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1、价格策略价格策略一、价格定位策略一、价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。1、产品分类（不含复式）、产品分类（不含复式）共分为六大类别：共分为六大类别：类别类别面积区间（面积区间（）户型户型面积小计（面积小计（）面积比面积比85二房二厅一卫二房二厅一卫9,288.00 7%115120三房二厅二卫三房二厅二卫19,548.00 14%138156三房二厅二卫三
2、房二厅二卫+工工30,984.00 22%158178三房二厅二卫三房二厅二卫+多功能多功能+入户花园入户花园43,168.00 30%232四房二厅三卫四房二厅三卫+工工39,144.00 28%合计合计142,132.00 100%2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品比较项目比较项目户型户型面积（面积（）楼层楼层价格（元价格（元/）黄埔雅苑二期黄埔雅苑二期二房二厅二房二厅8210F9100黄埔雅苑二期黄埔雅苑二期三房二厅三房二厅12713F9300世纪村二期世纪村二期四房二厅（带花园）四房二厅（带花园）1
3、5313F8820碧海云天碧海云天四房二厅四房二厅16815F9080天鹅堡天鹅堡三房二厅三房二厅22016F85003、不同类型产品均价形成、不同类型产品均价形成不同产品比较价格：不同产品比较价格：比较项目比较项目户型户型面积（面积（）楼层楼层价格（元价格（元/）比较价格（元比较价格（元/）黄埔雅苑二期黄埔雅苑二期二房二厅二房二厅8210F91008436黄埔雅苑二期黄埔雅苑二期三房二厅三房二厅12713F93008621世纪村二期世纪村二期四房二厅（带花园）四房二厅（带花园）15313F88209173碧海云天碧海云天四房二厅四房二厅16815F90809198天鹅堡天鹅堡三房二厅三房二厅
4、22016F85009299注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。本项目不同产品对应的价格及项目核心均价本项目不同产品对应的价格及项目核心均价面积区间（面积区间（）户型户型面积小计（面积小计（）面积比面积比比较价格（元比较价格（元/）8585二房二厅一卫二房二厅一卫9,288.009,288.00 7%7%84368436115115120120三房二厅二卫三房二厅二卫19,548.0019,548.00 14%14%86218621138138156156三房二厅二卫三房二厅二卫+ +工工30,984.0030,984.00 22%22%917391
5、73158158178178三房二厅二卫三房二厅二卫+ +多功能多功能+ +入户入户花园花园43,168.0043,168.00 30%30%91989198232232四房二厅三卫四房二厅三卫+ +工工39,144.0039,144.00 28%28%92999299合计合计142,132.00142,132.00 100%100%项目核心均价项目核心均价=9091=9091项目核心均价项目核心均价=9091 元元/注：本项目产品的均好性较强注：本项目产品的均好性较强5、楼层差与朝向差、楼层差与朝向差（1）楼层差：）楼层差：采用采用“纺锤形纺锤形”布置，即布置，即“高层与低层两端小，中间楼层
6、大高层与低层两端小，中间楼层大”首首先先从从销销售售角角度度来来划划分分楼楼层层差差，以以1 10 0 楼楼以以下下单单位位作作为为初初始始启启动动单单位位，起起始始价价格格设设置置可可较较低低，楼楼层层调调差差可可相相对对幅幅度度减减小小，在在销销售售过过程程中中的的优优惠惠以以这这部部分分单单位位为为主主，如如特特价价单单位位等等，这这样样可可以以迅迅速速启启动动销销售售过过程程，并并且且使使启启动动单单位位控控制制在在低低楼楼层层，8 8- -2 20 0 层层的的单单位位作作为为发发展展商商基基本本利利润润的的保保障障，层层差差距距离离可可以以相相应应拉拉大大，以以保保证证均均价价水水
7、准准，而而2 20 0 层层以以上上的的单单位位总总价价高高，作作为为发发展展商商利利润润的的回回报报点点。应应刺刺激激高高楼楼层层单单位位的的购购买买，层层差差应应小小幅幅调调整整，避避免免顶顶层层单单位位出出现现特特别别高高的的价价格格，这这样样不不至至于于和和竞竞争争楼楼盘盘形形成成太太大大差差距距，引引起起高高层层房房号号滞滞留留；其其次次，具具体体的的楼楼层层调调差差主主要要是是由由不不同同楼楼层层的的房房号号总总体体素素质质和和周周边边因因素素的的情情况况决决定定的的，由由于于项项目目还还处处于于基基础础阶阶段段，楼楼层层差差主主要要依依据据总总平平图图及及周周边边项项目目的的楼楼
8、层层差差（大大部部分分层层差差集集中中在在7 70 02 20 00 0 元元/ /） 。本本项项目目 3 38 8 层层的的层层差差控控制制在在7 70 0 元元（楼楼层层差差引引起起的的总总价价差差控控制制在在1 11 1. .8 8 万万元元） ，9 92 20 0 层层的的层层差差控控制制在在1 10 00 0 元元（楼楼层层差差引引起起的的总总价价差差控控制制在在1 1. .2 22 2. .3 3 万万元元） ，2 21 1 层层以以上上楼楼层层层层差差控控制制在在8 80 0 元元。（2 2）朝向差）朝向差同同一一楼楼层层的的房房号号由由于于朝朝向向的的不不同同和和户户型型的的差
