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1、XX 街街国际商贸中心国际商贸中心CD 地块商业、文化、景观定位研究报告地块商业、文化、景观定位研究报告一、一、CD 地块营销目标地块营销目标以合理的销售价格在较短的销售周期内完成 C 地块商业部分的销售/招商任务，并在推广策略方面注意项目整体的一致性、互补性与衔接性，注意体现整体规模效应与细部业态差异化，注重商业文化的导入，注重体现对武汉商业地产投资趋势的引导作用。二、项目整体定位分析二、项目整体定位分析项目整体定位：项目整体定位：XX 街国际商贸中心（武汉龙王庙商贸广场）位于 XX 街东端，原有业态基础为服装、鞋业、床上用品、干鲜调料等批发商业。在此基础之上，我们拆除大兴路鼎力、华航、大兴
2、、金兴四大鞋市以及干鲜调料、床上用品批发市场，规划建设以鞋业、服装为主的批发专业卖场结合滨江时尚生活中心及依托于龙王庙公园广场的旅游商业街区为一体的国际商贸中心。配备国际领先的物流、仓储服务及细致完善的经营管理与广告推广服务，旨在 530 年 XX 街源地为各地商家打造屹立华中重镇，辐射全国乃至全球市场的商品集散中心、产品发布中心、价格指导中心、商业会展中心。项目定位层次分析：项目定位层次分析：在这份报告中我们着重对在这份报告中我们着重对 CD 地块在项目整体中的功能做细致分析，并以此为依据结合文化、景观地块在项目整体中的功能做细致分析，并以此为依据结合文化、景观等优势，尝试在商业、文化、景观
3、三方面对等优势，尝试在商业、文化、景观三方面对 CD 地块做定位研究，提出营销实施建议。地块做定位研究，提出营销实施建议。专业市场（内核）现代专业市场融入商业文化的现代专业市场集现代专业市场、滨江时尚生活 中心、龙王庙公园、特色旅游商业 街区于一体的汉正街国际商贸中心由地段决定，地段没有问题由产业发展决定，发展没有问题由引导投资趋势决定，引导没有问题综合定位是由什么决定的？综合定位是由什么决定的？ 不同业态的组合需要衔接与过渡，需 要项目各地块功能的协调与互补。稳固现有鞋业、服装批发经营商户配套先进的物流、仓储及经营管理服 务结合景观、建筑充分体现汉正街文化、 龙文化业态的规划、布局合理，商业
4、配套设业态的规划、布局合理，商业配套设 施的共享，商业人流的区分与叠加。施的共享，商业人流的区分与叠加。三、三、CD 地块规划定位：地块规划定位：商贸广场 CD 地块的主要使用功能是旅游纪念品贸易卖场为主，结合集特色小吃餐饮、文化娱乐休闲等多种功能。结合 D 地块龙王庙公园，设计成类似上海城隍庙的旅游纪念品商场，在 D 地块结合地形的升起建筑一个旅游车停车库。建筑设计方面，C 地块建筑以抽象的古典建筑元素为主，目的是 C 地块在 B、D 地块之间起到联系和对话的作用。四、四、CD 地块功能分析：地块功能分析：1项目整体规划的开放式绿化公园部分。2与南岸咀（中国角）隔水相望，中国地理位置中心，拥
5、有两江交汇、泾渭分明的绝佳观景视角。3重建龙王庙，为本项目引入龙文化元素，并结合景观优势形成武汉又一标志性旅游景点。4依托龙王庙公园景点，于 C 地块建设特色旅游商业建筑群落，实现旅游与商业的复合。5此地充分营造 XX 街源点概念，形成 XX 街 530 年商业“依水而起”的商业观念。五、五、CD 地块综合定位思考：地块综合定位思考：由以上功能分析，站在项目整体考虑，由以上功能分析，站在项目整体考虑，CD 地块综合定位要点如下：地块综合定位要点如下：1项目整体的绿化景观配套、商业文化源地2商业设计上与 AB 地块业态有衔接3文化设计上注意对从商人群的信心引导及经营归属感的营造4建筑、景观小品（
