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1、正宏集团同仁堂地块规划建议关于项目的一些思考问题1： 市场层面：如今市场状态下，快速变现该地块做何业态？ 问题2： 项目层面：家乐福主力店加盟，我们做多大？ 问题3： 销售层面：主力店加盟，我们还要做什么？实质上，我们需要寻找项目的市场站位（找到、建立、变现）MENU|目录PART 02:区域市场分析PART 03:参考案例借鉴PART 04:经营模式研究PART 01:项目本体分析PART 05:项目规划建议PART 01项目 本体分析n项目区位n项目四至n整体规划本案基础数据及各项经济技术指标本体分析项目区位、配套本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域 ，京藏、京新两条高速直达，2012年底
2、并享有昌平线地铁规划利好；本项目位于昌平城南，紧邻永安路段，距离市中心不到40公里，车程25分钟，交通便利。 本案距离地铁昌平线昌平公园站约1.5公里（预计将于2012年底通车）； 本案距离高速出口约500米（京藏高速28出口）；项目周边有一定的教育资源、商业资源、办公资源，但 商业配套较差、办公资源较为分散、生活配套品质不高 ，休闲配套匮乏。 教育:昌平四中、汇佳私立学院、昌盛园小学等； 商业:水屯批发市场、新世纪百货商场、佳隆广场等； 办公：北控大厦、龙山跃等；地块块位置本体分析项目四至、指标项目四至: 项目周边路况较好，但环境形象一般。整体规划： 本项目属小规模，容积率较高地块。地块名称
3、：北京汉慈康体有限公司占地面积：20885.99（31.33亩）建筑面积：62657.97容积率：3北至：孵化基地（龙山跃项目及规划地块）；南至：煌潮大酒店；西至：京藏高速辅路（一路之隔为水屯市场）；东至：凉水河路（拓然家园、北控大厦）；北南西东东本体分析项目小结项目特征:小规模项目/交通便利 / 周边配套欠缺 近郊区域：非主流居住区、邻近城市中心，客户认知度低； 配套不完善：基本生活、办公配套档次不高，缺乏休闲娱乐配套； 交通便利：道路系统便利； 前景看好：规划利好，未来发展热点区域； 区域品牌：昌平区域具备一定的客户认知度； 小体量：占地2万平米，建筑面积6万平米； 特色配套：家乐福意向加
4、盟，可丰富项目自身配套，服务范围涉及周边3公里。区域层面：本项目为非城市核心区，具备未来发展潜力，区域内以住宅项目居多，商 业、办公业态相对匮乏； 品牌层面：正宏集团区域内有一定知名度； 项目层面：交通便利、小体量、高容积率、家乐福主力店加盟（待定）；PART 02区域 市场分析n住宅项目n写字楼项目n优劣势对比区域在售在租项目情况研判竞品名称占地面积建筑面积容积率产品类型目前报价（ 元/平米）与本案竞争度分析龙山跃10835平米40500平米3.1557平loft14000同区域、临近项目，体量与 本项目相似度高，开发时间 不重合，竞争明显金隅万科城199878平米615418平米2.980
5、-90平2居110平3居14000容积率接近，体量差异化明 显龙山华府89793平米250000平米2.50125-141平3居 54-105平一至三居13000起区域较近，分流一定客户金隅观澜时代56000 平米110000平米2.578-99平米两居、95- 138平米三居、部分一 层230平米的洋房17000体量相对接近，开发时间不 重合路劲世界城116000 平米240000平米2.270-90平米一至三居预计16000开发时间会有重合，区域差 异化大琥珀郡20000平米100000平米543-80平米一居二居12000体量接近，区位接近北京风景170000 平米260000平米1.5
