转，08年下半年推出的多个小户型
5、低总价的投资型商铺（上海箱包城 、青年城、绿天商城）开始得到关 注，环比08年下半年成交量大幅上涨，近阶段由于人们普遍对于通胀的不良预期，作为投资类产品的商品依旧受到市场关注 ，成交量达到09年之最；u供应面，除08年下半年和09年9月有集中放量的现象外，其他阶段市场商铺供应量始终在地位徘徊；u成交价格，08年至今，商铺成交均价整体呈上涨态势，较08年之初，整体均价同比上涨40.3%;u从本案所处的区域及周边来看，商业成交量仅有“双辉大厦 ”（ 2345），“证大立方大厦 ”（1976），“鄂尔多斯 国际大厦”（1158），“中融碧玉蓝天大厦”（1255），区域商业发展较成熟，商业项目较少是成
6、交量较少 的主要原因 ；数据来源：方方工作室、佑威数据系统、网上房地产7 7 7 7 7 7市场小结整体市场显现向好局面，成交市场”量价齐升”第一部分 整体市场解读住宅u 随着市场回暖，整体住宅市场开始显现供不应求的局面，大浦东、普陀、嘉定、宝山等中外环区域成交量大幅上涨；u 08年市场调整带来的需求阶段性压抑在09年，政府大力救市的背景下得到释放，伴随着人们对于经济通胀预期的加剧，市场再次进入非理性“量价齐升”的走势；全市住宅呈现“量价齐升”的局面，办公u 办公市场在经历了世界大经济危机带来的冲击后，进入09年下半年市场开始活跃，成交大幅攀升，内中环高档写字楼再次成为市场抢购热点；u 成交多
7、为集中收购行为，故未来高端写字楼市场需求不明朗；大面积集中收购，高端写字楼市场成交量上涨商业u 伴随着经济的复苏，作为投资市场之一的商业也逐渐开始成为市场关注焦点，小户型、低总价投资型商铺为市场热捧；u 随着市场成交火热，成交价格一路飞涨，08年至今，成交均价同比上涨40.3% ，随着市场对于经济通胀预期的加重，预计后阶段该市场仍将是投资市场关注的焦点；小户型、低总价投资型商铺依旧为市场关注热点8 8 8 8 8 8市中心办公市场研究 全市主力在售办公楼 全市办公楼价格体系 主力项目去化情况PART 29 9 9 9 9 9第二部分 办公市场研究全市销售型办公楼在售总量超过50万，主要集中于四
8、川北路四平路、黄兴公园、长风公园板块内环中环黄兴公园四川北路 四平路五角场不夜城长风中山公园静安寺曹杨路浦东内环万达商业广场C座绿地汇创大厦海上硕合城白玉兰广场沪东财富爱家国际上海信息大厦陆家嘴金品骏丰国际海泰国际中信广场天宸玫瑰园嘉杰国际人民广场恒利国际万泰国际华宁国际飞洲时代华森时代企业广场北岸长风汇银铭尊国浩长风汇华大厦旭辉商务广场101010101010全市销售型办公楼在售总量超过50万，以5A标准、CBD核心区、景观办公、商办综合体特点为主所处板块主力在售项目总体量办公标准层层数单套户型 （）目前售价 （元/）在售量（）备注五角场板块绿地汇创大厦544681800-200014107
9、、190、200、35116000-1800041475一栋5.2m挑高、一栋平层万达广场C座30317126324114、161、170、1832400005A甲级，政企扶持型黄兴公园板 块海上硕和41707900、19007、16163、166、199、2121400034700公寓式办公、乙级白玉兰64692129313、24118、242、400-6001500017803沿河、俯瞰黄兴公园沪东财富180000109224、2653、60、79、831700017343小户型精装修公寓式办公爱家国际33157100016100、137、171、33018000-2000011324Ar
10、tdeco风格，现房四平路及四 川北路 骏丰国际5100013002883、118、123、151、2262500026176双轨，集中商业+5A办公嘉杰国际24000123327112、215、219、整层2700016544集中商业+甲级办公，整层出售 +分拆零售中信广场104241221747156、194、212、5646000071934地标建筑、商办综合体天宸玫瑰广场39200140028200-1400 23000-2800039200 10号线、集中商业+5A海泰国际33765100027/28000-380007729老楼改建，江景现房不夜城 板块企业广场1800001900
11、3567、83、124、160、1802500024299标准5A办公华森钻石广场/2700025000酒店、办公、商业综合体长风 板块汇华大厦58221800、110014、28112、150、160、202、23420000-2500016432小户型公寓式办公国浩长风150000100030118、205、214、22318000-200005657160万方综合体、俯瞰长风公园北岸长风2895451100-150019118、270、320、370250000商办综合体、俯瞰长风公园汇银铭尊1369151300-200013164、214、229、29322000-2700043533
12、总部级5A办公旭辉商务广场15000010008、1458、70、78、90、9525000以上36415挑高小户型公寓式办公曹杨路飞洲时代29465120013164、213、274、113223000219315A办公、老楼改造中山公园华宁广场5822181014、282022800017186俯瞰中山公园、办公+集中商业人民广场恒利国际31680137026、7200-14004500023194大户型、人民广场CBD浦东内环上海信息大厦4203916493080、110、150、3103000064585A标准,浦东行政办公区陆家嘴金品2850012001289、100、230、260
13、29000-320002430100小挑高，公寓式办公静安寺万泰国际24627720、900、934、95026224、252、720、93440000180935A办公、成熟地段111111111111第二部分 办公市场研究全市办公价格体系市中心顶级地段的高端物业可售量趋紧，总量不足12万方在售量：118387 60000元/ 中融碧玉蓝天大厦50000元/ 中信广场45000元/ 恒利国际40000元/ 万泰国际梯队：25000-40000元/28000-38000元/ 海泰国际 29000-32000元/ 陆家嘴金品30000元/ 上海信息大厦 28000元/ 华宁国际27000元/ 嘉
14、杰国际、华森钻石 23000-28000元/ 天宸玫瑰广场25000元/ 旭辉商务广场、骏丰国际、企业广场、北岸长风 22000-27000元/ 汇银铭尊 20000-25000元/ 汇华大厦 24000元/ 万达广场C座 23000元/ 飞洲时代在售量：168786在售量：193708元/18000-20000元/ 爱家国际、国浩长风 16000-18000元/ 绿地汇创大厦 17000元/ 沪东财富 15000元/ 白玉兰广场 14000元/ 海上硕合城 13000元/ 共和国际内环 中环黄兴公园四川北路 四平路五角场不夜城长风中山公园静安寺曹杨路浦东内环人民广场梯队：40000元/以上在售量：114601梯队：20000-25000元/梯队：20000元/121212121212第二部分 办公市场研究办公市场小结部分优质物业被集中收购，高端写字楼市场需求不明朗价格u 第一梯队为40000元/以上项目，分别分布于人民广场、静安寺、四川北路、小陆家嘴四大CBD；u 以价格梯队区分，在售量主要集中于第四梯队20000元/以下，在销量近20万，占全市总在售量的近40%；收购u 09年3月，中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司收购上海浦项广场
