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1、 内蒙古师范大学青年政治学院内蒙古师范大学青年政治学院毕业论文毕业论文论文题目：分析影响房地产市场供求关系的因素 所在学校：内蒙古师范大学青年政治学院 所在系部： 管理系 专业名称： 房地产经营与估价 学生姓名： 学 号： 55 指导教师： 论文日期：2011-5-22内蒙古师范大学青年政治学院毕业论文- 1 -分析影响房地产市场供求关系的因素分析影响房地产市场供求关系的因素【中文摘要中文摘要】房地产行业作为国民经济的支柱行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其
2、中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场供求状况加以分析和研究是十分有必要的。影响房地产和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系角度分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。【关键词关键词】房价 供求关系 影响因素伴随着经济的快速发展和国家颁布的一系列对房地产有利的政策，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财
3、务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的 80 后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但 90 后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价
4、格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态会不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。二、影响房地产市场需求的因素二、影响房地产市场需求的因素（一）居民人均收入对市场需求的影响（一）居民人均收入对市场需求的影响居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。- 2 -在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋
5、需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，及国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。（二）经济基本面对市场需求的影响（二）经济基本面对市场需求的影响GDP 的增长导致了 CPI 的上涨，而适度的 CPI 的上涨又能促进 GDP 的增长。针对房地产市场，利用 Granger 因果检验方法，可以清楚的了解到 CPI 是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而 GDP 和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。（三）宏观政策对市场需求的影响（三）宏观政策对市场需求的影响影响市场需求的政策主要是税收和货币等财政政策。这些政策对房
6、屋的自主性需求都有重要影响。通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达
7、到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。（四）汇率对市场需求的影响（四）汇率对市场需求的影响我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。（五）城市人口数量和结构对市场需求的影响（五）城市人口数量和结构对市场需求的影响地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。（六）未来
8、预期对市场需求的影响（六）未来预期对市场需求的影响对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之内蒙古师范大学青年政治学院毕业论文- 3 -间存在着反向变动的关系。由于房屋的需求是生活的必须品，居民在解决了基本生活问题，生活水平得到了较大提高之后，改善居住的需求就显得比较迫切，有时就
9、表现出并不因为房屋价格的上涨而减少对房屋的需求；另外房屋可以作为投资品，价格的上涨可能会助推需求的增加。正因为住宅既是生活必须品，又可以做为耐久消费品，导致了需求对价格的上涨有很多时候并不敏感。三、影响房地产市场供给的主要因素三、影响房地产市场供给的主要因素（一）土地供给因素对市场供给的影响（一）土地供给因素对市场供给的影响土地的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。从社会的角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必然受到自然供给的制约。短期内，城市的土地非常固定，所以土地的供给是非弹性的，实际上，在长期来看，土地的供给又是可以增加的。（二）土地成本对市场供给的影响（二）土地成本对市场供给的