6、295平米两居、110-130 平米三居15000产品差异化较大，竞争较弱区域在售项目除龙山跃外，其余项目体量均超过本地块；除龙山跃外，其余项目容积率均低于本案，龙山华府、金隅观澜时代、金隅万科城项目与地块容积率接近；区域在售住宅项目以70-90平米两居，100-130平米三居为主；区域在售项目自2011年10月至2012年4月，月均销售138套，月均销售面积12818平米；在售项目价格集中在14000-17000元/平米之间。区域分析住宅项目区域分析住宅项目项 目 基 础 情 况项目名称正宏龙山华府项目地址昌平城南街道白浮泉路，紧邻八达岭高速科技园出口 开发商北京正宏置业集团有限公司物管服务
7、北京昌振顺达物业管理有限公司总占地面积89793平方米 建筑形态板楼、小高层建筑风格ARTDECO建筑风格物业管理费2.3元/平方米月开发周期共分两期开发项 目 具 体 数 据建筑面积250000平方米容积率2.5绿地率30%户数共1927户梯户比2梯2户，2梯4户装修毛坯面积区间71-88平米两居，125-141平米三居交房时间一期2011-12-31，二期预计2013年5月 社区规划布局较好，板楼设计，3米台地，2梯2户、2梯4户，项目舒适度高、仪式感较好； 户型设计方正实用，有一定产品附加值、使用率高；2011年10月至2012年4月共成交158套，总签约面积12971平米；月均成交23
8、套，月均成交面积1853平米 ；区域分析住宅项目项 目 基 础 情 况项目名称金隅观澜时代项目地址昌平南环大桥西侧，南环东路与龙水路交叉口向东200米 开发商北京金隅嘉业房地产开发有限公司物管服务北京金隅大成物业管理有限公司 占地面积56329平方米 建筑形态6-21层高层、小高层和花园洋房 建筑风格新古典主义物业费2.38元/平方米月 开发周期共分两期开发项 目 具 体 数 据建筑面积11.1万平方米，一期推出3.13万平方米； 容积率2.5 绿地率40% 户数共9栋楼，618户 梯户比2梯2户，2梯4户 车位564个车位，地上179个，地下385个 面积区间85-90两居，95三居，120
9、-130三居销售价格16800/m交房时间2013.6振 兴 路龙水路介 山 北 路规 划 别 墅 用 地洋房、小高层中心 花园一期一期幼儿 园N 项目区位优势明显，西侧老城区生活配套完善，东面新城升值潜力大，紧邻万亩滨河公园； 开发商在本地口碑较好，认可度高； 2011年10月至2012年4月共成交108套，总签约面积11376平米；月均成交15套，月均成交面积1625平米；区域分析住宅项目项目 基础 情况项目名称北京风景项目地址昌平南环大桥东1000米开发商北京新龙房地产开发有限公司物管服务北京新龙天宇物业管理有限公司 总占地面积170000平方米建筑形态6层电梯洋房建筑风格现代 物业管理
10、费2.59元/平方米月开发周期一期13-17号楼在售项目 具体 数据建筑面积260000平米 容积率1.52 绿地率30% 户数43栋楼 共2078户 梯户比1梯2户 车位待定面积区间95平米两居、110-130平米三居销售价格起价12000/m 交房时间2012.12 位于昌平新城核心区域，未来升值潜力巨大； 昌平本地开发公司，在昌平区域有一定认可度，居住舒适度相对较高； 2011年10月至2012年4月网上显示成交量较低。区域分析住宅项目项 目 基础 情 况项目名称金隅万科城项目地址昌平区 八达岭高速15出口南环路53号 开发商 北京金隅万科房地产开发有限公司物管服务万科物业总占地面积19
11、9877.8平方米建筑形态板塔结合建筑风格中式风格物业管理费2.4元/平方米月开发周期分三期开发，一期、二期已入住项 目 具 体 数 据建筑面积615418平方平米容积率2.9绿地率30%户数共 1942 户 三期 303 户 梯户比2梯4户 车位1：0.5面积区间68平米一居、75平米二居销售价格均价约15000-17000元/m 交房时间2013.5 位于昌平老城核心区，配套完善；品质开发商口碑好；目前在售三期产品，一二期产品已经入住，成熟社区 品质感突出，项目目前处于尾盘销售状态，成交量相对下滑。 2011年10月至2012年4月共成交536套，总签约面积50673平米；月均成交77套，
