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1、1总总 体体 策策 划划 及及 销销 售售 总总 代代 理理 合合 同同甲方： 上海冠华房地产有限公司 （以下简称甲方）乙方：上海开启房地产投资咨询有限公司 （以下简称乙方）甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就冠华别墅项目(以下简称“本案”)的独家策划及销售代理合作事宜，订立本合同。第一条：合同的词语定义：第一条：合同的词语定义：1、甲方：系指上海冠华房地产有限公司，为本案的合法发展商，具有本案开发和销售的全权。2、乙方：系指上海开启房地产投资咨询有限公司，为本案提供总体策划及销售总代理的服务公司，并依法具有与服务内容相应资质。3、冠华别墅项目（即合同中的“本案” ）：系指甲方开发并委
2、托乙方总体策划及销售总代理的房地产项目，位于 ，占地约 M2，总建筑面积约M2。若“冠华别墅”名称发生变更，不改变本合同对此项目的实质描述。 4、广告代理公司：上海天启企业策划有限公司，该公司拥有广告代理资质。5、正式开盘日：系指甲方取得本地块住宅预（销）售许可证之后，经甲乙双方研究并最终由甲方确定，在报纸广告公布的正式开盘日期。6、预开盘日期：甲方对外接受预定、收取定金之日。7、宣传中对外称谓：开发商：上海冠华房地产有限公司行销企划：天启&开启8、销售均价：系指本地块住宅的平均底价。9、销售基准价：在本地块住宅开盘前，甲乙双方根据当时的市场情况共同确定基准均价，在基准均价的基础上由乙方制定综
3、合推进表和一房一价底价表，经甲方签字确认后的销售底价即为首次确定的销售基准价。10、溢价：系指实际成交价高于销售基准价的差价部分。11、损价：系指实际成交价低于销售基准价的差价部分。12、可出售户数：指甲方委托乙方代理销售的本地块住宅商品房中的可售户数之和（不包括内控房源） 。13、预售或销售户数：买方签订预（销）售合同并支付首付款的售出商品房户数之和。14、销售率：（预售或销售户数+大定户数）/可出售户数（不包括内控房源） 。215、内控房源：系指甲方要求暂不出售的房源。第二条：委托内容第二条：委托内容1. 营销策划2. 广告策划3. 销售总代理4. 公关活动的宣传策划（以上内容具体参见附件
4、 1）第三条：委托期限：第三条：委托期限：甲方聘乙方作为本案的总策划及独家销售代理商。本案的合作期限为自本合同生效日起至本案销售率达到 85%之日止。第四条：甲方权利及义务第四条：甲方权利及义务1.合同期内，甲方指派 为驻场代表，代表甲方制定现场管理制度，对乙方的现场销售工作负有监督的权利，相关的管理意见直接与乙方进行沟通。2.合同期内，甲方驻场代表有权根据现场管理制度对乙方派驻人员的违纪行为作出处罚。3.合同期内，甲方指派的驻场代表，代表甲方对乙方提交的各方面策划方案进行审核和批复；对乙方提交的广告、印刷品等方案进行审核和批复。审核与批复的最终结果在 2 个工作日内给予乙方回复。4.甲方负责
5、工程进度及施工质量。5.甲方负责合同备案登记、客户按揭办理、售房款的收取等案场行政内务工作。6.甲方负责提供售楼处、样板房和相关办公设施，以及日常运转费用。7.甲方负责提供乙方完成销售及策划所需要的基本资料。8.甲方负责对乙方编制的各类计划及方案进行审核、决策并支付经双方协商确定下的广告发布费用及销售道具的制作费用。9.甲方按合同规定，根据乙方实际的销售业绩支付乙方相应的销售佣金与溢价分成。10. 甲方支付甲方派出的行政人员和销售经理的工资奖金和其他福利等费用。第五条：乙方权利及义务第五条：乙方权利及义务1.乙方负责本案全盘营销策划和销售方案的制定。2.乙方负责本案全盘营销广告策划，制定推广计
