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1、第一章第一章 项目概述项目概述1.11.1 项目名称项目名称 灵宝熙龙湾商住楼项目1.21.2 拟建地点拟建地点 灵宝市五龙工业园区振兴路中段1.31.3 建设性质建设性质 新建1.41.4 承办单位承办单位承办单位：灵宝远村房地产开发有限公司项目法人：郭潼生1.51.5 项目单位概况项目单位概况灵宝远村房地产开发有限公司是由灵宝市工商局批准成立的一家房地产开发企业，公司注册资金 800 万元。该公司由灵宝远村天然食品有限责任公司出资 640 万元，占 80%股份；郭潼生先生出资 160 万元，占 20%股份合资成立。灵宝远村天然食品有限责任公司始建于 2000 年 12 月，注册资金 120
2、0 万元，公司已经形成年产 10000 吨枣汁饮料，3000 吨脱水食品，3000 吨苹果醋及 5000 吨乳酸饮料的生产规模。灵宝远村房地产开发有限公司是依托灵宝远村天然食品有限责任公司组建而成，具有雄厚的资本实力和深厚的文化底蕴。灵宝远村房地产开发有限公司现有员工 15 人，其中技术人员 11 人，该公司始终坚持以“市场为导向、开发为重点、经营为龙头、质量为根本”的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，仅仅围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。同时，为了适应市场经济发展的需要，
3、公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品味的生活环境为目的。1.6 项目建设规模及内容该项目建设用地面积 33110 平方米（约合 49.76 亩），项目总建筑面积约 11.55 万平方米，首层建筑面积 7940 平方米，地上建筑面积约 9.25 万平方米，地下建筑面积约 2.3 万平方米，住宅面积 8.25 万平方米，商业建筑面积约 1 万，容积率 2.79，建筑密度 23.8%，绿化率 36%。其中 90以下户型约 550 套，建筑面
4、积约 4.84 万平方米，占住宅建筑面积约71.3%，90 平方米以上户型约 221 套，建筑面积约 3.36 万平方米，占住宅建筑面积约 28.7%，户型分为两室两厅、两室一厅、三室两厅。1.7 资估算及资金筹措 （1）项目估算总投资 20000 万元人民币。（2）资金筹措：建设资金业主自筹 20000 万元。1.81.8 建设工期建设工期 项目分两个工期开工建设。一期计划从 2015 年 3 月 28 日到 2016 年 6 月底建成并投入使用，二期从 2016 年 6 月到2017 年 6 月底建成并投入使用。第二章第二章 项目建设背景项目建设背景2.12.1 项目背景项目背景房地产业是
5、我国国民经济发展的支柱产业，第一，房地产业关系人们的安居条件。安居、乐业是社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障；住的好不好，环境是否舒适关系到人们的生活质量，因而政府的住房政策和房地产业的发展政策关系社会发展目标的实现，是小康社会的重要内涵之一。第二，房地产是产业链较长的行业，它对经济发展的带动力很强。中国经济处于转轨和转型阶段，住房商品化和农村逐步城市化的过程正是房地产大发展从而带动经济中其他产业发展的过程，因而房地产业在今后相当长的一个时期中是国民经济发展的重要支柱产业之一。灵宝市熙龙湾房地产开发项目是在原灵宝远村天然食品有限责任公司用地基础上准备开工建设的 ，灵宝远村天
6、然食品有限责任公司依据灵宝市“退二进三”文件精神，将厂址迁至灵宝市城东产业聚集区。该项目的建设，符合灵宝市城市总体规划，是城市发展的需要。2.2 政策法律依据2.2.1 灵退组【2014】1 号文件；2.2.2 符合灵宝市城市总体规划；2.2.3 符合灵宝市北区城市总体规划； 2.2.4 符合灵宝市国民经济和社会发展“十二五”规划； 2.2.5 符合城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 2.2.6 符合灵宝市城市房地产开发经营管理条例 ；2.2.7 符合城市居住区公共服务设施设置规定； 2.2.8 符合住宅设计规范；2.2.9 符合住宅建筑设计标准； 2.3 全国房地产市场发展现状
7、 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来 23 年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于 20。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆
8、迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来 2-3 年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来 23 年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供
9、应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来 23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房供应将有所增加。该项目的提出既符合国家房地产开发的相关政策，又适应了当今房地产业的发展趋势，并且对当地居民生活品质的提升有着积极的促进作用。第三章 项目建设的必要性3.1 是提高人们生活水平、关系人们安居乐业的基本保障。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。安居、乐业是
