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1、利达格林小镇项目商业部分营销报告利达格林小镇项目商业部分营销报告目 录第一部分第一部分 新余商业市场调查报告新余商业市场调查报告新余市商业市场分析市场调查结论第二部分第二部分 区域商业市场调研区域商业市场调研胜利路商业业态分布分析劳动路商业业态分布分析项目所在区域商业市场特征分析第三部分第三部分 项目解析及项目定位项目解析及项目定位本项目概况本项目解析及优劣势分析项目定位目标客户定位项目形象、包装定位第四部分第四部分 本项目功能组合建议本项目功能组合建议功能组合建议营销推广建议第一部分 新余商业市场调查报告一、商业市场总体状况分析一、商业市场总体状况分析1 1、目前新余市商业发展总体概况、目前
2、新余市商业发展总体概况消费品零售总额增长，零售业扩张迅速消费品零售总额增长，零售业扩张迅速2003 年新余市社会消费品零售总额持续增长，同时，居民收入稳步提高，为今年内消费品稳步增长奠定基础。社会消费品零售总额、居民年收入、年末储蓄余额增长率均超过 10%，超过 GDP增长。这些必将促进新余市零售业的迅猛发展。物价回稳、消费力旺盛物价回稳、消费力旺盛新余市的物价已一直企稳，居民消费价格指数与商品零售价格指数保持适度增长。其中，居民消费保持正增长，反映出市民消费市场旺盛，居民消费意愿增强。消费心态消费心态随着居民收入的不断提高，新余市居民的消费模式也在悄悄地起着巨大变化，消费模式由温饱型向小康型
3、的转型已初见端倪。随着闲暇时间的增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多的居民在公休日和节假日的生活常态。消费观念也同时发生变化，消费者更加注重商品的品质、档次、价格以及购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层次更加细分，日趋多元化。2 2、城市成熟商业圈分析、城市成熟商业圈分析城市发展与商业圈形成，一个城市中商业圈、商业街的产生，发源与以下几个基本因素有关： 城市的交通枢纽中心 城市历史形成的集市中心 区域具有明显的产业特征 城市的规划和延展方向新余的商业圈、商业街均在以上四个基本要素之上发展形成。目前已形成以胜利路为核心的城市商圈。新余商业主要位于城南区域，分布在火车站与汽车站之间
4、的胜利路周围。3 3、商业经营方式、商业经营方式目前商业物业经营方式与追求减低购物成本和提高购物效率充分结合，经营方式复杂多样，主要有：主题商场主题商场主题商场一般规模较大，以某一类产品针对某一类人群的经营，进行主题定位，由专业经营公司进行统一经营管理，业态以中高档为主，客户多为租赁经营，如深圳的“女人世界” 、“顺电”等，是目前市场上经营较好、空置率较低、租金较高的的商业物业经营方式。小型店铺小型店铺这种店铺一般是个人或者家庭式，店铺面小，设施简陋，大都销售日常用品。为追求最大利润与其它商业经营形成差距，部分店铺发展成为批零兼营的批零商店。小型店铺位置分散，一般在住宅区、工区内和城市交通次干
5、道两侧。百货商店百货商店百货商店是以经营大量工业品为主的大型综合性零售店，营业面积大，场内雇佣人数多，经营商品涉及吃、穿、用各个方面，包括普通商品和高档商各个档次。新余目前的百货商店主要为国贸购物中心。专业商店专业商店（专卖店）（专卖店）专门经营某一种或某一类商品的零售店，营业面积不大，一般设在繁华商业区。主要经营时装、音响、电器等，成为品牌商品的聚集之地。专业商店由于商品质量优良、格调时尚、服务态度好，受到追求生活品质，讲究产品质量的顾客欢迎。自选商场自选商场（超市）（超市）其最大特征是：采用开架式售货方式，顾客自选商品，到出口统一付款。随着信电子信息管理系统的广泛应用，自选商场的内部管理和
