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1、注册测绘师资格考试辅导 房产测绘 （测绘综合能力） 武汉大学测绘学院 潘正风 房产测绘考试基本要求房产测绘考试基本要求 根据房产管理需求，选择房产项目测绘方案。根据房产管理需求，选择房产项目测绘方案。 根据房产测绘方案，选择控制网布设方案，确定房产控制施测方法。根据房产测绘方案，选择控制网布设方案，确定房产控制施测方法。 根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。 根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。 根据房产测绘项目，区分不同的
2、权属和分摊方式，进行面积测算和共有共用面积分摊。提供根据房产测绘项目，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和共有共用面积分摊。提供 房产图集、房产簿册及数据库等测绘成果。房产图集、房产簿册及数据库等测绘成果。 根据房产管理要求，实施变更测量。根据房产管理要求，实施变更测量。 房产测绘概述房产测绘概述 房产测绘目的房产测绘目的 房产测绘内容房产测绘内容 房产测绘成果房产测绘成果 房产测绘目的房产测绘目的房产测绘的目的是采集和表述房屋和房 屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房 地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规 划建设、地理信息系统提供数据和资料。 房产测绘内容房产测绘内容房产测绘内容包括
3、：房产平面控制测量、 房屋调查、房产要素测量、房产图绘制、房产 面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收 等。房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。房产测绘中所形成的图件有房地产分幅平 面图、房地产分丘平面图和房地产分层分户平 面图三种。 房产测绘成果房产测绘成果房产测绘成果包括房产簿册、房产数 据和房产图集以及使用过的控制点成果、 地形图、测量完成的控制点、界址点、面 积和相应的技术设计书、技术总结等。 房产控制测量房产控制测量 概述概述 房产平面控制网布设房产平面控制网布设 概述概述房产平面控制测量是房产测量的基础，目 的是提供一个准确的控制框架和定位基准，并 控制误差积累。房产平面控制测量方
4、法 GPS 测量和导线测 量技术。房产平面控制测量的精度要求末级相邻基 本控制点的相对中误差不大于 2.5 cm。房产平面控制网布设房产平面控制网布设房产平面控制测量应充分利用国家和 城市控制测量成果。房产平面控制点包括二、三、四等和 一、二、三级控制点。房产平面控制点的密度在建筑物密集 区的控制点平均间距在 100 米左右，建 筑物稀疏区的控制点平均间距在 200 米 左右。 房产要素测量房产要素测量 房产要素房产要素 碎部测量碎部测量 房屋面积房屋面积 房屋面积测算房屋面积测算 房产要素房产要素房产要素是反映房屋及用地情况的要素， 可分为属性的（权属调查的） 、位置的（界址 点、境界） 、
5、数量的（房屋面积）以及相关的 地物地貌。 碎部测量碎部测量房产测量的碎部测量是对房产要素进 行测量，完成房产测量分幅平面图、分丘 平面图和分层分户平面图的测制。碎部测量方法同野外数字测图数字采集 方法。 碎部测量碎部测量 房产界址点的精度要求：房产界址点的精度要求： 房屋面积房屋面积 房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20 米以上的永久性建筑物。 房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由 套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建 筑面积三部分组成。 房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空 间
6、面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 房屋面积测算房屋面积测算房屋面积测算均指水平面积的测算，测算 方法有坐标解析法和几何要素解析法。房屋面积测算的精度 房产图测绘房产图测绘 房产分幅平面图房产分幅平面图 房产分丘平面图房产分丘平面图 房产分层分户平面图房产分层分户平面图 房产分幅平面图房产分幅平面图房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘 平面图和分层分户平面图的基础资料。房屋要分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮 廓的水平投影为准，同幢房屋层数不同的应绘 出分层线。房产分幅平面图采用全野外数字测图方法 成图。 房产分幅图（局部）房产分幅图（局部） 房产分丘平面图
7、房产分丘平面图房产分丘平面图是分幅图的局部图，是绘制 房产权证附图的基本图。房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外， 还表示出界址点和点号、界址边长、用地面积、 房屋建筑的细节（挑廊、阳台等） 、墙体归属、 房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各 项房产要素。房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，每 丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图。 房屋分丘图房屋分丘图 房产分层分户平面图房产分层分户平面图分户图应表示出房屋的权界线、四面墙 体的归属。楼梯和走道等共有部位以及房屋 坐落、幢号、所在层次、室号、房屋建筑面 积和房屋边长等。房产分户图以一户产权人为单元，如果 为多层房屋，分层分户地表示出房
8、屋权属范 围的细部，绘制成房产分层分户图。 房产分层分户图房产分层分户图 共有面积分摊与计算共有面积分摊与计算 共有面积及分摊原则共有面积及分摊原则 共有面积的分摊计算共有面积的分摊计算 共有面积及分摊原则共有面积及分摊原则共有建筑面积分为全幢共有共用的建筑 面积、功能区共有共用的建筑面积、分层共 有共用的建筑面积。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等 于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。 共有面积的分摊计算共有面积的分摊计算住宅楼共有建筑面积的分摊计算以幢为 进行分摊。根据整幢的共有建筑面积和整幢 套面积总和求出分摊系数，再根据各套的套 内面积按比例分摊计算。多功能综合楼共有建筑面积的分摊应按
