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1、一、一、 概论：概论：现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类
2、各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，规避风险，提高效益。随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。所以说，房地产是城市化的必然产物。现代
3、城市被称为“石屎森林”，房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Not house，not live！对家庭、对个人同样是十分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。房地产业虽然是发展较晚
4、，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房
5、地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液” 。房地产金融是房地产业的重要依赖。房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实
6、体经济金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。正如随着实体经济规模越来越大，符号经济（象征经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常
7、重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物。一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：1.建筑业协会2.土地开发银行3.公积金制度建筑业协会建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是其实质
8、是“互助互助”和和“集资建房集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图 11。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图 12。建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社住宅合作社”，200 多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的规范定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。与建筑业协会不同的是，土
9、地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：土地开发银行的核心是土地土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图 13。土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。公积金制度公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于 1955 年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格
10、的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业。公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业。我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段：1.住房建设资金管理阶段1978 年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房
11、建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。2.房改金融阶段1978 年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。前期探索阶段是指 1978 到 1987 年的 10 年间以“全价卖房”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不满意。租金改革阶段，上世纪 80 年代中期试行“提租”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融进入到住房建设、分配、消费的各个
12、环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化，三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品，为房地产金融的全面市场化创造了条件。3.市场化房地产金融阶段90 年代以后，房地产市场化逐渐成形，房地产的大规模发展有力地促进了房地产金融的发展成长，使我国的房地产金融进入了市场化阶段。但与真正的市场化的房地产金融比较，我国的房地产金融现状还有很大差距，还有许多工作要做。一般认为，成熟的房地产金融市场需要满足如下条件，或者说成熟的房地产市场具有如下特征：1.完善的法律体系2.完善的市场结构3.丰富的市场产品4.大规模的交易5.高效的市场效
13、率6.严格的风险管理房地产经营虽然是以房地产本身作为实体，但实质上它又是一种权益经济，房地产交易实质上是权益性交易，即房地产所包含的权益的交换，所有交易都应得到严格的法律保护。因此，完善的法律体系是房地产金融市场的基本保证，没有一定的法律安排，就不可能很好地保护市场参与者的权益，也就不会有规模化的房地产金融市场的形成和发展。完善的市场结构包括市场的参与主体的多样化、分散化，市场产品的多样化、标准化、个性化，市场风险的可预见化、分散化，特别是要有不同的经营者，要有大量的买者和卖者，离开众多的大规模的市场参与者就不存在成熟的房地产金融市场。丰富的产品是市场结构完善的体现，成熟的房地产金融市场必定是
14、以按揭（成熟的房地产金融市场必定是以按揭（mortgage）为中心的）为中心的多产品、多服务市场，融资渠道、形式都非常多样，市场细化也比较明显，不同风险爱好者都能够得到相应的满足。成熟的房地产金融市场，其交易数量也应该是规模巨大，足以支撑市场逐利者的交易行为。虽然因各种因素的作用，在某些特定时期市场的总体交易量变化可能较大，但在一个较长时期里，成熟的房地产金融市场的交易量一般都可以占到该国或该地区金融产品交易量的很大份额，商业银行的房地产贷款占其信贷比重一般都在 20%以上。成熟的房地产金融市场的运行非常高效，对资源的优化配置、对风险的分散和预防、对国民经济的促进等，都表现出相当的效率，而且可
15、以作为国民经济景气周期的指标性先导信号，为决策者提供宏观调控的重要依据。成熟的房地产金融市场都有一套严格的风险管理和规避制度，市场交易的各种参与者和市场管理者都不会对明显的风险无动于衷，都会根据自己的偏好和能力采取一定的保护措施，非周期性的系统性风险较难形成。对比成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面：1.我国的房地产贷款品种单一我国的房地产贷款品种单一，主要是担保贷款（包括质押） ，世界通行的标志性产品按揭贷款在我国才刚刚开始，市场发展态势虽然很好，但规模还不大，法律体系的支撑还有待改善，按揭的差异性
16、安排还需要不断的发展和完善。贷款品种数量太少，市场需求者的选择极其有限，表明我国的房地产金融还处在非常初步的阶段。正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样，我国的房地产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面，还有许多规则需要建立完善，房地产和资金的安全性、流动性等等都需要全面和严格保护，各种市场行为还需要明确的规范指引。2.市场发育滞后的表现是市场发育滞后的表现是：产品少、服务水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出。既满足不了房地产开发经营的需要，也满足不了房地产消费者的需求，更满足不了资金供给者的要求，又制约了市场经营者的利润创造。房地产金融最基本和主要的经营主体是各种类型的商业银行，但目前我国银行业发展水平低，银行数量少，垄断现象比较突出，竞争极不充分，经营能力不强，抗风险能力极其有限，其最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化，形成核心竞争力，创造更多效益。3.近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定发展，市场参与者越来
