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1、物业管理项目负责人的十条能力要求物业管理项目负责人的十条能力要求物业管理是以项目为单位的经营形式，这一经营形式决定了物业管理项目及企业的成功与否在很大程度上取决于项目负责人的素质和能力。项目负责人是项目全面管理的核心和焦点，是物业管理企业派驻项目的“首席执行官” 。他们统一指挥项目各项工作的进行，直接决定了项目的经营状况以及物业管理的服务水平。因此，项目负责人的素质高低和能力强弱，对整个物业管理项目服务品质的高低起着至关重要的作用。一位合格的项目负责人，需要具备方方面面的素质，其中主要有以下十点：一、良好的职业道德先做人，后做事，这是大家都熟知的道理。一位合格的项目负责人，首先应具备良好的职业
2、道德，包括强烈的责任心、认真负责的工作态度、敬业爱岗的精神和主动服务的意识等。其中，最容易被忽略的是主动服务意识。项目负责人应经常亲临服务一线，主动与客户沟通，了解客户的需求和潜在需求，开发新的服务项目。同时，服务意识还体现在一些举止的细节上，如见到辖区地上的烟头、纸屑，是通知工作人员清理，还是立即躬身拾起，体现了不同层次的服务意识。二、策划能力和决策能力项目管理的过程，包括总体实施方案和各部位的专项管理方案的策划、决策和实施，其实就是常说的 PDCA 循环，即 Plan 计划Do 实施Check 检查Action 改进。无论是参与市场的投标，还是为已获得委托的项目策划服务实施方案等，都由项目
3、负责人在循环的每一步做出正确的策划和决策，再由团队成员一同实现、实施。能否做出正确的策划和决策，是物业管理取得成功的重要因素之一，直接影响到物业管理企业市场机会的获得和管理效果的好坏。对在项目管理过程中遭遇的各种事件特别是突发事件的处理，更是对项目负责人决策能力的全面检验。站在什么角度去分析问题，采取什么策略去解决问题，能否做到处变不惊，能否迅速抓住问题的核心，决策是否准确，调度是否合理，安排是否妥当，善后是否圆满不同的决策，会导致不同的结果。决策正确，大事化小，功德无量；决策错误，则小事变大，后患无穷。三、团队建设能力物业管理绝不可能是一个人的“战斗” ，优秀的服务质量必须源自整个团队的共同
4、努力。再优秀的项目负责人，如果没有团队的支持，是不可能搞好物业管理工作的。物业管理行业迄今为止还是一个劳动密集型行业，绝大多数员工的学历和素质不高。清楚掌握每位员工的情况，善于沟通与协调，掌握员工的思想动态，在生活上关心、工作上支持、学习上鼓励、管理上严格要求，从而打造出一支强大战斗团队，是每位项目负责人的必修课程和管理使命。四、执行能力项目负责人能否贯彻企业的战略意图？项目团队能否实现预定的目标？解决这两个问题的关键在于执行能力。执行力能力差是企业的最大内耗，不仅会消耗企业的大量人才、财力，还会妨碍团队目标的实现，影响企业的战略规划和发展；相反，优秀的执行能力是实现优质管理和服务、在竞争中脱
5、颖而出的有力保障。执行力一般通过指标量化、管理制度化，流程标准化，服务规范化来保障。项目负责人必须具备这样的管理意识和理性思维，更必须具备贯彻实现的能力。出色的项目负责人，往往是因为其更有实现构想的能力。五、创新能力随着社会的不断进步，物业管理行业内竞争越来越激烈，客户对自身权益和物业服务质量的追求也越来越高。昨天的方法，很可能已经成为了今天的问题。我们的工作模式如果总是一成不变、不思进取，则我们的企业很快就会被客户、行业和市场所淘汰。项目负责人必须清楚地认识到，我们的项目管理和服务的过程，同时也是一个不断钻研、学习和创新的过程。谁的创新意识强、创新能力强，谁就可以在激烈的市场竞争中一马当先，
6、立于不败之地。六、沟通、协调能力物业项目负责人每天都要处理各种事件，协调各方关系，这就意味着项目负责人必须具备良好的沟通、协调能力。良好的沟通、协调能力，不但可以有效处理各种矛盾和冲突，还可以弥补项目负责人在其它方面的能力的不足。如果没有良好的沟通协调能力，在实施管理和服务的过程中必定会遇到极大的阻力和障碍。比如，在执行公司的方针、政策上，就会因为不能有效理解、掌握，而不能有效实施、甚至会南辕北辙。更不用说在为客户服务时，如何有效了解他们的困难和诉求，仔细而尽责的去满足顾客的需求，在公司规定的范围内，找到各方利益的支撑点，实现双赢、多赢良好局面了。七、专业技术能力物业管理是一门综合的学问，专业