9、 照谁受益（占用、使用）谁分摊的原则进行 多级分摊。 房产测绘成果管理房产测绘成果管理 房产测绘成果房产测绘成果 房屋变更测量房屋变更测量 房产测绘成果房产测绘成果房产测绘成果包括使用过的地形图、控 制点成果以及测量完成的控制点、界址点、 房屋建筑面积、房产平面图等和相应的技术 设计书、技术总结、协议书等资料。 房屋变更测量房屋变更测量房屋变更测量是指在首次房产测绘工 作之后，进行的房屋及其附属建筑物的权 属、位置、界线、数量、质量的变更调查 和测量，使其具有良好的现势性。房屋变更测量分为现状变更和权属变 更测量。 谢谢大家 ! 注册测绘师资格考试辅导 房产测绘 （测绘案例分析） 武汉大学测绘
10、学院 潘正风 房产测绘案例房产测绘案例 背景材料背景材料 任务概述：任务概述：承接 A 区 31 栋约 11.7 万平方米的房产测绘任 务，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要 素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户 以及成果资料的检查与验收。房屋建筑形式为独 栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种形 式。本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记 测绘。 房产测绘案例房产测绘案例 背景材料背景材料 已有资料：已有资料：本测区已有控制成果资料、本项目的房屋 用地文件、各建筑的规划审批及验收文件、各 建筑的设计文件、各建筑的房屋预售文件、建 设工程竣工测量成果报告及其控制导线测量资 料。 房
11、产测绘案例房产测绘案例 背景材料背景材料 引用文件：引用文件：房产测量规范 、 市工程测量技术规 程 、 测绘产品质量评定标准 、 市地籍 测绘规则 、 市地籍图图式 、 国家和市 相关管理部门发布的相关政策文件 。 房产测绘案例房产测绘案例 背景材料背景材料成果内容及规格：成果内容及规格： 房产测绘案例房产测绘案例 背景材料背景材料 设计方案：房屋面积的测算精度按房产测量规范二 级要求，界址点点位中误差0.05m，房屋面积 中误差(0.001S+0.02S)。房产平面控制测量利用竣工测量的平面控制 测量成果。房产调查由于本项目的房屋用地文件齐全， 周边权属简单，因此重点放在房屋调查。房产要素
12、测量包括外业实测、建筑物实景拍 摄、房产图绘制与面积测算、分户房表等。 房产测绘案例房产测绘案例 分析要点分析要点 房产测量的目的和内容：房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地 的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开 发利用、交易、征税、以及城镇规划建设提供数 据资料。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测 量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房 产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收 等。 房产测绘案例房产测绘案例 分析要点分析要点 房产界址点的精度要求：房产界址点的精度要求： 房产测绘案例房产测绘案例 分析要点分析要点 房屋面积测算的精度：房屋面积测算的精度： 房产测绘案例房产
13、测绘案例 分析要点分析要点 平面控制测量：房产平面控制点包括二、三、四等平面控制 点和一、二、三级平面控制点。导线测量是房产平面控制测量的主要方法， GPS 测量技术（包括网络 RTK）也常用于房产平 面控制测量。 房产测绘案例房产测绘案例 分析要点分析要点 房产面积测算：房产面积测算：房产面积测算分为房屋面积和用地面积测算 两类。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共 有共用建筑面积、产权面积、使用面积测算。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20米以上的永久性建筑物。房屋使用面积是房屋户 内全部可供使
14、用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。 房产测绘案例房产测绘案例 分析要点分析要点 房产面积测算：房产面积测算：房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占 有或共同使用的建筑面积。房屋建筑面积测算分为全部计算建筑面积、 计算一半建筑面积、不计算建筑面积 3 类。 考试样题考试样题 名词解释名词解释房屋的建筑面积。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20 米以上的永久性建筑物。房屋使用面积是房屋户 内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。 考试样题考试样题 简答题简答题成套房屋的套内建筑
15、面积由哪几部分组成？成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用 面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部 分组成。 考试样题考试样题 计算题计算题1.设本案例中某套房的产权面积为 100 m2，其 中套内建筑面积为 80 m2，分摊所得共有共用面 积 20 m2，计算该套房的分摊系数。分摊系数 = 分摊面积 / 套内建筑面积= 20 / 80 = 0.250000 考试样题考试样题 计算题计算题2.某栋五层楼，其中一层为商业用房，二至五层为住宅，阳台全为封闭式。一层楼梯间和管井为住宅、商业使用，二至五层楼梯间和管井为住宅使用。各层 1/2 外墙由全楼共同分摊。分别计算住宅和商业的分摊系数。 解题步骤
16、：计算总建筑面积；计算住宅、商业的套内面 积；计算住宅、商业共同分摊的面积和各自所得 的面积；计算住宅、商业各自的分摊的面积；计 算住宅和商业的分摊系数。 考试样题考试样题 考试样题考试样题 计算题计算题 2 附图附图考试样题考试样题 计算题计算题 2 的答案：的答案：建筑面积总面积： 2687.08住宅套内建筑面积： 1884.08商业套内建筑面积： 445.70 商业、住宅共同分摊面积：168.06（其中商 业：29.74；住宅：138.72）住宅独自分摊面积： 189.24 住宅总分摊面积：189.24+138.72 = 327.96 商业分摊面积： 29.74 住宅分摊系数：327.96/1884.08=0.173857 商业分摊系数： 29.74/445.70 =0.066726 谢谢大家 !
