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1、1本报告严格保密谨呈：深圳市天健房地产开发实业有限公司阳光天健城投标报告09.02营销策略总纲营销策略总纲2本报告严格保密1发展商目标理解3本报告严格保密1发展商目标理解目标：保证销售速度情况下的利润最大化一、长期目标: 建立天健地产知名度和美誉度，提升品牌价值建立客户渠道、市场口碑，为后续开发项目打基础二、当前目标: 顺利完成本项目销售，迅速完成回款任务发展商目标理解4本报告严格保密2必须明确的几个前提5本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地 产行业长期发展的坚实基石,但09年无疑是中国经济转型 和升级的关键年，全球经济的不
2、确定性，使得09年的中国 经济面临着巨大的挑战。世界银行发布的中国经济季报预测2008 年中国（不含港澳台地区，下同）国内生产总值 （）增速将会实现90的稳定增长。 报告指出，尽管宏观经济运行中的挑战继续存在 ，但中国经济增长的前景依然看好。 数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局消费者信心指数9.0 8.06本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势随着全球性金融海啸的爆发，资本经济泡沫的迅速破灭， 导致全球贸易和实体经济迅速萎缩。本次的金融海啸绕过 我国金融体系直接对我国制造业进行沉重打击。由于今年中央的宏观调控加之全球经济 的衰退CPI在5月份后呈快速下降，但由 次贷危机引
3、发的金融海啸全面爆发后（ 以9月雷曼倒闭为标志），由于杠杆效 应，虚拟经济泡沫的破裂迅速传导到实 体经济上来，国际原油价格暴跌（147 35/美元一桶），我国实体经济特别 是出口型经济面临巨大冲击，PPI也相 应暴跌，标志着本轮我国的通货膨胀的 结束，而面临走向的另一个极端通货紧 缩。原油价格走势图 9月7本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势从9月16日起央行开始下调存贷款基准利率和存款准备金 率，标志着我国货币政策和财政政策由此开始转变。随着全球金融海啸的蔓延，对我 国经济影响不断加深，为了刺激 经济，全球各国央行的纷纷采取 持续降息措施，而我国为了拉动 内需保持经济增长，
4、缩小中美利 差，预计09年将继续采取降息和 降低存款准备金率，一年存款基 准利率降至1%，存款准备金率降 至10%。8本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势全年商品房批准预售面积766.24万平方米，同比增长18.61，其中住宅666.6万平方米；商品房总成交面积408.1万平方米，同比下降6.95，成交均价12657元/平方米，同比下降5.3；成交量在2月份触底，仅7.18万平方米，12月份创新高，达72.88万平方米；成交均价在7月份达峰值15565元/平方米，12月份伴随成交量进入峰值，成交均价也进入历史新低。成交量自一季度开始出现上升趋势，并于四季度创新高； 成
5、交均价全年走势较为平稳；成交量从2005年达峰值之后 开始下滑，至2008年创新低，成交均价自2003-2007年一 直呈上升趋势，2008年则略有回落。9本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势目前在售楼盘存量过大，给后期销售造成巨大压力。据统计08年底市场在售销楼盘171个，平均销售 率56%，住宅存量面积452.97万平方米。数据来源：国土局2007年前存量约100万平方米 2007、08年新增存量452.97万平方米 2009年预计新增住宅建筑面积总量543.52万平方米区域罗湖盐田福田南山宝安龙华布吉龙岗合计项目名称 （个 ）111315393412123517
6、1销售率 (已售)60%48%58%55%60%55%68%46%56%10本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势09年深圳市场新增量庞大，市场在售楼盘预计为247个， 总体住宅供应量为1100万平方米，使得房地产市场竞争日 益白恶化，项目的销售问题显得更为突出。 区域项目个数罗湖3盐田1福田3南山11宝安8龙华5布吉1龙岗8合计40区域项目个数罗湖2盐田5福田5南山3宝安6龙华2布吉3龙岗10合计3609年上半年共计40个项目09年上半年共计36个项目09年全年新开盘76个，住宅供应面积=543.52万11本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势
7、龙岗大势08年龙岗区的成交量，为138.63万平方米/15199套，占全 市的34，成交量同比减少14.4/7.5，成交均价强势 跌破万元大关，仅9034元/平方米，为全市最低，同比下 跌13.8。 12月成交均价 7838元/,整 体成下降趋势12本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势龙岗大势截止09年1月份，龙岗（除布吉外）在售楼盘35个，还剩 建筑面积2984614 ，庞大的存量使得片区项目竞争更加 激烈。序号项项目名称总总建筑面积积销销售率推售时间时间1世纪海景果岭海 （洋畴湾花 园）4940813%08.5.222 万科清林径 36000358%08.8.93
8、 中海康城国际498674.519.3% 08.6.214 东部明珠雅苑12777.853%08.1.125 金域东郡 二期 7800024%08.3.16 中航鼎尚华庭 1118511%08.7.17 金众蓝钻风景 8800023%08.3.18 风临国际东座 192709.09 88.9% 08.9.6.9 佳兆业水岸新都 30000079%08.7.510 中海大山地 209998.136%08.06.2111 招商依山郡 三期 28000091%08.12.712 颐景峰苑 1986489%08.7.2013 龙光君悦龙庭 168798.865%08.8.214 公园大地 15栋607