6、景点）设计/设置应充分体现 XX 街文化与龙文化5综合定位完成，如何实现为销售价格和销售周期上的优势六、六、CD 地块商业定位思考：地块商业定位思考：（站在营销角度考虑在商业定位时实现 CD 地块功能）一方面一方面，由项目整体定位分析，是以现代化的专业市场为本项目核心组成部分，并且物流、仓储、经营管理等商业配套都以此为基础。在 5-10 月的客户储备时也是以批发经营商户为主。而 C 地块商业是先期入市部分，我们最初商业定位为现代旅游精品广场，较为粗略，并且与项目整体定位有矛盾。这种矛盾体现在人流类别，经营时间，广告诉求等方面。在铺面定价时并不能对 B 地块专业市场部分有何参照与指导意义，武汉市
7、场对这一全新业态有无充分信心也无从考证，风险性较大。另一方面另一方面，由项目建筑规划，D 地块将重建龙王庙。以此为依托，C 地块考虑发展特色旅游商业街区有一定文化及景观基础。但若按我们设想的蓝图，首先龙王庙公园必须成为武汉市的一个景点，一个知名景点。在景观、文化设计的须将 CD 地块单独考虑，须将 CD 地块放到武汉旅游经济圈中考虑。在旅游商业的角度找到 CD 地块的一个更大的包容体，在这一包容体中体现 CD 地块发展旅游经济的价值。基于以上两方面思考，我们尝试做以下商业定位：基于以上两方面思考，我们尝试做以下商业定位：1 1 在在 C C 地块临大兴路、大兴二路临街面规划旅游商品、特色工艺品
8、、礼品、小商品批发业态。地块临大兴路、大兴二路临街面规划旅游商品、特色工艺品、礼品、小商品批发业态。若招商推广顺利则考虑划出 B 地块临大兴二路部分规划同样业态，以体现规模效应，与鞋业、服装专业市场（金兴鞋市、龙都鞋市等周边市场）形成衔接，共享物流、仓储、经营管理等先进配套服务。同时填补 XX 街旅游商品、工艺品、礼品专业市场空白。2 2 在在 C C 地块商业建筑围合部分内部规划特色旅游商业及其配套商业。地块商业建筑围合部分内部规划特色旅游商业及其配套商业。包括特色餐饮（国内名小吃、武汉名小吃） 、传统茶楼/戏院、珠宝玉器（知名品牌/老字号黄金银楼） 、古玩字画/文房四宝、工艺礼品/旅游纪念
9、品、老字号药材店、传统服饰、名烟名酒、书店/书局、金融机构等。依托龙王庙公园构成旅游体验商业街区，以零售和服务商家为主，归集旅游消费人群。七、七、CD 地块文化定位思考：地块文化定位思考：（站在营销角度考虑在文化定位时实现 CD 地块功能）在功能分析和综合定位中我们指出，CD 地块应是整个项目商业文化的源地。龙王庙坐落在这里，两江交汇也在这里，龙文化与 XX 街文化都必须在这一地块得到充分演绎，并辐射整个项目地块。同时，商业文化的引入也是塑造龙王庙公园这一武汉新兴旅游景点，吸引各地游人的重要砝码。 关于龙文化的研究与引入：关于龙文化的研究与引入：在中国文化中，龙有着重要的地位和影响。从距今 8
10、000 多年的新石器时代，先民们对原始龙的图腾崇拜，到今天人们仍然多以带有“龙”字的成语或典故来形容生活中的美好事物。结合本项目的定位思考：我们设计龙文化，必须纳入商业整体经营来考量。也就是，本项目龙的无形存在（意识形态上）与有形存在（景观设计上）如何促使目标客户群XX 街经营商户/武汉商业从业者/投资人等将龙文化认识为一种商业文化，进而形成“商业文化信仰” 。尤其对于我们的准客户XX 街经营商户。而本项目 C、D 地块将重建龙王庙及配套文化商业群落，应是本项目“龙”的聚集地和辐射源。上下数千年，龙已渗透了中国社会的各个方面，成为一种文化的凝聚和积淀。龙成了中国的象征、中华民族的象征、中国文化
11、的象征。对每一个炎黄子孙来说，龙的形象是一种符号、一种意绪、一种血肉相联的情感！“龙”能驾驭中国人的思绪，源于龙的神性。龙的神性可以用喜水、好飞、通天、善变、灵异、征瑞、兆祸、示威来概略。人们造神、敬神的目的之一，是相信神能给自己带来好处。龙是古人模糊集合了众多的动物和天象，从而创造出来的神物，如果这个神物不能给人间带来福祉和祥瑞，古人创造它做什么呢？上述龙的种种神性，又都为龙的征兆吉祥嘉瑞的神性提供了基础：龙喜水龙喜水，而水是生产、生活的命脉；龙好飞龙好飞，飞是对超越苦难、摆脱困境的向往；龙通天龙通天，天是天帝和诸神居住的地方；龙善变龙善变，变是对生存环境的适应；龙灵异龙灵异，灵异使龙神奇莫
