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1、纯酒店式公寓纯酒店式公寓“让位让位”组合型物业组合型物业宏观调控让酒店式公寓从“白雪公主”变成了“灰姑娘”。随着市场去化速度的逐渐放慢，上海酒店式公寓的发展趋势正在迎风掉头组合型物业趋热，纯酒店式公寓开始减少。 荒岛分析师指出，以往市场中，纯酒店式公寓物业占相当一部分的比例。但随着市场的不断成熟，酒店式公寓已不仅仅局限于一种功能形态，今年上半年酒店式公寓市场更多地呈现出多元化的发展趋向。“酒店式公寓裙房商铺”是目前市场中的主流组合产品，相对的，那些纯酒店式公寓的供应数量则呈现下滑趋势，市场需求也露出饱和迹象。 另外，除了“酒店式公寓裙房商铺”占主导地位之外，一些较特殊的非纯酒店式公寓物业也在今
2、年上半年引起了市场的关注。如位于徐家汇商圈板块的一处物业，其将一幢楼划分成 3 个功能区间，1-4 层为商铺，5-9 层为商务套房，10-23 层为全装修酒店式公寓。荒岛分析师表示：“这种组合式物业是市场发展多元化和成熟化的表现，但其缺点就是容易混淆概念发生产权纠纷，其究竟能够赢得多大的市场空间及在多大程度上代表未来酒店式公寓物业的发展方向，还有待研究。”酒店式公寓开发、运营有隐患酒店式公寓开发、运营有隐患投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使自我救济，只能听任房屋被空置。买了浦东“张江一间房”的 170 多名业主现在进退两难：钱交了，部分业主还办了按揭贷款；上家不见了，在房地产交易中心没有
3、自己的名字；按照新的规定，商铺分割转让已经被明令禁止，即使上家回来也难办小产证；要退没法退，转让也不会有人要。这个酒店式公寓的前身也是个烂尾楼。出了问题的酒店式公寓不止是骏豪国际和“张江一间房”，当然也不止于上海。海南是中国产权式酒店的发源地。在海南拥有高档酒店的客房产权，由专业管理公司打理；书面保证第一年 5%、第二年 10%的回报率；口头保证以后业主每年分红不会低于7%；业主每年还可以免费住宿 18 天，可以转赠给亲友并不用缴付物业管理费在这样的宣传下，一批上海人以一万多元的单价购买了海南皇冠滨海温泉酒店的客房产权。2002 年海南的房价只有 1500 元/平方米，投资人之所以接受“皇冠酒
4、店”的天价，看中的就是投资回报。可是两年下来，按照管理方提供的报表，回报率最多才 3%左右。“审查合同后，发现对于酒店配套设施的所有权、共用权根本未作出约定，对于酒店的总体平面规划更没有任何约定，买卖合同不规范、关键条款约定不明确，这会引发产权式酒店公寓在解除管理合同后的诉讼纷争。”北京市广盛律师事务所上海分所李莉律师认为。没有明确约定会所、配套设施权属的，一般所有权归开发者所有，但对使用权没有明确界定。如果产权人不享有配套设施的共用权，产权就成了孤立的一个房间；如果酒店改变了规划设计，缩减规模、或取消部分配套设施，势必导致价值贬损，也会侵犯投资人的利益。在李莉看来，另一个主要问题是“委托管理
5、合同中存在漏洞”。由于开发公司、管理公司财务不透明，投资者根本无法知道分红是否合理；外地投资者更无力关注投资产权酒店公寓的细节。一般的“包租”合同对于不能实现管理目标没有任何责任约定，意味着投资者如果拿不到约定的分红，根本无法行使自我救济，只能听任房屋被空置。最后，委托管理合同中对退出机制没有明确的规定。“如果开发商承诺并指定的管理者损害了投资人的利益，开发商承担何种责任？这都是急需解决的问题”。酒店式公寓为何容易招致集体诉讼？在楼市暴涨的时候“一白遮百丑”，大家都不会说什么；如果房市不好，很可能“暗流涌动”、出现纠纷。北京市大成律师事务所上海分所余力律师认为：“在国外产权式酒店以高利润低风险
6、而著称，但中国产权酒店行业的信用问题令人担忧。目前由于没有相关制度和法律对产权酒店加以约束，合同也不规范，导致一些开发商玩擦边球，在合同上玩猫腻，尽管投资回报很诱人，消费者的投资风险往往也较高。”“酒店式公寓基本上都是烂尾楼改造的，这是一个背景。烂尾楼一般涉及到债权债务，有抵押的、有查封的，要把烂尾楼做好难度非常大。”上海市陈宜陈律师事务所蒋先桂律师对记者表示，“业主和开发商在几种情况下会出现比较大的争议：政府法规的变动；开发商建筑规划的变动；重大合同条款的理解不一致。其他的情况都有适用的法律在约束。”他对开发商的建议是：“开发商本身要严格按照法律途径来走，同时对法律法规的变更保持及时的了解，
7、及时跟业主沟通。最关键的是要符合法律法规的规定。”酒店式公寓本身是按照商品房来出售的，但是出售过程中往往涉及到“包租”。从严格的法律意义上来讲，“包租” 是有问题的，所以开发商有时候要“迂回”一下，另寻一家酒店管理公司来签包租合约。可以理解的是，在楼市暴涨的时候“ 一白遮百丑”，大家都不会说什么；如果房市不好，很可能“暗流涌动”、出现纠纷。在余力看来，在现有的法律框架下，投资者应在委托管理合同中增加内容。首先将售房合同与客房委托管理合同紧密联系起来。当开发商选定具体的酒店管理公司后，应从所获价款中提取管理费用作为基金，由业主委员会和开发商共同管理，以保障酒店的长期经营能力；其次，客房委托管理合
8、同应由业主、开发商和酒店管理公司三方签署，明确业主对酒店管理公司有罢免权。约定最低的回报率后，由酒店管理公司承诺、开发商作担保，如达不到可成为更换酒店管理公司的理由；第三，设计业主质询权和退出机制。如业主有理由相信酒店管理公司隐瞒酒店利润和夸大成本，业主有权要求酒店管理公司解释原因，对解释不认可的可要求更换酒店管理公司。还有人认为：酒店式公寓从一开始就要加强管理。骏豪国际没有烟道的住宅如何通过有关部门的验收？为什么办不了小产证的“张江一间房”可以办出银行按揭贷款？这些明摆着的问题不可能是开发商一家失误所致。投资风险重重投资风险重重任何有投资经验的人都清楚，任何投资都有风险，房产投资也不例外。