10、影响土地是一种不可再生的资源，但是除了土地资源的稀缺、土地供应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定因素。土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一定程度会受到土地上产品的价格影响。从长期来看，房价走势是地价走势的基本支撑；而是在短期内，两者存在相互影响的关系。房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨，地价是房价的结果，不是房价的原因。国土资源部 2009 年 7 月 24 日公布的一项调查报告，公布了全国 620 个房地产开发项目的土地成本，其中地价占房价最低比例为 5.3%，最高为 58.6%，大多数地价占房价比例在 15%30之间。结合上述数据和以
11、往的研究结论不难看出，土地成本的上涨并不能成为房价上涨的唯一理由，土地成本的波动短期内不会给整个房地产市场的供给带来很大的影响，但长期来看，土地成本会影响房价进而影响整个房地产市场的供给。（三）房地产开发利润对市场供给的影响（三）房地产开发利润对市场供给的影响在住宅的开发过程中，开发商在这一过程中投入大量的生产要素，这些生产要素价格发生变化势必影响房地产开发成本的变化。但是，开发成本的升降，并不一定能完全决定房屋供给总量的增加或减少。这主要是因为房地产开发的利润率相对较高，当开发成本增多而又未能使房地产的利润率下降到低于社会平均利润率时，进入房地产领域的投资便不会减少，房屋供给量也同样不会减少
12、。只有在房屋价格不变而成本上升，或开发成本上升速度超过价格上涨速度，且房地产行业利润率低于社会平均利润率与行业风险报酬率之和时，开发成本上升才会使房屋供给量呈减少的趋势。（四）宏观政策对市场供给的影响（四）宏观政策对市场供给的影响在房地产市场调控中，政府现在是通过房地产税收、对开发企业的财政补贴和政府投资等财政政策对房屋的供给进行调节。降低房地产业的税率，可以起到促进住宅投资、增加房屋供给量的作用；反之，起到减少房屋供应量的作用。而财政补贴可以看作是一种负税收，与税收的作用正好相反。同时，政府还可以采用货币政策对房地- 4 -产市场的供给量进行调控，其手段主要是控制贷款规模、关注贷款投向、调节
13、利率水平。房地产业是资金密集型行业，它的开发规模受到投资来源的制约。房地产企业发展的资金不可能完全通过企业自筹来解决，不同的金融政策将直接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。( (五五) )对未来的预期对市场供给的影响对未来的预期对市场供给的影响房地产开发企业对未来房屋价格的预期一般是根据整个行业的发展周期来进行的。房地产行业的发展周期与宏观经济发展周期之间存在着相关性，只是房地产行业的发展周期略领先于宏观经济发展周期。房地产开发商往往以宏观经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的开工、建设、销售和竣工时间等的决策。另外，房屋现阶段的价格波动是房地产市场供求关系变动的反映，它会
14、影响下一时期的供给。这在现实中表现为房屋供给的滞后性：当市场供过于求，短期内表现为初始投入或开工的减少，在建工程缓建，经过一个建设周期后，才显现出供给量的下降；相反，房屋价格上扬，市场房屋供应量不会马上增加，往往在短期内只是引起一级房地产市场上的土地需求上升，经过一个建设周期后，才显现房屋供应量的增加。四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响（一（一) )环境因素对房地产需求直接与间接的影响环境因素对房地产需求直接与间接的影响1 1、环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入，直接或间接作用于房地产需求、环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入，直接或间接
15、作用于房地产需求首先，环境因素通过人们的效用选择直接作用于房地产需求，影响的程度取决于需求环境弹性的大小。需求环境弹性是由于环境质量的变化造成需求变化的百分比。在供不应求的条件下，房地产价格呈现刚性，需求环境缺乏弹性，即人们主要关注是否能买到房产，环境质量为人们带来的效用可以被忽略，这时环境因素对需求的影响程度很小；但是随着房地产开发商只注重高回报而忽视环境因素现象的发展，开发商大量增加住宅面积及套数以谋取高额利润，市场达到饱和，形成供大于求的状态，房地产价格刚性减弱，需求环境弹性变大，即人们在同样条件下更关注环境对生活、工作及休闲的作用，这时环境因素对需求的影响明显增大。其次，环境因素通过人
16、们的可支配收入间接作用于房地产需求。随着人们生活水平的提高，可支配收入的增加，必然会从简单性的住宅需求上升到扩大性的住宅需求，对于环境因素的考虑也必然更趋全面，环境因素对房地产需求的影响也将增大。2 2、环境因素对房地产需求是起正向或是反向的影响，应该做具体分析、环境因素对房地产需求是起正向或是反向的影响，应该做具体分析一方面，随着人们收入的提高及市场价格的变化，对于那些密集型或环境质量差的住宅，一般来说环境因素对其需求起反向影响，而对于同样条件而环境质量较好如别墅型的住宅，环境因素对其需求起正向影响。这可以从随着广州市郊区房地产的兴旺发展，碧桂园等一大批别墅型郊区化住宅的兴起与热销中得到证明。另一方面，房地产项目作为城市的主要组成部分，是在城市环境质量背景下进行开发建设的，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地
