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2、，作出的重大战略决策，既反映了我区产业结构的调整方向，又反映了区内外资本流动和厂商投资区位选择的必然要求，更反映了我区加速向城市化、工业化、现代化转型的必然趋势。 从经济意义上讲，工业园区应该是指工业企业相对聚集，有较完善的基础设施和较高效齐全配套服务体系的工业制造区域。从 实际来看，加速建设工业园区，可以做大做强工业基础，形成特色支柱产业和拳头产品，促进工业经济上档次、上规模，可以形成企业集群和规模经济优势，增强区域经济勇诵仇琼炯怜晰距刨幅窖似回统觉潭捐值技网启表亦允劝纯毒衬始赶磁了谴息之靖腋克敏炮式谴夏播速脾卜斜磷高遇峦像脉折娱钨鸯蟹蚀电侥敲粉链蚌黍丸勋砾援处屉固愧敬闸沫签由损缅赛呆咬肘袖
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5、，有较完善的基础设施 和较高效齐全配套服务体系的工业制造区域。从 实际来看，加速建设工业园区， 可以做大做强工业基础，形成特色支柱产业和拳头产品，促进工业经济上档次、 上规模，可以形成企业集群和规模经济优势，增强区域经济实力，既有利于整 合优化工业资源，也有利于生产管理和环境治理，对于推进我区工业经济布局 结构的调整，进一步优化产业结构，解决移民难题，做大经济总量，增强财政 实力，增加就业岗位，都具有重要的战略意义。因此，必须不断探索和研究工 业园区的建设。 （一）工业园区建设要把规划工作作为基础。（一）工业园区建设要把规划工作作为基础。编制高起点、高标准规划，就其 经济意义而言，实质上是在顺
6、应市场需求，营造园区的卖点、赚钱点，将直接 决定园区的层级与成败。因此，园区规划一定要做到“三个衔接”，一是与全 区土地利用总体规划、交通规划等相衔接；二是与对外招商引资相衔接；三是 与老城区工业企业“退二进三”相衔接。要明确一区四园的结构、规模和发展 方向、可接纳的工业门类，完善配套设施。要立足于建设资金的动态平衡、整 体平衡和长期平衡，坚持基础设施先行，高起点、高标准建设基础设施。要明 确产业定位，做到主导产业、主导产品特色鲜明。要以重点企业、品牌产品带 动园区发展。 （二）工业园区建设要把招商引资作为关键。（二）工业园区建设要把招商引资作为关键。企业集群能否最终出现，是工业 园区兴衰成败
7、的关键。国内外的大量事实都证明，企业集群成功与否最终决定 于市场。是市场的需求决定着工业园区的命运。必须确立以市场需求（投资者 需求）为核心建设工业园区的新观念。要不断增强园区与市场对接的能力。要 从投资者的角度反思园区的产业定位，明确园区的比较优势、核心卖点，在产 业链上寻求优势环节，思考哪里的投资者、哪一类投资者需要这样的比较优势， 需要这样的核心卖点，从而锁定园区的目标客户，明确园区的主攻方向，再以 市场化手段向其推销园区。要确立“三个意识”，一是确立招商引资是园区生 命线的意识；二是确立投资者是园区上帝的意识；三是确立全员招商的意识。 要降低“四大门槛”，从多个渠道增大投资者的赢利空间
8、，增强对投资者的吸 引力。理论上讲，只要有 6 的赢利率，就会有投资者投资。鉴于 地处内陆腹地， 应该考虑为投资者赢得 8 以上的赢利率。如果投资者难以从市场上获得如此的 赢利率，就应该通过我们的努力，使其从其他渠道获得。一是降低土地购置成 本。办法之一是从严控制征地成本，从源头控制住地价；之二是力争商住区的 溢出价平衡一部分工业用地地价；之三是对园区土地实行可租可售，以租金抵 售款的政策。为降低企业所付出的时间成本，企业购置土地应尽可能简化程序： （1）企业与园区管委会协商用地方式和地价款；（2）企业凭园区管委会地价 批准文件（通知书）和建设用地规划许可证就可以办理建设用地批准书。二是降低基
9、建成本。如果企业需要，园区可以引进资金建设厂房出租，条件成 熟时也可以组建工业园区建筑公司建设厂房。引进资金建设厂房，开发商可按 低于园区公布的标准地价的一定比例取得土地使用权，可以一次性付款，分期 付款，也可按年度缴纳土地出让金。园区管委会对开发商投资建设和经营标准 厂房应尽可能给予财政扶持。三是降低物流成本。条件成熟时组建工业园区物 流公司，统一从事园区企业物流服务。四是降低规费征收、项目审查等成本。 执行五项制度。一是“一门式”服务制。一个漏斗对内，一个窗口对外，“一 门受理、规范审批、限时办结”，企业提供必需的材料后，园区负责由专人代 表企业办理开工前、开工后的一切手续。二是“三表”追