9、据记者了解，采取包租形势售楼，大连万达做得最早，规模也比较大，在全国各地都有这种模式，但是其操盘的状况并不是特别理想。 最近，不断有业主反映一些楼盘包租售房，出现财务危机的情况。例如延庆某项目，开发商售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而开发商现在已经拿不出钱来了；CBD 某高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，然而这些房屋却没有出租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱付了；前两年销售火爆的产权式商铺“巨库”，如今也陷入生意清淡投资者极度不满的境地，最近，“巨库”又传来数百个业主转让产权的风波；而此时，前几年在北京风靡一时的秦皇岛某产权酒店，
10、因开发商携款而逃，投资者还在无止境的官司中纠缠。 对此，北京银拓投资有限公司总经理、东方瑞景副总经理郝建军告诉记者，当初东方瑞景也提出过包租的宣传口号，并由物业管理公司来操作，负责将业主买的房子出租出去，可是后来，物业公司经过评估，发现包租有很多不易操作的地方，就没有实施。原因是业主的要求很难满足。在租赁旺季，业主不希望物业公司代租，因为自己租更能租个好价钱，可是租赁淡季又希望物业公司能把自己的房子租个好价钱。并且对于租金的回报到底是多高也是众口难调。风险比较大，所以就没有实施。虽然包租的宣传打出后促进了房子的销售，可是从理性的立场来讲，还是没有坚持这种销售路线。 其实，很多采取包租的项目是由
11、于开发商资金紧张，才采用“包租套现”的开发模式，一旦融资成功，不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪做他用。华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠指出，在当前商业物业投资中，有一种“两少三多”的奇怪现象：真正用于经营的使用者过少，投资者过多；长期投资的人少，短期投资的人多，还有就是拿生存型创业资金投资的人多。这种投资心态更加大了商铺包租的商业投资风险。 虽然目前包租或者带租约的营销模式在市场上比较受消费者欢迎，但是背后的风险还是需要投资者考虑。“投资回报投资回报”弊端弊端投资回报或者带租约售房让房子一度热销，这是开发商喜欢看到的。可是由于我国房地产市场并不成熟，“带租约售楼”、“返租”等营
12、销策略一旦不能兑现，将给投资型买家造成巨大损失，同时也使开发商不仅在信誉和形象上受到伤害，还可能承担经济责任。 专家分析说，目前有关部门又没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则，而且由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下的，万一日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文，这是许多冲动型买家事先难以预料的。 郝建军认为，目前不但是市场环境不成熟，很多投资者的心态也不成熟。特别是一些中低档的投资。小业主对于投资的风险评估不足，轻信了开发商高回报率的宣传就把钱投了进去，结果一旦出现问题就会非常恐慌，开始大量抛售，这对于市场的影响很不好。这种由小业主组成的投资
13、业态是很不成熟的。开发商许诺的租金回报都是在一种非常理想的状态下的情况，可是投资评估是各种因素的一个综合的评估，而非理想模式。过高的回报许诺与现实操作有很大的差距。 比如著名的投资失败案例“巨库”，当初在宣传策划时可谓十全十美，可是结果却是一败涂地，由于市场定位的错误，现在巨库的生意非常惨淡，基本上没什么人光顾。许多商户开始退租或者抛售租位，损失巨大。据一位在巨库投资的商户李先生称，再这么下去，赔得就太多了，开发商所许诺的高额回报根本就没有兑现，他已经准备把铺位卖掉了。可是在这种状态下也卖不出什么好价钱，真是让人一筹莫展。 某些开发商为规避风险，委托中介公司与业主签订带租合约，貌似合理，实际上
14、也有问题。有的开发商会同时跟很多中介签委托合同，暗中补贴租赁差价给中介，将已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高额的投资回报率刺激着业主又购买了这家开发商的另一处楼盘。一旦租赁期满，业主就会发现原来自己的那套房根本租不到那么高的租金，后悔都晚了目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险： 一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群体投资客而言，如果有更佳
15、的投资途径，必会转移目标。 二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。 三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。 四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅 1020是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓开始增多。最不可思议的是，不少地段一般的酒店式公寓达到 7000 元平方米，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