12、月均成交面积7239平米；区域分析住宅项目项 目 基础 情 况项目名称龙山跃项目地址京藏高速昌平科技园28出口东200米开发商北京德福祥房地产开发有限公司物管服务昌振顺达物业管理有限公司总占地面积10835平方米建筑形态层高5.4米loft建筑风格现代风格物业管理费3.96元/平方米月开发周期共2栋，同期开发项 目 具 体 数 据建筑面积40500平米容积率3.15绿地率30%户数总共 504户（含19户商业）梯户比4梯19户、4梯23户面积区间55-88平米销售价格14000元/m交房时间2013.6 商住两用项目，不限购，低总价，买一赠一； Loft产品区域内无同质化产品。 2011年10
13、月至2012年4月共成交18套，总签约面积1125平米；月均成交3套，月均成交面积161平米；区域分析住宅项目项 目 基础 情 况项目名称琥珀郡项目地址昌平西关环岛向东100米开发商北京盛世原华房地产开发有限公司物管服务美国戴斯酒店总占地面积20000平方米建筑形态9-18层高层建筑风格现代风格物业管理费2.46元/平方米月开发周期A/B/C/D四个楼座同期开发项 目 具 体 数 据建筑面积10万平方米容积率住宅容积率为5绿地率绿地率30%户数A/B/C/D四个楼座共1051户梯户比面积区间43-80平米一居二居 125平米三居销售价格12000元/平米交房时间2012年10月底 商住两用项目
14、，不限购，低总价，年限短；配大型主力店-京客隆。 2011年10月至2012年4月共成交86套，总签约面积8498平米，本阶段成交均价11505元/平米；月均成交12套， 月均成交面积1214平米.区域分析住宅项目项目 基础 情况项目名称路劲世界城项目地址昌平南邵镇南邵中心对面开发商路劲地产物管服务未定 总占地面积116000平方米建筑形态板楼和板塔结合组成建筑风格现代开发周期纯新盘，一期即将推售1#、2#、10#、13#、14#五个楼座项目 具体 数据建筑面积24万平方米，一期推出5万平方米； 容积率2.2 绿地率37% 户数2008户 梯户比1梯2户，2梯3户 车位2008个面积区间70-
15、90平米一至三居开盘时间未定 销售价格报价16000元/平米 交房时间2012年底 区位：位于昌平新城； 规模：总占地11万平米； 交通：京藏高速、北六环路、京包高速公路、南环 路、城铁昌平线南邵站； 产品指标：容积率2.2，1梯2户/2梯3户 位于昌平新城，临地铁昌平线南邵站，区域升值潜力大； 项目以90平紧凑三居为主，公共交通便利。区域分析写字楼项目竞品名 称开发商占地 （平 米）建面 （平 米）容 积 率楼层情况经营 模式价格情况面积区间入住 率与本案竞争度分析北控科 技大厦北控高科 技孵化器 有限公司95002200 02.3地上12层 地下1层自持 租赁70平米以下：2- 2.2元/
16、平米/天 70平米以上：1.7- 1.9元/平米/天30-400 平米98%同区域，规模小于本项 目，办公物业为主，具 备一定的区域知名度兴业大 厦中关村兴 业(北京) 高科技孵 化器9300200002.2地上八层 地下一层自持 租赁1.6-1.7元/ 平米/ 天70-500 平米98%同区域，规模小于本项 目，办公物业为主，具 备一定的区域知名度北控宏 创科技 园北京北控 宏创科技 有限公司4000 01050 002.611栋单体 楼宇 控高 30米自持 租赁400平米以下1.7元 /平米/天；400平 米以上1.5元/平米 /天70-2000 平米不足 10%同区域，规模小于本项 目，容积率与本项目较 为接近企业墅北京世纪 华盛科技3500 05500 01.5 722栋独栋 建筑出售10000-11000元/ 平米1700- 5000平米50%体量与本项目较为接近