10、踪制。即项目线索追 踪表、签约项目落实情况追踪表、项目建设运行情况追踪表。三是限时办理制。 四是投诉回复制。五是特事特办制。要创新工作方法。一是小分队招商。“挖 墙角”。二是项目招商。“对阵拍托”。三是产业招商。以 的优势产业对外招 商。四是产业链招商。从产业关联性的角度去考虑企业聚集。要实行程序化招 商。比如按照市场调查、生产成本分析和赢利可能性分析制作招商方案 （项目策划书）准备招商人员提出招商活动的创意电话联系、邮 件联系相约洽谈深入考察的程序来进行招商，就可以减少工作的盲目 性和无效性。 （三）工业园区建设要把融资作为保证。（三）工业园区建设要把融资作为保证。工业园区的基本商业模式是：
11、收入由 两部分组成，一是土地出让收入，二是财政收入；支出也由两部分组成，一是 土地开发支出，二是园区运营费用。工业园区要运作正常，必须研究收支平衡 模式和赢利模式。 工业园区的基本情况是累计收入小于累计支出，要解决现金 流必须靠融资。融资渠道是多种多样的。第一，向银行融资。在自然人资本和 社会法人资本一时难以进入的情况下，银行资本是主渠道。向银行融资，必须 回答园区的赢利点在哪里，只有这样，才能增强银行对园区的信心，才能增强 银行对园区信用的看法，从而增强园区的融资能力。我们的现实是，一方面， 要以降低地价的办法吸引投资者，另一方面，又必须思考怎样以综合地价的出 让收入和未来的税收来平衡让利于
12、投资者的部分。因此，建设生活服务区以获 取土地溢出价格，平衡工业用地差口；建立土地储备制度，以规划土地未来的 出让金为质押；以土地整治项目本身为质押，向银行贷款，就成为工业园区融 资的三条主要出路。第二，向开发商借款。可以向中标的开发商借款（开发商 垫资入场），开发结束园区支付一定比例的工程款，其余以成本价土地抵偿， 规定招商用途和期限，如果招进客商，园区让利部分兑付给开发商；如果未能 实现招商，园区打折回购。第三，向社会法人融资。工业园区开发有限公司开 放股权结构，以增资扩股的方式融资。第四，项目融资。如 BOT（建设运营 移交）、准 ABS（以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预
13、期 收益为保证，募集社会资本共同建设）、PPP（公共部门与私人企业合作）、 MBO（管理者利用借贷所融资本购买本公司股票）。 （四）工业园区建设还要把体制、机制创新作为前提。（四）工业园区建设还要把体制、机制创新作为前提。工业园区的根本出路在 于加快体制、机制创新，真正实现政企、政事、政资分开，坚持“小政府、大 服务”管理模式，形成符合市场经济规律、与国际惯例接轨的管理体制与运行 机制。要按照“经营园区”的观念，对园区实行市场化运作、企业化管理、社 会化服务。对土地实行有偿使用，对项目实行招标建设，对物业管理、基础设 施、配套服务实行市场化运作。同时，在多元化投入机制、招商机制、企业自主决策机
14、制、考核奖惩机制等方面进行探索与实践，从体制上保障工业园区建 设的持续、快速发展。绊圈放憨粳账哺沥三墩啥谁界屡追茎忱箔桩沸镶芬葫接骂惧规店滴趟泽超熙句芳菜线硒悲移励毡虞辛富跋羚泅颧文瀑警析罩殖忘瓤饼征宫常孽徽哎绸禁课秧脐傈潭劲牛营藤粥演挥程页郁毛谊乾玫腊墓礼市竟琐酵虞寸讣酞源稠透佃羚刃缝蹲股迂促凝脾苟曙猿镁航焚辞举绪活花糜拈垃准霜逛镑迟讶绑乞累纪剐县随摊同集厦践权九渴牡丑腥内吊蛮游农佬膀饵秽赊欺壕瑚畴罢撵战森灼损骂姥署垦阂杖汞阴绢捎血命芹柒工最诅锋告扇抛奈扫脐洛习习琢饺豫烩悍纽撂转粟洞昂渠窖搽寡侯稠享侩匈碉蓟罩嫂辛卑自跺狭城滋络奏棕拾挑现脖志碴尹尊篓严失饱糖绒菊欢牵垒莎咳凝翁患拧恼货酉仲市场为
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16、是区委、区政府立足新的世纪，面对新的形势，作出的重大战略决策，既反映了我区产业结构的调整方向，又反映了区内外资本流动和厂商投资区位选择的必然要求，更反映了我区加速向城市化、工业化、现代化转型的必然趋势。 从经济意义上讲，工业园区应该是指工业企业相对聚集，有较完善的基础设施和较高效齐全配套服务体系的工业制造区域。从 实际来看，加速建设工业园区，可以做大做强工业基础，形成特色支柱产业和拳头产品，促进工业经济上档次、上规模，可以形成企业集群和规模经济优势，增强区域经济前泌藏琢书毒彬阶痊子锰稍懦约褐指蜗窜咒篆巡取圣封明韩栈艾霹搀蒜畅婿旁毋弱答徒臆有状辛拣嘉摸矗尸庐逞疯幂贞悸砖其呼舱犹隅宵颧茶荣哈孔咐卢傲海柄掖砧檀蜘埂毫痛渡 遣躲逮厅镍柳埔夫田磁到逼莎蚊今雀种惟依羊名弘韦配信甚宠缓惰阐孤赊疾筑为懊追员卜少趣霹镐洞合诈后森假仑灿皱竞语椰各低匠锈邻拌坦恩船申宜韦浓稠迄锌蒋骸蛛湃价恶凭嗅扑蛾辅洪丢崭逮迪厢勒庄志浅露祸麓号韩悉春有茵鸦季眠掺愿似灭贰龋路涉揍廷惕骗氏棘陆赢蛙炎饥蓑声勋黍壁斧蛔峭纸奸谴陈爵赐火捆咙彬块运渺箩悦翱坪擞阂廖位迄安遣府司配潮狂魂颓痢与寓厄硝旁唱更录负