6、划并设计各阶段广告及宣传品。3.乙方全面负责销售队伍的组织、培训及现场销售工作的执行与管理。4.乙方负责制定本案开盘前各项准备工作时间表及之后的各项工作时间表。35.乙方负责制定销售底价表（一房一价表）和基本付款方式及其他各类灵活的付款方式。6.乙方负责编制整个楼盘的销售控制表，并分阶段编制销售进度计划及销售价格。7.合同期内，乙方委派 为本案的总负责。8.合同期内，乙方委派 为本案的专案经理，具体负责本案的销售执行与案场管理。乙方驻场人员除专案等管理人员外，业务人员将不少于 人。9.合同期内，乙方驻场工作人员服从甲方的整体管理。10. 乙方按合同规定，根据实际的销售业绩获取相应的销售佣金和溢
7、价分成。11. 乙方承担乙方驻场业务人员的工资、奖金和其他业务人员费用。第六条：广告预算及执行第六条：广告预算及执行1.本合同期内的广告预算按本案总销金额的 2.5%-3%考虑， （该费用不包括现场售楼处及样板房的土建、装潢和室内布置、家具和办公家具费用） 。乙方先按本案总销金额的 2%拟定广告预算，另外 0.5%-1%由甲方根据实际情况予以追加。2.乙方指定的广告公司上海天启企业策划有限公司全权代理本案的广告，并执行本案的广告创意、设计、制作及发布。广告媒介发布的时间、计划、价格等事前需经甲方认可。3.本着诚意合作、风险共担的原则，合作期间，乙方先垫付实际广告媒体费用(报纸、电视、电台、杂志
8、)的 10%作为风险投入（乙方所能承受的最大限度为广告预算不超过总销金额的 3%以内，超过 3%，则乙方可以不受此项约束） 。如果达不到双方预定的销售目标，则该笔费用由乙方承担， ；如果达到双方预定的销售目标，则甲方在达到目标之日起七天内将该笔费用还给乙方。4.广告媒体的发布，由甲乙双方另行签定具体单项合同；除双方特殊约定外，一般在广告发布后五天内付清所欠款项。 （甲方先将所发生广告媒体费用的 90%支付给乙方，其余 10%根据上款约定相应处理。 ）第七条：本案的平均底价与付款方式第七条：本案的平均底价与付款方式1.根据市场的实际情况，甲乙双方共同研究确定本案的平均底价为 元/m2。如有变动，
9、在甲、乙双方协商后由甲方予以重新确定。2.在上述底价原则基础上，由双方共同研究制定一房一价底价表并经甲方签字同意后作为本合同之附件予以执行。3.在销售执行过程中，只要实际销售成交价高于或等于一房一价底价表相对应的底价时，乙方均有权无需经过甲方同意而销售该房屋。4.由乙方制定适合本案销售的基本付款方式，以及其它各类灵活付款方式，并成文件经由甲方签字同意后予以实施。45.销售合同文本由甲方确定，若乙方未经甲方同意签订的文本与合同范本不符而造成的一切后果由乙方负责。第八条：售楼款项之收取第八条：售楼款项之收取1.销售总代理期间，客户购房预付款由甲方收取，并出据收据。2.正式收据甲方应在客户签定预售合
10、同，并资金到位，一并开立于买方。3.若买方定金全部付清，但经乙方催告后仍不签约，乙方可以没收该定金。若没收所得定金成功的，则该没收定金为甲、乙双方共有，具体分配比例为 1：1；反之，则甲乙双方均不予分配。第九条：本案销售目标及其界定：第九条：本案销售目标及其界定：1.销售目标：由甲乙双方根据当时的市场状况，确定符合实际的销售目标，该销售目标最终由甲方确定，乙方围绕此目标全面展开工作。2.销售界定：下述情况甲方应确认乙方完成销售。1)在合同约定的销售期内由乙方现场销售人员售出的本案住宅并收取大定的和已签约的及由甲方完成交易登记的；2)甲方不直接销售本案住宅。经甲方介绍成交客户，也计入乙方业绩。3