10、社会和谐的两大前提，有没有房子关系到人们生活的基本保障。因此，该项目的建设对提高当地居民居住条件有着积极的促进作用。3.2 是国民经济发展的重要支柱。当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是灵宝市经济发展的需要。3.3 是解决劳动就业的需要。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业
11、渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而房地产投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，房地产投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，本项目将为增加灵宝市当地社会就业岗位作出一定的贡献。3.4 是城市建设发展的需要截止目前，全市总人口控制 74.6 万人，城镇驻镇人口达到 27 万人左右
12、，全市城镇化水平达到 36.2%左右。到 2020年，全市总人口控制在 88 万人以内，城镇驻镇人口达到 48万人左右，全市城镇化水平达到 55%左右。中心城市(含焦村、川口)人口规模达到 30 万人左右。该项目的建设是灵宝市城市发展的需求。3.5 是执行市委、市政府“退二进三”文件精神的需要根据灵宝市五龙工业园区实施“退二进三”工作意见，远村天然食品有限责任公司在园区的厂址符合文件要求，应迁至灵宝市城东产业聚集区，该项目是在原远村天然食品有限责任公司厂址内建设的，该项目的建设是执行市委、市政府“退二进三”文件精神的需要。第四章 项目规划建设方案4.1 项目建设内容灵宝市熙龙湾房地产开发项目建
13、设内容为高、中层住宅楼、商铺及配套设施等。4.2 项目初步规划设计方案4.2.1 规划建设用地面积：33110 平方米。4.2.2 总建筑面积：92539.14 平方米。4.2.5 居住总人口： 约 2500 人。4.2.6 居住总户数： 约 771 户。4.2.7 建筑层数：高层 18 层，小高层 9 层,商业街 3 层。4.2.8 绿化率： 44。4.3 项目规划设计特色4.3.1 规划设计在规划设计上通过招、投标形式确定设计单位开展该项目建筑、景观、人文等规划设计工作。力求吸收当今先进的建筑艺术，欧美园林风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代商、住楼的各项使用要求，同时适合周边总体规划
14、要求，既能11突出自己，又能与周围环境相协调。4.3.2 设施、设备、材料该项目建设将充分引入先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施、材料。4.3.3 绿化该项目力求在项目区域内建设大面积生态景观、园林设施，为入住熙龙湾的客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。第五章 项目建设条件5.1 项目建设地条件5.1.1 灵宝市自然概况项目区位于灵宝市城区北 2 公里处，灵宝市位于河南省西部，南依小秦岭、崤山，同陕西省洛南县，河南省卢氏县、洛宁县接壤；北临黄河与山西省芮城县、平陆县隔河相望；东与河南省陕县毗连；西与陕西省潼关县为邻。地理坐标为东经11021181111135和北纬 34071034
15、4421之间，东西长 76.4 公里，南北宽 68.7 公里，总面积为 3011 平方公里。灵宝市共辖 10 镇 5 乡 2 个城区管委会，下设 440 个村，21 个居民委员会；总户数户，总人口人。5.1.2 气象灵宝市气候属暖温带大陆性季风性气候,冬季干而冷,夏季热而多雨.主要气候条件如下:年平均气温 13.2最高气温 26.7最低气温 -0.7极端最高气温 43.2极端最低气温 -16.5年平均降水量 650mm最大冻土深度 0.5mm135.1.3 工程地质条件一、地质情况:参照就近建筑物地质报告，在勘探深度范围内场区地层主要由第四纪全新世 Q4、晚更新世 Q3、冲积成因类型的黄土状粉
16、土、黄土状粉质四纪全新世 Q4、晚更新世 Q3、冲积成因类型的黄土状粉土、黄土状粉质粘土层构成，从上至下分别为：素填土和耕土：地表层土，褐黄色，层厚 0.40-1.0m;黄土状粉土：新近堆积黄土，黄褐色，该层土以坚硬状态为主，稍湿，稍密；属中压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为1.106.40m;黄土状粉土:褐黄色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属中低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为 5.808.20m;黄土状粉土：该层土以坚硬状态为主，稍湿，稍密；属中压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为 2.204.20m;黄土状粉土:黄褐色至红褐色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为 1.502.00m;黄土状粉土:褐黄色, 该层土以坚硬状态为主，稍湿，中密；属中低压缩性土，具有湿陷性。该层厚度为 5.808.20m