7、性强，涉及的知识面也很广泛，从传统的保洁、绿化、设备、车辆、电力、水暖、供热、制冷、燃气、等方面的专业知识，到现代化的安防、消防、数控、计算机、互联网等专业知识，再延伸到建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学、营销学等专业学科知识等，都是物业管理学的组成部分。作为项目负责人，虽然不需要像技术专家或专业技术人员那样掌握专业的技术，但其必须能在日常工作中对设施、工程和人员进行有效的管理，能迅速应对各种局面和情况，能从容审定各类技术实施方案、指挥各类维修养护工程的进行、有效控制接管验收的关键点等，这就要求项目负责人除了必备的专业知识还应掌握较全面的综合知识和牢固的专业技能。八、财务管
8、理能力评价一个物业管理项目成功与否，除了客户满意度评价和内部的质量审核外，财务管理是否得当、成本是否得到有效控制也是一个关键的标准，这也是项目负责人绩效考核的重要内容之一。物业管理行业是一个微利行业，物业管理公司的收入固定且非常有限。对企业来说，能否做好财务管理、成本控制，直接决定了公司是否可以盈利，是否能创造企业价值的最大化，是否能保障企业有足够的资源进行良性的循环和发展。对项目来说，只有做好了财务管理、开源节流的工作，才能最大限度地积累资源，才能有能力不断提升管理和服务质量，为客户提供优良的软硬件服务，创造物业性能最优化和价值最大化。合格的项目负责人除了必须掌握基础的财务和会计知识外，还须
9、具备良好的财务分析能力和经济活动分析能力，才能从容应对所管项目，进行物业管理费用的预测、分析、判断和控制；实施科学的财务管理计划。九、人力资源管理能力物业管理发展到现今阶段，人力资源管理已不单单是人事部门的事情，每一位项目负责人都应当学习人力资源管理知识与技能，掌握人才的“选、用、育、留”的技巧与方法，成为一名非人力资源岗位的“人力资源经理” 。在项目管理中，无论是管理工作还是客户服务工作，都是靠人去完成的，每一位员工都是我们最重要的资源，要管好“事” ，必须先管好“人” 。因此，项目负责人除了管理好各项事务性工作外，还应注意人力资源的开发和管理。一方面，项目负责人要通过培训、教育、感化等方法
10、，使全体员工了解、理解、认同企业的经营理念和价值观，形成统一的工作标准和执行标准；另一方面，项目负责人要清楚掌握团队每一位成员的工作能力及优点缺点，扬长避短，因才施用，保证团队的能力和效率，确保项目管理的质量能达到企业要求的高度。项目负责人除了需要具备左右团队成员的能力外，还应该具备人才意识，注重人才梯队的培养，为员工提出职业规划建议、创造培训和发展机会，为企业培训和储备人力资源，促进企业良性发展。十、社区文化建设能力随着社会经济水平的不断提高，客户对社区文化的需求也越来越突出，社区的人文因素已成为购房者选择物业时考虑的重要因素之一。项目负责人不但要做好日常的管理和服务工作，也要努力建设好社区
11、的文化环境、氛围和品味。社区文化，即包括了以项目客户为主体的文化内容，也包括了以项目工作人员为主的企业文化。不同的项目，硬件设施各异，客户的群体特征也大不相同，项目负责人要根据项目的实际情况，找出社区的人文特征，准确定位，组织文化娱乐活动和文化氛围的建设、营造活动。只有定位准确、方法得当，就能够调动起广大客户参与的热情和积极性，从而推动社区文化活动的持续发展，形成特色的社区文化。物业管理公司的企业文化也是社区文化的有机组成部分。物业管理项目的工作人员，其衣着服饰、言行举止、音容相貌、态度作风，即代表着企业的形象，也是社区形象。项目负责人需要认真思考如何将社区文化和企业文化有机地融合到一起，在为项目创造价值的同时，不断增加企业的影响力和口碑，实现项目与企业双嬴的良好局面。