9、差异异，在在采采光光、景景观观、遮遮挡挡、通通风风等等方方面面都都有有不不同同的的状状况况，这这致致使使同同一一楼楼层层单单位位单单价价有有很很大大的的差差异异，我我们们对对不不同同单单位位在在各各影影响响因因素素方方面面打打分分，然然后后用用分分值值乘乘以以每每分分调调差差值值，即即得得到到单单位位调调差差的的具具体体数数值值。参参照照竞竞争争楼楼盘盘的的朝朝向向差差集集中中在在3 30 00 0- -8 80 00 0 元元之之间间，由由于于本本项项目目大大部部分分单单位位都都为为正正南南、东东南南、西西南南向向，本本项项目目的的最最大大层层差差设设置置在在6 60 00 0 元元。二、价
10、格的竞争力二、价格的竞争力1、项目推广早期的入市价格竞争力、项目推广早期的入市价格竞争力2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力3、项目低层价格的竞争力、项目低层价格的竞争力4、项目高端产品（、项目高端产品（232）的价值空间）的价值空间不同单价区间的户型数量分布不同单价区间的户型数量分布单价区间单价区间( (元元/)/)750075008000800080008000850085008500850090009000900090009500950095009500100001000010000100001050010500105001050011000
11、11000户型户型 分类分类：85853232202020202828 ：11511512012039393030303036361919 ：1381381561564 448484040404050503030 ：15815817817855555050505060604343 ：232232343430303030363636362 2合计合计75751871871701701841841651651091092 2不同单价区间户型套数75187 170184 1651092 050100150200750080008000850085009000900095009500100001000
12、0105001050011000不同总价区间户型分布不同总价区间户型分布不同单价区间户型比例8.41%20.96% 19.06%20.63% 18.50%12.22%0.22% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%7500800080008500850090009000950095001000010000105001050011000总价区间总价区间( (万元万元) )60607070 70708080808090909090100100100100110110 110110120120120120130130130130140140 140140150150
13、150150160160 160160170170 170170180180 180180190190 190190200200200200210210210210220220 220220230230 230230240240240240250250户型户型 分类分类：8585444452524 4 ：1151151201209 9565656563333 ：1381381561562 2363644446868282830304 4 ：1581581781785 5424262626868555518188 8 ：2322324 4424224243030303030308 8合计合计44
14、4452521313565658586969494911011090909898595918181212424224243030303030308 8不同总价区间户型数量4452135658694911090985918124224303030802040608010012060707080809090100100110110120120130130140140150150160160170170180180190190200200210210220220230230240240250三、价格的市场应变策略三、价格的市场应变策略1、内部认购期进行价格测试，把握市场反映，及时调整价格策、内部认购
15、期进行价格测试，把握市场反映，及时调整价格策2、低开高走，以目标价格为核心，分阶段制定多套价格表，根据市场销售的反映情况及时调整、低开高走，以目标价格为核心，分阶段制定多套价格表，根据市场销售的反映情况及时调整四、价格走势建议四、价格走势建议不同总价区间户型比例4.93%5.83%1.46%6.28%6.50%7.74%5.49%12.33%10.09%10.99%6.61%2.02%1.35%4.71%2.69%3.36% 3.36% 3.36%0.90%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%60707080809090100100110110120120130130140140150150160160170170180180190190200200210210220220230230240240250总体价格：按照总体价格：按照“低开高走，阶段攀升低开高走