12、测、非凡不群。将这种种优长集中于一身，龙又怎么能不祥瑞呢？既然“龙”是神，而且是中国人永远不可能遗忘的“民族象征” ，那么把这种声势转借到我们的商贸广场项目上，同样也是必须推崇的。那么龙文化设计的第一个问题便是：此地藏“龙” 。仅仅由龙王庙是不可说服受众的，而且龙王庙本是“治水”之庙。由中国传统风水学说：“水之分合而识龙之起止” 。本项目 C、D 地块正对汉水与长江分合之处，即“龙”起止之处。正因长江、汉水在此汇合，所以“龙”才出没于此。那么我们重建的龙王庙，主色彩不再应是“治水” ，而应是征兆“吉祥嘉瑞” 。由被动的利好变主动的利好！即即“龙龙”神性理解的深入：神性理解的深入：“喜水喜水”
13、“征瑞征瑞” ，这应是本项目龙文化设计的主基调之一，并在建筑风格、景观小品设计上应有所体现。，这应是本项目龙文化设计的主基调之一，并在建筑风格、景观小品设计上应有所体现。 关于关于 XXXX 街文化的研究与引入：街文化的研究与引入：两江水孕育天下第一街两江水孕育天下第一街 XX 街，乃古汉口之正街，16 世纪明成化年间汉水改道后，长江汉江交汇处，尤其是沿汉江（又称汉水襄河）一带地域逐渐成为汉口商业的中心地带；清初，汉水沿江码头形成以北岸为主的“八码头临一带河”的态势， “四海九州之物不踵而走，特形异物，来自远方者，旁隘露积” ；清康熙年间（16621722）此地因设立汉口巡检司而成为汉口镇的正
14、街，又称“官街” ，沿街店铺林立，八方商贾云集，街情民风淳厚，1868 年绘制的“XX 街地形图”就很好地展现了当年“十里帆樯依市立，万家灯火彻宵明”的繁华景象。17 世纪初，XX 街不过几百米长，商业的复兴与繁荣推动了市场与街道的拓展。其时，XX 街杨家河至五彩巷之间有河街，大通巷以下有后街，升基巷以下有夹街，夹街以下至集家嘴之间又有小夹街。众多小街小巷以 XX 街为主脉，纵横连接，组成了新兴的汉口沿河商业区。据清道光年间统计，这片形如卧帚的商业闹市，称之为街的有 32 条，巷有 64 条。汉水码头水运的繁荣带动了武昌、汉阳港埠随之兴旺，XX 街的商贸市场由码头发展到河街，又由河街发展到正街
15、，推动武汉市场向纵深发展。XX 街历来就是“导财运货，贸迁有无”的水陆商埠，市场上“万商云集，商品争流” ，这里不仅是商品的集散地，也是八方商贾贸易、聚居之地，正所谓“瓦屋竹楼千万户，本乡人少异乡多” 。它造就了古 XX 街兼容我国南北传统建筑和欧洲建筑手法的独特建筑个性。此次文化研究工作中，我们走访了如下一些与 XX 街有着密切渊源的人士：武汉民俗专家武汉民俗专家 何祚欢何祚欢XX 街在清代就非常发达了，应该说 XX 街是汉口最早的一条成熟的买卖街。十六世纪初，汉水改道后，汉水北岸的居民选择沿河一带地势较高的墩台修房建屋，街市便沿着汉水流向自然形成和延伸，十七世纪初，袁公堤修成，提高了汉口防
16、御洪水的能力，也改善了水运环境，汉口的商贸旅游进一步繁荣起来。由沿河码头和河街发展起来的正街，便成了汉口沿街商业区的主脉。武汉市武汉市 XXXX 街市场管理委员会街市场管理委员会 副主任熊国汉副主任熊国汉据史料记载，每年停靠在这里的商船数字高达 2.4 万到 2.5 万之多，所以码头的繁荣带动了我们汉口正街，就是我们 XX 街的繁荣。清乾隆四年，这条正街铺设了条石路面，当时街上店铺林立，多为两层楼房，街道西段的商家以经营粮、棉、油为主，东段主要经营药材、参业、金银、典当、票号，中段最为繁华，密布百货、布匹、山货、海味等大小商铺，众多的大街小巷以正街为主脉，共同组成了新兴的汉口沿河商业区。明清时的 XX 街，在我们中国，特别是在资本主义萌芽时期它起了非常重要的作用。当时的汉口是通关口岸，据统计是仅次于上海的全国第二大的口埠。所以在 XX 街，通过 XX 街把九省通衢来的货物发往海外，所以 XX 街那时的名气是