6、收款十分简捷便利。由于商品价格便宜、种类齐全、符合现代生活需求，深受消费者青睐。其它商店其它商店24 小时服务的日夜店；流动售货，如流动书店；送货上门、函购邮寄、预约售货等。4 4、新余市目前商业市场状况、新余市目前商业市场状况规模较大的商场有新亚新商城、国贸广场等，但这些商场的档次、规模、品质与新余城市建设的步伐相比，都已经落后于城市发展的需要。临街商铺一般面积多在 40 平方米左右,开间 4 米左右,进深 10 米左右.超市除华联超市稍具规模外，市场上现时还未有大型超市，由于华联超市并未真正与其它华联超市构成连锁，价格没有明显的优势，因此，华联超市的经营状况也较为一般。除主要道路两边的商铺
7、外，新余市区内小区道路、社区内部的住宅楼的一层基本为商业用途，其主要是为本小区居民服务，主要业态为餐饮、小士多店、美容美发、网吧、中介、水果店、干洗服务等。随着近来新余加快花园城市建设的步伐，新余市的商业也将迎来一个新的发展机遇。目前在售的商业项目有胜利路上的金马广场、副食品批发市场、青年路的粤新三期家俱市场等纯商业项目及泰安商住楼、明星国际五金城等商住项目。从这些项目的销售情况来看，只要位置相对较好，新余市民对于商业项目仍然有一定的投资热情，投资型商铺受到欢迎。即将上市进行销售的商业项目目前有女人世界、圣德时代广场、嘉诚时代广场、东方巴黎等项目。目前在售商业项目一览表名名 称称位位 置置售售
8、 价价促销手段及销售实例促销手段及销售实例金马购金马购物广场物广场胜利北路，地下：100间 1F：89间 2F：120间3F：98 间共 400 余间地下： 3500 1 楼临街：170001F：最低 8600 最高 99002F：最低 4500 最高 80003F：最低 4000 1F：9 号商铺 3.25m7.28m=23.651单价：9500 总价：224686 元返还 5 年租金：56171 返还 5 年贷款利：17867返还首期 5 年存利：3034 首期应付：352711F：18 号商铺 面积 26.5（实用 12.03）单价：9200 总价：243829 元粤新粤新三期三期青年路
9、北地下：65 间 1F：48间 2F：78间 3F：78间共 269 间地下：2200/ 租金 12/月1F：3600/ 租金 18/月2F：3000/ 租金 16/月3F：2600/ 租金 15/月标准规格：7M*8M1F：B22 面积：59.36/（含公摊）单价：3600 总价：213696优惠后总额：1624102F：B24 面积：59.36/（含公摊）单价：3000 总价：213696 优惠后总额：162410天工天工商城商城胜利北路1F：900013000 元/2F：48005600 元/3F 30004000 元/临街： 约 18000 元/(按套内面积计，按建筑面积计，约 45%
10、)目前由于经营出现困难，销售基本停滞，业务员手上额外有 20%-15%的优惠副食品副食品批发市批发市场场胜利北路海鹰宾馆对面临街 1F：10500 元/里面：1、2 楼复式铺， 3500 元/红亚春红亚春胜利南路临街 1F：150002F：3800街铺，无公摊新亚新新亚新胜利北路2F、3F，价格 72007600 元/2F:18 号铺 面积 32.53（实用 17.65）单价：7280 总价：2368183F:19 号铺 面积 22.59（实用 13.68）单价：7380 总价：1667145 5、商业市场调查结论、商业市场调查结论高品质的商业项目仍然是一个市场空白点。市场前景看好，但市场竞争
11、也异常激烈，只有在竞争中获得与众不同的比较优势，才能实现顺利销售的目的。第二部分第二部分 区域商业市场调查区域商业市场调查一、劳动路业态分布情况一、劳动路业态分布情况劳动南路共有 157 间商铺，其业态及分布比例见下图：劳动路商铺租金售价表劳动路商铺租金售价表商铺名称商铺名称开间开间进深进深面积面积月租金月租金单位租单位租 金金售价售价回报率回报率汉弗莱服装汉弗莱服装6.61066500075.81000000 6.00% 小药店小药店1.25.4645069.4 丽声音响丽声音响7.57.556300053.3 腾达电器腾达电器2433.37992000025.0 富昌灯饰富昌灯饰6.67.
