《浅议我国房地产业的财税法宏观调控》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅议我国房地产业的财税法宏观调控（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1论我国房地产业的财税法宏观调控论我国房地产业的财税法宏观调控魏 俊 （山东工商学院政法学院 烟台 264005） 摘要摘要 财税政策的选择和运用对促进房地产业资源高效配置、实现国民住房权益的公平与 保障及节能方面均具有十分重要的作用。为了抑制房价过快增长，我国近年来密集出台了一 系列调控房地产业的财税政策，对促进我国房地产业健康发展起到了积极地作用，但仍然存 在不少问题。完善的具体措施，一是要加大在住房“保有”环节的税负设计，尽快开征物业 税；二是要加大中央政府对地方的转移支付力度，完善低收入家庭的住房保障政策；三是要 对节能技术研究开发提供必要的、适当的政策优惠与扶持。此外，还应当注意到财
2、税法与其 他政府调控手段的协同并用。 关键词关键词 房地产业；财税法；宏观调控Analysis of The Macro-control of Chinas Real estate Industry inFiscal and Tax LegislationsWEI Jun (School of Political Science and Law, Shandong Institute of Business and Technology,Yantai 264005，China) Abstract: The choice and application of fiscal and tax pol
3、icy take a very important role in promoting efficiently the allocation of resources to the real estate industry, and achieving the fairness and protection of the national housing rights and saving energy. In order to restrain the excessive growth of housing prices, series of fiscal and tax policies
4、in real estate have been intensively published in recent years. These policies have already played a positive role in promoting the healthy development of the real estate industry, but there still have many problems. And the improving measures should be took ,such as introducing property tax as quic
5、kly as possible, increasing transfer payments from the central government to local efforts, providing the necessary and appropriate preferential indorsement.of policies, and using fiscal and tax legislations and other control means jointly,etc.Keywords: real estate; fiscal and tax legislations; macr
6、o-control我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行，从根本上打破了传统计划经济体 制对房地产业的束缚，为房地产业的发展创造了良好的条件，特别是近年来，我国房地产 业高速发展，已经成为推动我国经济快速发展的重要力量。但是，在房地产业快速发展的 同时，一些问题也逐渐暴露出来。比较突出的问题，如一方面房地产过度投机，推动房地 产价格持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力，另一方面是住房结构 不合理，大户型的高档用房比较多，中低价位的廉租住房、经济适用住房建设明显不足。作者简介：魏俊，1968 年生，男，四川达州人，山东工商学院法学院副教授，法学硕士，主要研究方向为经济法学、
7、财政税收法学， （电子邮箱）。2房价的虚高加上公共财政对保障住房投入严重不足，使得我国房价与普通居民购买房屋能 力之间的关系严重恶化，已经到了不得不解决的地步。有关资料表明，当前房价的虚高已 经使得我国中低收入居民（占全体居民的 60%）和每年需要向城镇转移的农民人口 ，即 85%的 家庭没有购买住宅的能力。而在土地供应环节，一方面开发商天价买地、囤地现象越来越 严重，另一方面土地闲置的问题依然存在，在有些地区甚至还比较严重，地方政府越来越 依赖 “土地财政”，不少地方“土地财政”甚至已经成为地方财政的支柱。 现代市场的健康发展，除了依靠自身存在的竞争机制以外，政府的有效监管和宏观调 控也是不
8、可或缺的重要条件，房地产业也不例外。实践证明，金融、财税和土地政策等都 是对促进我国房地产市场的健康发展的积极有效的调控手段，而在目前房地产业货币投放 已经宽松，资产价格快速攀升，经济复苏又缺乏稳定性的时候，财税政策的选择和运用则 显得更为迫切和必要，甚至对房地产资源高效配置和实现国民住房权益的公平与保障起着 决定性的作用。此外，节能减排已经成为世界共同关注的话题，节能建筑的推广和运用也 是房地产业健康发展的重要内容之一。去年在哥本哈根召开的世界气候大会前，我国已经 主动承诺，到 2020 年将单位 GDP 的二氧化碳排放量降低 40%-45%，这不仅是一个庄严的承 诺，更是一个非常艰巨的任务
