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1、调查报告调查报告1、项目土地性质调查 地理位置本案位于海拉尔区新区，居政治中心，文化中心，商业中心。南临政府行政办公区，北依“三馆一湖、商业中心” ，西临天鹅湾，东临自治区养老院。本案地处交界区，环顾四周地理优势明显。详情看下图地质地貌状况：黄土砂石地质，平坦地貌土地面积：土地规划使用性质：建设用地2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物：1 中鼎郎郡 2 首府 3 中央御景 4 腾阳华瑞 5 海晨家园 6 上东城 7 富强花园和平花园绿化景观：沿河绿色景观带、主题公园自然景观：伊敏河自然流水、六二六小河历史人文景观：三馆一湖环境污染状况：无污染，环境优雅3、地块交通条件调查 地块周边的市政
2、路网以其公交现状、远景规划地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划满洲里路、贝尔东大街、学府路环绕周边、规划一桥项目施工中，今后为海拉尔区政治文化中心。项目的水、路、空交通状况项目的水、路、空交通状况水路交通暂无、陆路交通方便、15 分钟可到达机场，本案项目西侧有直接道路进入主路4、周边市政配套设施调查 购物场所：本案内部购物中心、奥特莱斯购物中心、商业步行街文化教育：本案内部幼儿园、小学，外部有十二中实验中学、市二中。医疗卫生：林业总医院、海拉尔区医院、自治区养老院金融服务：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行、信用社网店邮政服务：邮政储蓄、邮政快递娱乐餐饮、运动：滨湖中心、体育馆、大剧院
3、、科技馆、城市规划馆生活服务：家政服务中心、菜市场、购物中心娱乐休息设施：沿河主题景观带周边可能存在的对项目不利的干扰因素：楼盘多、天鹅湾项目是最大竞争对手。人文区位影响：政治文化集中区域。 二、 土地 SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势：政治文化中心，交通便利，市政配套齐全，周边楼盘“扎堆”现象明显；交通及教育配套不完善，生活圈和消费圈；购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报率，但是变现能力不强。地块全部被周边高档楼宇群立，保证了本案物业形象的包装优势，物业服务是高档社区软实力的象征，居社会幽闭核心领域，享幽静的尊崇的居住环境。高层围合式设计保证了整个社区开阔的空间感和
4、公寓的私密性。独栋公寓自成一体，与沿街的商业建筑截然分开，即保证了居住品质，又保证了项目推广有更大的灵活性。车位充足，地下车库集中设置于中央绿地之下，社区内部环境优雅，文化效应突出，让人、车、生活独具特色。2、项目地块的劣势 ：建设中项目多，成型小区少，周边楼盘多，同时竣工开盘的概率大，导致销售压力增大。3、项目地块的机会点：政府鼓励向南发展，城市规划着重发展此地，打造政治经济文化新中心。 4、项目地块的威胁及困难点 ：1、开发后 2-3 年入住，属于远期楼盘，因此会影响业主购买信心。2、目四周竞争楼盘较多，会影响价格定位，客户资源容易被分流。3、置最近的天鹅湾还要开发二、三期的项目楼盘，是本
5、案的最强竞争对手。4、鹅湾的目标客户群和我们相同，必将直接拦截和分流我方的目标客户。5、边即将入入住的小区价格基本定在 3800-5000/之间，影响定价三、项目市场定位 综合评判 项目定位项目定位 以“极致”成就“极致者”最美好的献礼；这是“极致”与“极致”邂逅；这是对极致者辉煌一生的最高回报。对那些创造奇迹的“极致者” ，他们更需要一份体现人生价值的非凡礼物，与其成就了跟极致格调合拍的至高享受，倒不如说这是世界对他们的完美回报。小区内主要是以中央公园和稀缺景观资源的关系来强化提炼景观豪宅的价值形象。本案价值叙述-四个最地段：还是新区最好，最贵，最稀缺最生活的地段。景观：最大拥有还是最大的城