11、.请佣界定：当买方签订预（销）售合同并支付首付款的，乙方即可请佣。第十条：销售佣金组成、计算及结算与支付方式第十条：销售佣金组成、计算及结算与支付方式1.销售佣金的组成与比例双方同意根据实际成交情况，以成交额为基数按相应比率提取甲方支付给乙方的销售佣金。合同正式签定之日起五天内，甲方先支付乙方人民币叁拾万元，以便乙方展开前期工作，该费用在以后每月的销售佣金中扣除。销售佣金比例：按实际成交额的 1.8%计算销售佣金。2.结算方式：每月月底甲乙双方共同进行销售分析，按实际成交情况提取本月销售佣金。乙方在每月 26 日前提交本月请佣申请单。3.支付方式：甲方对乙方提交的提拥申请单进行核实后在五个工作
12、日内签字确认，并在次月 5 号前以支票的形式支付乙方相应的销售佣金。乙方出具上海市税务统一发票。5第十一条：溢价及结算与支付方式：第十一条：溢价及结算与支付方式：1.根据市场的实际情况，甲乙双方共同研究，并最后经甲方确定本案的平均底价。经甲方同意，乙方可在每套底价基础上加价报价，加价部份作为销售弹性折让之用。2.本案每户成交金额超出各套一房一价表中销售底价即为溢价，溢价部分由甲、乙双方按 70%：30%比例分成。3.本案之成交金额在各套底价之上，乙方即有权出售。4.本案之实际成交金额低于底价的，非经甲方指定专人书面同意，乙方不得出售。若低于底价造成损价的，该损价户应计入溢价平衡户数，由乙方的溢
13、价所得部分予以补足。5.若因甲方特批原因低于底价，而造成损价的，该损价户不计入溢价平衡户数。6.溢价款项结算方式：甲、乙双方每月结算一次溢价。每月月底前，乙方按当月已签订的有效预售或销售合同，提交应结溢价款项明细表交甲方审核。甲方在核对无误后，应在该明细表上盖章确认并返还乙方复印件一份。7.溢价款项支付方式：甲方于次月 5 日前，以支票形式支付乙方相应的溢价款项，乙方应出具上海市税务统一发票。第十二条：关于商品房预（销）售合同纠纷的处理第十二条：关于商品房预（销）售合同纠纷的处理1.由于甲方延期交付或产品与商品房预（销）售合同标的不符合政府有关规定中列明的属甲方违约责任的情况引起纠纷的，属于乙
14、方销售成功应明确计入乙方销售业绩，并由甲方支付乙方销售佣金。2.由于乙方原因（如虚假承诺等）导致合同纠纷要求退房的，甲方不支付销售佣金。3.由于购房者违约退房的，属于乙方销售成功。若甲方成功获得违约金的，则甲方应支付乙方服务费用，该费用应为违约金的 50 %，最高不超过该房屋的实际销售佣金；反之，则甲方无需支付销售佣金给乙方。第十三条：合同违约与终止第十三条：合同违约与终止1.合同期内，甲、乙双方任何一方如要提前终止合同，须提前一个月书面通知另一方。如果在开盘后三个月前任何一方提出终止合同，须在结清所发生的款项外，支付对方人民币伍拾万元作为违约金；如果在开盘后三个月以后任何一方提出终止合同，则
15、在结清所发生的款项外，支付对方人民币贰拾万元作为违约金。62.甲、乙双方在合同期内及期满后半年内不得聘用对方人员，否则视为违约，每录用一人，违约方应向守约方支付人民币伍拾万元整作为违约金。3.合同期满终止，甲、乙双方皆应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。4.本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商订立补充条款，补充条款自签订之日起同本合同具有同等法律效力。第十四条：争议的解决第十四条：争议的解决本合同签定后，双方如发生争议，经协商不能解决的，可向上海仲裁委员会提出仲裁。第十五条：合同生效第十五条：合同生效1.本合同附件与合同文本正文具有同等法律效力。2.本合同经双方法人代表签字盖章后生效。3.本合同一式肆份共 页，甲乙双方各执贰份。甲方： 乙方：上海开启房地产投资咨询有限公司（签章） （签章）法人代表（签章）： 法人代表（签章）：公司地址： 公司地址：上海市凯旋路 2200 号二楼联系电话： 联系电话：64478447签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日
