土地估价实物基础练习六

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1、一、单项选择题一、单项选择题(30 题，题号 130，共 15 分。每题有 A、B、C、D 四个备选项，其中只有 1 个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题 05 分，选错不得分，不倒扣分)1因为土地具有（ ）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A价值B使用价值C区位D成本 2道路功能与宽度属于城镇土地定级的（ ）因素。A繁华度B城镇基础设施C交通通达度D城镇规划 3某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外 5km处的变

2、电所接人,并由企业投资修建一条 2km 长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（ ）。A宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 4对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（ ），以初步划定城镇等别。A开展城镇土地分等准备工作B计算分等对象的综合分值C资料整理及定量化D验证、调整分等初步结果 5某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（

3、 ）中心功能扣除法。A高级B次级C中级D低级 6甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果 200 万元。时隔 3 个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是（ ）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在 3 个月内的变化幅度为+10%)。A估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格B评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求C估价对象未变，估价时间相差较近，价格

4、水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告D如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估 7在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-30%40%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（ ）。A两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-40%80% C不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定D同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范

5、围也应为-30%40% 8不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（ ）。A设施类型是否齐备B设施水平C使用的保证率D人均使用率 9计算土地经济系数不包括（ ）。A计算“产量一成本”指数B确定指定作物的最高产量一成本指数C计算样点指定作物土地经济系数D计算等值区土地经济系数 10定级因素凶子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（ ）因素。A面状B线状C点状D有交叉影响的11评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（ ）。A商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度B商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况C商业用地商业繁华程度、

6、工业用地基础设施状况D商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度 12在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以（ ）为主。A租金剥离法B层次分析法C总分频率法D级差收益测算法 13政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是（ ）。A基准地价B标定地价C出让底价D市场交易价 14土地等和级的调整和最终定案宜用（ ）。A定量计算B定性分析C定量分析 D定性与定量相结合 15现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋 7 层综合楼，其中地上 2 层出租给某百货公司做超市，3、4 层为甲自用办公用房，综合楼后有 3 栋单层生产车问为

7、甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是（ ）。A遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估B若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估C在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估D若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估 16土地分等反映的是不同区域层次内（ ）的差异。A土地效益B土地收益C土地质量D土地生产力 17由于政府是最大的地产主，（ ）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。A基准地价B标定地价C出让底价D成交地价 18下列属于影响

8、地价的因素的是（ ）。A股份制改组B清产核资C容积率D抵押和拍卖 19下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是（ ）。A作用分值与土地的优劣成正相关或负相关B作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应C分值体系采用 o100 分的封闭区间D因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上 20下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是（ ）。A因素两两之间均要进行比较B为使结果更准确，可结合德尔菲测定法C某一待评因素权重有可能是零D可在因素集合中设置一虚拟因素 21下列关于路线价估价法的说法，错误的是（ ）。 A路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁荣区域土地价格的

9、评估B路线价估价法需要较多的交易实例，且对土地市场的规范性有一定要求C路线价估价法评估多宗土地的价格需要很长一段时间D路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 22在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于（ ）形式。A线状因素线性衰减B线状因素非线性衰减C非线状因素线性衰减D非线状因素非线性衰减 23在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（ ）。A考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度B考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平C基准地价的平均容积率可以按级别确定，

10、也可以全市统一确定D考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定 24下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是（ ）。A实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值B名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大C当每年计息周期数 m1 时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系为 i -1D当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等 25通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为（ ）。A时值B点值C现值D未来值 26连续年金是按照（ ）来划分的。A年金的支付时间和支付金额是否确定B年金的支付期限长短C年金的支付

11、周期不同D年金开始支付的时间不同 27营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。A定位与规划B研究与规划C定位与选择D定位与研究 28全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（ ）。A固定资产投资B价格指数C通货膨胀率D进出口总额 29在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（ ）。A表中数据可直接用于计算平均深度百分率B由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C以 1m 为级距，则 23m 级距内的地价为 78m 级距内地价的

12、l230 倍D由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则 30建筑设计的主要内容不包括（ ）设计。A建筑平面B建设系统C建设剖面D建筑体形和立面 二、多项选择题二、多项选择题(20 题，题号 3150，共 30 分。每题有 A、B、C、D、E 五个备选项，其中至少有 2 个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题15 分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得 035 分)31土地估价方法中的基本估价法有（ ）。A收益还原法B市场比较法C剩余法D路线价估价法E综合估价法 32下列条件中，（ ）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。A

13、交易案例的用途与待估土地应相同B交易案例的开发程度与待估土地完全一致C交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格D交易案例的交易时间不应超过 5 年E交易案例的交易类型与估价目的相符 33下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定的方法的有（ ）。A因素成对比较法B德尔菲测定法C总分频率曲线法DAHP 法E数理统计法 34城镇土地分等中的区域经济发展水平因素包括（ ）。A财政状况B商业活动C外资活动D金融状况E固定资产投资状况 35影响土地价格因素中的行政因素有（ ）。A土地制度B城市化进程C住房制度D地价政策E城市规划 36城镇集聚规模资料的收集与调查的资料包括（ ）。

14、A城镇人 Kl 密度B城镇全年二、三产业增加值C城镇全年工业销售收入D城镇全年建设固定资产投资额E城镇全年全部从业人员数 37土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（ ）。A以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权B以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性C以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分D以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程E以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果的合理性 38计算农用地利用等指数的方法有（ ）。A按指定作物土地利用系数计算B按综合土地利用系数计算C按指定作物土

15、地经济系数计算D按综合土地经济系数计算E按样点土地利用系数计算 39企业经营活动中利用土地的效益资料用于基准地价评估的有（ ）土地利用效益资料。A事业单位B工业企业C商业企业D仓储企业E企业兼并 40用因素法计算定级指数的方法有（ ）。A连乘修正法B加权求和法C最值均衡法 D几何平均法E限制系数法 41遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（ ）为前提估价。A合法产权B合法使用C合法处分D合法交易E最佳使用 42下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（ ）。A本项评估是为甲方以土地使用权作价人股提供价格参考B经双方协商，本项土地估价的基准日确定为 2007 年 8 月 1 日C本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为 50 年D甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方E乙方评估价格水平应满足甲方的意愿 43土地分等定级是在特定目的下对土地的（ ）属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。A自然B人文C经济D社会E政治 44对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有（ ）。A将该部分用地分割出来，按办公用途单