6、市绿色景观资源-三馆一湖项目建筑：还是最有价值感受的建筑形成，即：高端公寓，商住两用，精品装修客户群：全市及呼盟最顶端的人群如果要超越，区内项目达到海市顶级豪宅的市场形象高度，我们必须从这“四个最”入手。市场定位：市场定位：顶端豪宅项目主要从入住人群的身份地位和地段优势来定义项目的形象气质。最高身份对位+最高建筑品质；最大景观价值+身份属性对位。想拥有整个草原的富豪是妄想狂，想拥有一座中央公园的富豪是浪漫的现实主义者。享有呼伦贝尔却不能拥有一片绿洲。我们需要极致公馆与中央公园共流传。区域定位：区域定位：城市的绿洲和心灵的绿洲必将归来“三馆一湖比邻，园内丘陵设计成树移植，绿化面积达 40%。活水
7、入园，XX 公顷的湖面与你的大厅只有一箭之隔，X 层式建筑，落地飘窗，层层观湖，在心扉绿洲世界心将重现，当尘埃落定，心灵的彼岸必将重现。直面三馆一湖，现代派建筑为泊心者勾勒一片彼岸美景。奢华者，用浮华恣肆的豪宅示范财富泊心者，在 xx 国际公寓示范生活。绿洲，水域，欧式风尚，在世俗眼中是稀缺的资源，对泊心者而言是一种生活态度。主力客户群定位：主力客户群定位：1、入高文化的顶级阶层（商住型）2、收入中文化的社会精英（自住型）3、收入低文化的暴发户（享受型）4、收入高文化的知识英才（过渡型）5、收入中文化的高级白领（潜力型）功能定位：功能定位：物业管理物业管理建议邀请知名的物业管理公司负责整个物业
8、管理；为业主提供 24 小时全天候管家式服务，并提供贴身私人秘书或助理服务，注重建设和谐的社区文化；事无大小皆有专业细心的物业专员细心安排。让住户免却日常杂物之忧，在享受天伦之乐的同事也能够尽情享受国际化社区的尊贵生活。代理服务代理服务代订各种娱乐场所位置、餐馆订座订位。代办购物代办票务（飞机、火车、演出票）代送物品（快递集中送达、大件物品运输等）代订报纸杂志、牛奶带接送小孩（社区内部代步车、专车接送、专人看管）代缴费（水电暖、煤气、物业、电话）设立上诉服务的原因：解决家中琐事免除后顾之忧，安心生活家政服务家政服务美食到家（五星级酒店厨师出租，菜式设计、安排宴会、职业服务员）洗衣（干洗、水洗）
9、家居清洁服务（扫地、擦地、清理卫生间、阳台、厨房）裁缝服务（改裤脚、修拉锁、皮鞋保养）看护服务（月嫂） ；个性化的家政服务提供经过培训的保姆，钟点工，提供高品质的家政服务；从住宅使用至的角度考虑，无论是业主还是住户他们物业管理公司提供的家政服务越细致越贴心他们的生活就会越轻松。商务服务商务服务临时秘书服务，传真，扫面印刷喷绘，招投标文件，合同文书；日理万机的总裁老板难免会在住所中处理一些突发事件，若在社区能提供如代理秘书一样的服务一定会让他们更加高效的处理事务。医疗及健康服务医疗及健康服务家庭医护服务（社区上门出诊、保健按摩、美容美体）各类康体运动教练，陪练物业养护物业养护水电暖改造维修，家居
10、维修服务门童保安和礼宾师服务门童保安和礼宾师服务来车登记、行李搬运，物件搬运礼宾师接待社区文化服务社区文化服务由开发商联通社区居委会设立文化基金，支持业主成立诸如社区足球、篮球、乒乓球、摄影、垂钓、书法等社团协会活动，定期举办文化活动，社区比赛，文艺演出等会所管理会所管理会所管理是海外最近流行的一种新服务，是指充分利用会所资源使之所到最有效的分配，并因应会所的设计不定期的推出迎合住户需求的主题活动，管家并不会 24 小时跟着主人走，因此通过高素质的会所管理服务住户也可得到细致入微的贴心服务，引入这个新鲜理念又可以成为项目宣传炒作的一个利器楼宇智能化楼宇智能化社会进入数字时代人类家居的进程亦是如
11、此，人居环境的提高和改善都将会与数字化息息相关。教育配套教育配套本项目地块内规划有幼儿园小学，是其他项目无法比拟的，下一代的教育是中国人的大事，优良的教育配套将会成为吸引买家的大卖点建筑建筑风格定位风格定位 欧式简洁精装公寓+山水田园式小区绿化各盘的优劣势对比各盘的优劣势对比项目名称项目名称交通位置交通位置占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率物业状态物业状态产品类产品类 型型总套数总套数销售率销售率中鼎朗郡中鼎朗郡暂无暂无首府首府暂无暂无中央御景中央御景暂无暂无腾阳华瑞腾阳华瑞河东新区河东新区121075.7353062.152.46暂无暂无住宅楼住宅楼80%海晨集团海晨集团河东新区河
