《开发商与业主纠纷分析与诉讼事务》由会员分享，可在线阅读，更多相关《开发商与业主纠纷分析与诉讼事务（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任20082008年年9 9月月1818日日http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：贺倩明主要内容第一部分第一部分 开发商与业主纠纷类型开发商与业主纠纷类型第二部分第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能开发商与业主诉讼业务实务技能第三部分第三部分 从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业从诉讼角度
2、谈律师提供商品房交易非诉讼业 务应注意事项务应注意事项http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型这部分讲三方面内容：一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做 好应对准备。二、开发商与业主纠纷类型分析三、现行商品房预售合同的基本介绍；http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型一、目前
3、市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做 好应对准备纠纷：1、开发商与业主之间纠纷增多；2、合作建房及土地使用权转让纠纷增多；3、开发商与施工单位纠纷增多；4、开发商与相关供应商纠纷增多；5、开发商与融资方纠纷可能增多。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做 好应对准备应对准备：1、研究相关法律；2、提高实战技能；2、加速市场拓展。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬
4、城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型二、开发商与业主纠纷类型分析传统纠纷：延期交楼和延期办证较多，主张违约金或解除合同，另外 还一些一房两卖的情形现在纠纷：楼房质量问题（劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等）、开 发商虚假宣传、房价下降要补偿、规划“货不对板”（户型不一致等 ）、隐瞒楼盘瑕疵、开发商承诺未对现、业主拒绝入伙、业主断供http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：
5、第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍1、关于房产的交付第十条 交付的文件 卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件： （一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告； （二）竣工验收合格证明文件； （三）房地产（住宅）质量保证书； （四）房地产（住宅）使用说明书； （五）收楼意见书； （六）业主临时公约； （七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单； （八） 。 上述文件中的（三）、（四）项，卖方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示 原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应
6、由买方填写或签署。 上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担 。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍1、关于房产的交付第十一条 交付时的验收买方收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起 日内按收楼意 见书内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起 日内以书 面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，
7、应在收楼意见书中一次性提出异 议。卖方在接到买方异议后，应在 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾 期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍1、关于房产的交付第十二条 卖方逾期交付的违约责任除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本 房地产交付买方，按下列第 种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理：1逾期在90日之内（含
8、90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付 之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买 方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并 支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向 买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实 际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。 。http:/ 建纬城中村改造及拆
9、迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍2、关于配套设施第十三条 共用设施与附属配套项目 卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的深圳市土地使用权出让合同书 及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格 ；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地 产不符合交付标准，按下列第 种方法处理：壹、买方按照本合同第十二条的约定主张权利；http:
10、/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍3、关于质量第十六条 质量本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。 买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，卖方应按本合 同第十五条的约定履行保修义务。因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本 房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指 定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级
11、 的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同，卖 方须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任。买方不解除合同的，可 以要求卖方相应减少价金。本条所涉及检测及复核等费用均可由买方先行垫付，检测及复核结果为本 房地产存在质量缺陷的，费用由卖方承担。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAIL：第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的条款基本介绍；4、关于规划设计变更已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。如确需变更的 ，分
12、别按以下方式处理：一、本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳 市规划设计主管部门申报；二、本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得 全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准 后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；卖 方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。买方解除合同的，卖方须在买方通 知解除合同之日起10日内，退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款 利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买方不解除合同的 ，双方应当另行签订补充协议。卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除 合同，卖方应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。http:/ 建纬城中村改造及拆迁法律网建纬城中村改造及拆迁法律网 TELTEL：0755-82960782 EMAIL0755-82960782 EMAI