9、。其中，运用国家财税政策的有效引导促进房地产业的节能 减排对于实现这一承诺也具有十分重要的意义。 一、回顾与比较一、回顾与比较 房地产业不仅是我国国民经济的支柱产业，而且也是与人民群众切身利益息息相关的 重要问题，如何保证其健康发展意义十分重大。我国正处在经济的转型时期，经验表明， 在这一时期财税政策往往是政府经济管理和调控最灵活、有效和重要的手段。合理的财税 政策，能很好地规范、引导和调节房地产市场主体的经济行为，使之朝着有利于整个社会 效益改善和提高的方向发展，实现政府的宏观调控意图和发展战略目标。特别是作为与房 地产业密切相关的我国住房保障体系能否顺利推进,关键就在于能否形成一套能够引导
10、市场 力量参与住房保障建设的财税政策。 近年来，国家相继出台了一系列调控房地产业发展的财政税收政策，对促进我国房地 产业健康发展起到了积极地作用。1998 年至 2002 年在我国经济面临通货紧缩趋势影响的 情况下，为鼓励居民住房消费，培育新的经济增长点，财政部、国家税务总局发布了关 于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210 号）。但是从 2003 年开始， 房地产业投资规模过大、房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题开始出现。针对房地 产市场局部过热的问题， 2005 年国务院出台了国务院关于切实稳定住宅价格的通知， 随后国务院总理温家宝提出了“对房地产行业调控的八点意见”，
11、并称为“新老国八条”；2006 年 5 月 17 日，国务院常务会议再次提出了 6 条关于房地产市场调控的针对性措施 （“国六条”），明确提出要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行 住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引 导和调节住房需求。”为解决我国房地产市场发育过程中，城市低收入家庭住房困难问题， 2007 年 8 月 1 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务 院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出要把解决城市低收入家庭住房困 难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责
12、，加快建 立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，并提出 了廉租住房制度的基本政策框架。为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见 (国发200724 号)精神，2008 年 3 月 3 日，经国务院批准，财政部、国家 税务总局下发了关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 (财税 200824 号)文件对廉租住房、经济适用住房建设和住房租赁市场发展的税收政策做出 明确具体的规定。此外，为了促进房地产业节能减排，建筑节能管理条例也将很快出3台。这些规定和政策的出台表明，税收和金融和土地政策已经成为我国政府对房地产业宏 观调控的重要手段
13、。 而从世界各国来看，财税政策在房地产业的运用也十分普遍。总的来讲，大多数发达 国家一般采取房产与土地一起按评税值征收房地产税的做法，而发展中国家差别则比较大。 概括起来，主要的有 4 种做法：（1）只对土地征税，对建筑物不征税；（2）只对房产征 税，对土地不征税；（3）对土地和建筑物一起征收房地产税；（4）对土地、建筑物加可 移动财产一起征收财产税。世界上大部分发达国家都对土地和建筑物一起征收房地产税， 如美国、加拿大、英国等。个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚、爱沙 尼亚等；有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚。1此外，世界各国基本都 将房地产税作为地方政府的主体税
14、种，但在制定政策时又根据本国的情况而有所区别，即 使用同一种征税方法，具体规定也不同。 日本作为一个既经历过经济高速发展过程中各种土地投资迅速膨胀的经济上升期，也 经历着房地产泡沫崩溃之后土地价格持续下跌的经济衰退期的国家，尤其重视土地税收在 房地产市场宏观调控中的作用。2因此，在研究我国房地产市场的财税政策时，应当借鉴 别国的经验与教训，其尤其是日本的经验和教训对制订我国房地产财税政策具有十分重要 的借鉴和参考价值。 20 世纪 80 年代末期日本大量涌现的以获得土地升值利益为日的的投机行为，要求日 本政府从税制方面通过提高土地持有成本来减少土地的投机性取得与持有。1990 年，根据 土地基
15、本法的精神，日本的税制调查会向内阁提交了土地税制改革大纲，增加土地取 得、持有和转让环节的税负，其主要内容就包括按 0.3%的税率对持有环节的土地征收地价 税(国税)，其本意在于增大土地的持有成本，从而起到抑制土地需求的作用。3但是， 1992 年正当税制改革方案付诸实施的时候，日本泡沫经济开始崩溃，在土地价值迅速回落 的状况下实施地价税，其最直接的后果是加重了土地所有者的税负，造成企业的土地持有 成本增加，很多企业急于脱手，这就进一步加剧了泡沫崩溃的速度，加速了地价的下跌， 这种长期的地价下跌一直持续到现在，造成了严重的经济问题。当前，我国正面临着 20 世纪 70 年代日本所面临的相同宏观
16、经济环境，甚至我国的情况更为复杂，任务更加艰巨， 人民币升值、劳动生产率提高、地价上涨、剩余资本找不到合适的投资方向(如温州炒房团)、 储蓄存款利率偏低，稍不注意，就很容易滋生房地产泡沫。因此，日本的经验和教训值得 我们借鉴。 二、存在问题二、存在问题 事实证明，我国一系列宏观调控手段的运用已经取得了明显成效。但由于我国现行财 税体制中自身存在的一系列问题没有从根本上解决，这在很大程度上使得我国政府对房地 产业的宏观调控的效果打了折扣。当前，我国房地产业财税法调控方面存在的主要问题是：1、在房地产税制方面存在的突出问题是：（1）立法层次偏低，税收法规多变，税权 过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点。 （2）房地产税收入规模偏小，不能满足 地方财政的需要。而世界上很多国家房地产税在财产税乃至整个地方税收入中都占有十分 重要的地位，如美国，房产税占财产税的六成，其税收收入占地方税收入的比重达到 40- 50%。而我国房地产税开征以来规模一直偏小。