9、170.875%08.8.2415 鑫园广场 1600065%07.10.2016 天集雅苑 44857.5265%07.10.517 徽王府 2栋159217.841%08.9.618 锦峰森邻 3650078%07.8.2519 东方明珠城184813.1880% 07.5.1220 中央悦城三期 26458170% 08.921 金田风华 苑二期 81566.3140% 07.1222 满园 42596.3875% 07.6.3023 龙翔花园5栋 2450090% 08.1.1224 聚龙苑二期 68519.2783% 07.7.2025 城市峰尚二期 19800043% 08.926
10、 龙城国际花园二期 234161.1255% 08.4.2427 深业紫麟山花园 20365310% 08.11.2328 深业东城上邸12704117% 08.12.629 瑞华园 92096.2620% 08.12.2830 水蓝湾园 51969.5135% 08.9.631 御峰园一期 3709945%09.1.832 万象天成 二期26488019% 08.12.633 星苑26904.847%08.12.2834公元盛世/欧景花园 二期55936.7415% 08.9.2835 尚景经富园 31898 08.10合计总建筑面5557941，销售率46.3% 13本报告严格保密发展商目
11、标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势龙岗大势序 号项目 名 称地址总建 面户型预预 推 时 间 1 承翰 南 联 公 馆 南联植 物园 路 5272 .9主要有25- 30平米 的单房 ，35-47 平米的 一房 09 年 2 月2 珠江 广 场 龙翔大 道边1492 41 .6公寓、写 字楼、 酒店09 年 5 月 3 东方 沁 园 四 期 二 批龙平西 路与 平安 路交 汇 处 1711 70118-151 平米的 三房及 四房09 年 6 月4 奥林 华 府 二 期黄阁中 路与 如意 路交 汇 处 1056 00面积在 130- 150平 米，80- 90平米09 年 4 月5 泽洋
12、 园龙平西 路与 龙城 中路 交汇 处 4425 4. 2509 年 6 月6 华业 玫 瑰 郡 龙平西 路与 吉祥 中路 交汇 处 1892 36 .6 3公寓到 160多 平米各 类户型 09 年 5 月7振业 宝 荷 城/ 峦 山 谷 宝荷路 与沙 荷路 交汇 处 3828 46面积从54 至200 平米不 等 ，大 部分为 130以 上大户 型09 年 4 月8鹏达 摩 尔 城 深惠路 与鹏 达商 业街 交汇 处 1300 22 .0 5户型包括 二房、 三房、 四房、 五房等 ，面积 为 82.30- 160.56 09 年 6 月合计81177 64 309年上半年龙岗中心城新推出
13、项目8个，总建面1177643 平方米，加剧了片区项目的销售压力。14本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析宏观大势深圳大势龙岗大势序号项目名称地址总建面/m2户型预推时间1回龙埔旧改 项目 回龙埔村 57327809年底2尚景楼 1376809年底3阳光天健城 黄阁路与沙园路交 汇处 232583.94主力户型为130- 150平米三 房，以及 140平米以 上四房、 五房09年8月4九州新都市 龙岗 区龙翔大道与 吉祥中路交汇 处东 南角（世 贸百货旁） 58727470%为90平米以 下户型09年底5雅豪优郡 龙城广场东侧龙 园 路新一佳附近 16127909年底6劲嘉雅筑丽 苑
14、 3300009年底7家和盛世花园清林中路北侧龙 福 西路 140501.109年底8怡龙枫 景园建新街与翠竹街交汇 处 184678.0409年 9月9阅山华府龙岗 中心城长兴 路 与回龙路交界 处 160883.3709年8月10绿景城市立方龙翔大道与黄阁中 路交汇处137237.544栋中小户型、 6栋大户型09年8月合计102224482.9 9下半年推出预计推出10个项目，总建筑面积2224482.99 平方米，全年新增建筑面积3402125平方米，使得龙岗楼 市成为深圳“灾区”。15本报告严格保密发展商目标理解1前 提2小结1前 提1大势：1、09年由于全球金融海啸的影响，我国宏观
15、经济面临巨 大挑战。2、09年深圳供应量充足，在售楼盘最高可达247个，住 宅可售面积1100万平方米，出现明显供大于求的状况。3、09年龙岗中心城新开18个项目，总建面达3402129平 方米，成为楼市重灾区。16本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析本体界定奥 体 新 城龙岗中心城未来核心，由奥体新城和龙岗次中心区交汇的 黄金区位，享受城市综合服务区的核心配套。本项目代表了龙岗的发展动力和发展方向，是龙岗乃至深圳与世界交 流的“平台”， 这里市城市的未来，深圳奥体文化的发源地，城市发 展的又一见证，深圳的名片。项目区位17本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析本体界定项目区
16、位项目概况 1栋A1栋B1栋C 1栋D3栋A6栋B6栋A5栋B5栋A7栋4栋D4栋C9栋8栋4栋B4栋A3栋 B3栋C2栋经济指标：占地：77527.98建面：235434.58 （住宅：204450；商 业：23000）容积率：3.04总户数：1596户车位：1983辆（地上： 339辆，地下1644辆）共9栋（其中可售住宅7栋，17个单元），项目分两期， 一期为5、6、9栋共5个单元，386户，二期为1、3、4、 8栋，共12个单元，1210户。自身配套完善的品质高层住宅大社区。18本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析本体界定项目区位项目概况绿景城市立方黄 阁 路沙园路规划道路施工入口龙城街道办综合楼奥林华府大运会 主会场周边居住环境纯粹，未来城市豪宅区域。龙城街道劳动管理站、 派出所、诉求服务中心文龙 学校周边环境19本报告严格保密发展商目标理解1前 提2大势分析本体界定项目区