12、550190038.4 灯饰灯饰3.56.52370030.8 金辉烟酒行金辉烟酒行3.5103560017.1 杂货杂货4.54.452055027.5 小百货小百货33.51135033.3 万和电器万和电器4624100041.7 飞翔电动车飞翔电动车4624100041.7 摩托车摩托车12784250029.8 新诚数码新诚数码3824150062.5 金正金正3.3826150056.8 莎吧美容莎吧美容71070400057.1劳动路为新余市核心商圈一级辐射区，其 157 间商铺其业态主劳动路商铺业态分布211119764328272201020304050607080服装鞋帽饮
13、食娱乐综合百货小士多家电美容美发网吧游戏宾馆住宿医药化工原料五金交电其他要以家电、家具为主。共 76 间，占 50%以上。目前该区域人流量大，经营状况较好，租金在 25 元/平米月75 元/平米月之间，投资回报率在 6%左右。二、青年路业态分布情况二、青年路业态分布情况目前青年路尚为不成熟的商业圈，商业经营气氛差。与之相邻的里木塘路则相对繁华些。目前青年路的商铺主要为饮食、幼教、其他。目前该区域人流量少，经营状况较差，大部分商铺未开张。租金在 8 元/平米月10 元/平米月之间。劳动南路共有 157 间商铺，其业态及分布比例见下图：结论：从市场情况来看，交通繁忙的劳动路、胜利路商业经营情况好，
14、租金高。新余的租金售价比例平均约在 6%左右。第三部分第三部分 项目解析及项目定位项目解析及项目定位一、项目概况一、项目概况本项目为格林小镇沿街住宅裙楼商业，共上下两层，建筑面积约 1 万平方米。二、项目解析及优劣势分析二、项目解析及优劣势分析优势分析优势分析【S】【S】区位优势区位优势-本项目位于城南城北交接地带，具有良好的地理位置优势。规模优势规模优势-本项目总建筑面积超过一万平方米，在新余的商业项目中具备规模优势。社区优势社区优势-格林小镇住宅部分销售较好，里木塘周边居住生活人口众多，需要。发展优势发展优势-位于立交桥北地带，随着东方巴黎的开发，本项目的发展潜力和升值空间较大。劣势分析劣
15、势分析【W】【W】交通劣势交通劣势-项目距桥北约有 600 米左右的距离，且未开通公交车。商住干扰劣势商住干扰劣势-本项目目前商住一体，相互之间会有一定的干扰，尤其是商业对于住宅的干扰。商业氛围劣势商业氛围劣势-本项目周边的区域商业氛围弱，青年路商铺营业的少，且租金极低。分析结论：分析结论：本项目优劣分明；营销的关键在于依托于住宅部分本项目优劣分明；营销的关键在于依托于住宅部分以高品质风情街的特性，借助沿街商铺的特色，通以高品质风情街的特性，借助沿街商铺的特色，通过欧洲风情街的打造，以竖立起本项目的人气热潮。过欧洲风情街的打造，以竖立起本项目的人气热潮。三、项目定位三、项目定位新余市规模最大的
16、欧洲风情街新余市规模最大的欧洲风情街高品质、高档次，集休闲、购物、娱乐于一体的城市标志性商业街高品质、高档次，集休闲、购物、娱乐于一体的城市标志性商业街四、目标客户定位四、目标客户定位商业经营者；商业经营者；格林小镇住宅客户；格林小镇住宅客户；铁路、新钢、供电局、银行、邮电等大型企事业单位员工；铁路、新钢、供电局、银行、邮电等大型企事业单位员工；专业投资者；专业投资者；五、推广名称五、推广名称新余格林商业街名称响亮上口，且与住宅项目融为一体，利于整体推广 第四部分第四部分 项目卖点及业态分布建议项目卖点及业态分布建议一、总卖点一、总卖点1-1、新余规模最大的欧式风情街1-2、位处城市中心青年路的休闲娱乐街区1-3、随城市的建设开发，具有强大升值替力二、招商关键卖点二、招商关键卖点1-4、目前新余最大规模住宅小区配套1-5、城市中心
