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1、1浅谈我国房地产业发展这些年浅谈我国房地产业发展这些年行政行政091091班：常彦龙班：常彦龙 指导教师：王坤指导教师：王坤（陕西科技大学管理学院（陕西科技大学管理学院陕西陕西西安西安710021710021）摘要摘要: : 改革开放30年,中国经历了巨大的社会经济变迁。其中,中国百姓住房的变化可谓“惊心动魄“异彩纷呈“。房地产的历史既反映了中国30年的建设史,又展现了我国社会主义建设的改革历程。随着住宅商品化的深入，中国建筑形态和生活方式发生了前所未有的变化。从平房、筒子楼到花园洋房、别墅和奢侈型住房，居住条件翻天覆地的变化，昭示着中国老百姓生活水平的住房水平的改善和国家经济实力的快速提升.
2、关键字关键字: : 中国房地产市场 ；改革开放 ； 住房问题；社会主义建设 ；发展进程；社会经济变迁；居住条件OnOn thethe yearsyears ofof ChinasChinas realreal estateestate developmentdevelopmentABSTRACT:ABSTRACT: 30 years of reform and opening up, China has undergone tremendous social and economic change. Among them, the Chinese peoples changing housin
3、g can be described as “thrilling,“ “colorful.“ Real Estate in Chinas history reflects the history of 30 years of construction, but also show the process of reform of Chinas socialist construction.With the commercialization of residential in-depth, Chinese architecture patterns and lifestyles of unpr
4、ecedented change. From the cottage, Tongzilou to garden houses, villas and luxury-type housing, earth-shaking changes in living conditions, clear to the Chinese peoples living standards to improve housing standards and the national economic strength has improved rapidly.KEYWORDSKEYWORDS: : Chinas re
5、al estate market; reform and opening up; housing; socialist construction; development process; socio-economic changes; living conditions新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间和地点考虑安排工作、学习和生活。80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，2由个人、单位和政府各承担1
6、/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1990年，国务院颁布中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1991年5月，投资
7、环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点-“房地产热”的出现。1993年下半年-1994年3月:受挫折相持。1993年7月起，政府开始对房地产业实施宏观调控政策。“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看，很多人认为宏观调控是暂时的，“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看，很
8、多大城市基本不见降价，“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降，但仍比1992年高。这种局面大致持续到1993年3月。1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“”之后，房地产市场开始理性回落。政府工作报告中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资
9、明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。1997年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，一些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。从98年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以经济适用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住房，实行不同的定价原则：对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。1998里程碑。5月9日，中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房。7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，“建立和
10、完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系“被确定为基本方向。通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。 31999-2003白银年代。1999年4月，建设部出台城镇廉租房管理办法，5月1日起实施。9月，各地陆续停止福利分房。10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。2000年零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。2001年
11、炒房团。2002年7月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。 SARS过后的房价“报复性“反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。 2004-2006乖戾之象。2004年个人集资建房。3月30日，国土资源部、监察部
12、联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即“71号令“，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。2005年3月26日，关于切实稳定住房价格的通知(“国八条“)清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本
13、，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。为“新八条“。“保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让“，成为此次房地产新政的关键词。2006年 涨！涨！涨！3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。2006年是房地产行业的“多事之秋“，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投
14、资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。 2007热空气。1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。
15、2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势4。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。2009年至今房地产发展一直都比较稳定，地王记录一直在刷新着，同时房价也一直都在高位运行。较高的房价已经完全影响了全国人民的基本生活，并成为了社会现期从在的最严重的社会问题。国为了实现房地产市场的健康发展，一直在进行调控，同时也加大了保障房和经济适用房的开工量。为国
16、家经济的健康发展作出很大的努力。总结：总结：房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。参考文献：参考文献：卜凡中. 我们房地产这些年D. 浙江大学， 2010张驰. 房地产开发企业竞争力评价指标体系研究D. 东南大学, 2004 王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学, 2008 赵文军. 房地产开发中的法律问题研究D. 黑龙江大学, 2004 宋戈. 房地产开发经营风险分析与对策研究D. 东北农业大学, 2001 黄霆. 基于实物期权模型的房地产开发决策研究D. 清华大学, 2004