12、东新区3307459410000天怡物业有天怡物业有 限责任公司限责任公司酒店、酒店、 写字楼写字楼上东城上东城河东新区河东新区暂无暂无蒙西富强蒙西富强 花园花园河东新区河东新区62776127911.71.6暂无暂无住宅楼住宅楼23 栋栋和平花园和平花园河东新区河东新区8729171453.31.68暂无暂无1000 套、套、 2273 套套 为回迁户为回迁户天鹅湾天鹅湾河东新区河东新区793831381701.95暂无暂无住宅楼住宅楼1000 套套产品配比产品配比项目名称项目名称面积区间面积区间地上面积地上面积地下面积地下面积庭院面积庭院面积主力户型主力户型 面积面积主力总价主力总价车位个
13、数车位个数中鼎郎郡中鼎郎郡5 种户型种户型首府首府中央御景中央御景腾阳华瑞腾阳华瑞45- 2605500 元元1578 个个海晨集团海晨集团上东城上东城蒙西富强蒙西富强 花园花园和平花园和平花园98-383天鹅湾天鹅湾爱心花园爱心花园 老年公寓老年公寓销售分析销售分析项目名称项目名称总建筑面总建筑面 积积容积容积 率率层数层数在售房源在售房源入市时间入市时间月均月均 销销 售套售套 数数入市价格入市价格目前均价目前均价中鼎郎郡中鼎郎郡首府首府中央御景中央御景腾阳华瑞腾阳华瑞353062.152.466-20 层层河东新区河东新区5 月份月份30 套套3800-4600 元元4200 元元上东城
14、上东城蒙西富强花园蒙西富强花园132100未开盘未开盘和平花园和平花园171453.31.6820 层层12 月份月份天鹅湾天鹅湾1700001.953 层层7 月月 26 日日5000-6000 元元5500 元元海晨集团海晨集团33074.5915 -17 层层未开盘未开盘园林呈现与建筑风格园林呈现与建筑风格项目名称项目名称建筑风格建筑风格绿化率绿化率社区园林社区园林中鼎朗郡中鼎朗郡英式独栋或联排别墅英式独栋或联排别墅35%欧式园林欧式园林首府首府中央御景中央御景腾阳华瑞腾阳华瑞新古典、传统中式新古典、传统中式45.8%景观园林景观园林海晨集团海晨集团现代地标式建筑现代地标式建筑30%较少
15、园林，以简洁现代为较少园林，以简洁现代为 主主上东城上东城欧陆风情庭院欧陆风情庭院33%欧式园林欧式园林蒙西富强花园蒙西富强花园欧式建筑欧式建筑30%小区园林小区园林和平花园和平花园板式楼房板式楼房30%小区园林小区园林天鹅湾天鹅湾欧式建筑欧式建筑28%较多园林较多园林物业管理与配套服务物业管理与配套服务项目名称项目名称社区配套社区配套物业服务公司物业服务公司物业费物业费中鼎朗郡中鼎朗郡首府首府中央御景中央御景腾阳华瑞腾阳华瑞海晨集团海晨集团天怡物业有限责任公司天怡物业有限责任公司上东城上东城蒙西富强花园蒙西富强花园和平花园和平花园天鹅湾天鹅湾自己北京的物业公司自己北京的物业公司爱心花园老年公
16、寓爱心花园老年公寓- 营销推广情况媒体推广，路牌广告网络，杂志公关活动，产品推介会营销推广情况媒体推广，路牌广告网络，杂志公关活动，产品推介会 寻找症结所在： 产品品质 价格因素 现场环境 推广手段产品的价值是否通过有效手段传 达影响客户购买因素是产品价格质量和环境项目客户产品认识：产品认识： 项目所在位置，交通便利，可到达性比较强 地处呼伦贝尔市新区，市委和区委都在付近，周边绿带环绕，三馆一湖项目即将投入使用， 居住与生态环境较好。此地段的地块，具有唯一性，具有较强的升值空间。区域开发较成 熟，但周边配套都处于开发建设中。政府政策倾斜，大环境好；高层，一梯两户，三种户 型，高档精装修，商住两用，提包入住 价格认识：价格认识： 均价 5000 到 5500 每平米，具有较强的竞争力，以天鹅湾做比较的话，装修等于白送 现场环境认知 1、施工环境符合相关部门的要求，定期组织活动，安排业主参观施工现场，让品质看在眼 里，深入人心，建立购买决心！ 2、售楼处 简约，大气，建设开放式的样板间，精装修做到极致表现，要有打动力，产
