2012年总结土地估价师年终知识总结

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1、2012 年总结：土地估价师年终知识总结第一部分 税收知识 一、税收的基本理论 1、税收的三个特征：强制性，无偿性（关键特征） ，固定性（区别于其他财政收入） 。 税法与税收的关系：密不可分，税法是税收的法律表现形式，税收是税法所确定的具体内容。 2、税收的分类 税赋能否转嫁：直接税（所得税、遗产税等）和间接税（增值税、消费税、营业税、关税等） 。 课税对象分类：流转税（增值税、消费税、营业税、关税） 。 所得税（企业所得税、个人所得税）资源税（城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税）财产税（房产税、契税、车辆购置税、车船使用税等）行为税（印花税、土地增值税、燃油税等） 。 税收收入归

2、属：中央税（关税、消费税） 地方税（土地使用税、营业税、城建税、教育费附加） 中央地方共享税（增值税、资源税等） 税收与价格的关系：价内税和价外税。 税收计量标准：从价税和从量税。 现行预算科目和统计口令分类：定率税和配赋税。 3、税收主体和目的 主体：一方是：各级税务机关、海关和财政机关；另一方是：法人、自然人和其他组织。法律地位 平等，但是权力义务不对等。 客体：权利义务指向对象，也是征税对象。 内容：主体所享权力与所承担义务。 目的：保障国家利益和纳税人合法权益，维护正常税收，保障财政收入。 4、税收制度：由纳税人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 纳税人是直

3、接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人 课税对象决定课税的税收范围，是区别于征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。税率是税收制度和政策的中心环节。在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。 我国按税率和税基的关系划分，税率有：比例税率、定额税率、累进税率。 累进税率：超额累进税率、超率累进税率。 名义税率和实际税率。私法上没有实际税率的规定。 二、土地税收 1、城镇土地使用税：是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城市、县城、建制镇、工矿区范围内。每年征收一次。 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定： （1）由省、自治

4、区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积的，以测定的面积为准； （2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准； （3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税。待核发土地使用证以后再作 调整。 应纳税额：土地使用税每平方米年税额：大城市 1.5-30；中等城市 1.2-24；小城市 0.9-18；县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元。 大城市为人口在 50 万以上者、中等城市为人口在 50 万20 万之间者、小城市为人口在 20 万以下者。 政策性免税：1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单

5、位自用的土地； 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税 5 年 至 10 年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。 由地方确定的免税，下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定： 1)个人所有的居住房屋及院落用地； 2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地； 3)免税单位职工家属的宿舍用地； 4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地； 5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、

6、幼儿园用地。 困难性及临时性减免税： 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年 减免税额达到或超过 10 万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的 企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以 支持生产帮助企业和单位渡过难关。 2、耕地占用税：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 一次性的征税行为，据实征收原则。 耕地占用税的税额规定如下： (一)人均耕地不超过 1 亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为 10 元至 50 元； (二)人均耕地超过

7、1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8 元至 40 元； (三)人均耕地超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6 元至 30 元； (四)人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5 元至 25 元。 加成征税 （1）经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高， 但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的 50%。 （2）占用基本农田的，适用税额应当在当地适用税额的基础上提高 50%。 免税：(一)军事设施占用耕地； (二)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 减税：1) 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米

8、2 元的 税额征收耕地占用税。 2) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难 的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府 审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 收到通知 30 日内缴纳。 3、土地增值税：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。 不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 征税范围界定的三个标准：1)是否为国有 2）土地使用权、地

9、上建筑物附着物产权是否转让3）是否取得收入并增值。 土地增值税的扣除项目为：（1）取得土地使用权时所支付的金额；（2）房地产开发成本、费用； （3）旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 优惠：房地产项目优惠，加计扣除： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20% 税率税额计算：（四级超率累进税率） 1）未超过 50%-30%2）超过 50%，未超过 100%-40%，减去扣除项目*5%3）超过 100%，未超过 200%-50%，减去扣除项目*15%4）超过 200%-60%，减去扣除项目*35% 免税：1）普通住宅增值额

10、未超过扣除项目 20%的。2）因国家建设需要，依法收回、征用的房地产。 其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房.普通标准住宅与其他住 宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额 未超过扣除项目金额之和 20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的 20的，应就其全 部增值额按规定计税。 三、房产税收 1、房产税：以房产为课税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有权人或经营人征收的一种 财产税。 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 计税依据：非出租的房产，房产原值一次性减去 10%-30%之后的余值为计税依据。1.2

11、%出租的房产，按租金计算。 12% 在房产所在地缴纳，按年计征。 免征：1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用 的生产、经营用房，不属于免税范围。2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税 范围。4）个人拥有，非经营性用房。5）经财政部批准的免税的其他房产，包括：不堪使用的房屋和危房；对企业停产撤销而闲置 不用的房产；房产大修停用半年以上的，大修期间经申请免征；为基建单位服务的房产，工棚休息 棚等，施工期间免征；企业办的幼儿园、学校、医院等自用的；中、小学校及高等

12、学校用于教学及 科研等本身业务的房产免征房产税.但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按 规定征收房产税。 四、其他相关税收 1、营业税：在中国境内对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种 税。差别比例税率 但是下列情形除外：1）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和 价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；2）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付 给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费 后的余额为营业额；3）纳税人将建筑工

13、程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除 其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；4）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；5）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。 税率：9 个行业。交通运输、建筑业、邮电通信业、文化体育业3%金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产5%娱乐业5%-20% 营业税的纳税期限分别为 5 日、10 日、15 日、1 个月或者 1 个季度。 营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下：（一）按期纳税的，为月营业额 10005000 元；（二）按次纳税的，为每次（日）营业额 100 元。 下列

14、项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；（二）残疾人员个人提供的劳务；（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。(新增项目)除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任

15、何地区、部门均不得规定免税、减税项目。2、城市建设维护费：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。税率：市区7%，县城、建制镇5%，其他1%。 3、教育费附加：随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。3% 4、企业所得税：在中华人民共和国境内，以企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所 得税的纳税人。 这些收入不计入总额：1）财政拨款 2）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金。3）国务院规定的其他。 但在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款； （三）

16、税收滞纳金； （四）罚金、罚款和被没收财物的损失； （五）本法第九条规定以外的捐赠支出； （六）赞助支出； （七）未经核定的准备金支出； （八）与取得收入无关的其他支出。企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 企业所得税 25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所 得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。20% 优惠税率： （1）符合条件的小型微利企业，减按 20%的税率征收企业所得税。 （2）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15的税率征收企业所得税。 企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税： （一）从事农、林、牧、渔业项目的所得； （二）从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得； （三）从事符合条件的环境保