房地产项前期研究策划初步建议书

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1、1四川省四川省 XXXX 市龙泉驿区市龙泉驿区房地产项目房地产项目前期研究策划前期研究策划初步建议书初步建议书ZZZZZZZZZZ 房地产经纪评估有限公司二 O O 二年七月二十八日2敬启者：有有关关：XXXX 市市龙龙泉泉驿驿区区房房地地产产项项目目前前期期研研究究策策划划工工作作本公司蒙 贵司之邀请，为上述房地产项目之前期研究策划工作提交物业发展初步建议书。敬请查收31.市场背景调研分析市场背景调研分析调查目的：针对项目发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场

2、依据。调查思路从宏观到微观，从整体到局部 项目发展背景分析项目发展背景分析市场背景分析结论市场背景分析结论整体供应片区供应经济概况城市发展战略房地产市场状况个盘分析消费者特征社会经济及城市发展战略 概况互动分析互动分析寻找市场切入点寻找市场切入点41.1XXXX 市社会经济及城市发展战略市社会经济及城市发展战略1.1.1 社会经济发展概况社会经济发展概况经济发展综述XXXX 位于中国川西平原的腹地，是四川省省会和一座具有悠久历史的文化 古城。1999 年被国务院确定为中国西南地区科技、商贸、金融、通讯及交通枢 纽的中心城市，它也是一座充满生机的现代化城市。XXXX 市自然资源丰富、土壤肥沃、矿

3、产资源种类繁多、终年温暖湿润、四 季分明。城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积 12390 平 方公里，市区面积 129 平方公里，平原仅占 40.1%，全市共有 8 区 4 市 8 县。 2000 年 XXXX 市总人口达到 1013.35 万人，比上年增加 1%左右，市区人口为 330 万人，人口平均密度为每平方公里 765 人，平原地区为 1000 人/平方公里 以上。改革开放 20 多年，XXXX 经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨 大的变化。特别是“九五“ 计划期间，XXXX 市改革开放和现代化建设取得重大 突破。2001 年全市国内生产总值达到 1419 亿

4、元，年均增长 13.1%，提前实现了 国内生产总值较 1980 年“翻三番“和人民生活达小康 的目标。一、 二、三产业 增加值比重由 1995 年末的 14.6:43.4:42 调整为 2001 年末的 8.9:45.3:45.8， 产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础 性作用明显增强。基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约 明显缓解，城市综合服务功能增强。全方位对外开放格局基本形成，开放型经 济发展较快。XXXX 市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区 的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优 势、经济

5、优势、科技优势和市场优势。成都成都四川省会四川省会西南重镇、山中平原、川人所往西南重镇、山中平原、川人所往西南中心西南中心西南科技、商贸、金融中心西南科技、商贸、金融中心文化名城文化名城23002300 多年的历史文化名城多年的历史文化名城风光民俗风光民俗独具魅力的旅游胜地独具魅力的旅游胜地开放之都开放之都西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城西部大开发的战略支撑点、迈向国际化的大城 市市5XXXX 对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市 40 优行列。有国家级的开发区 3 个，省级开发区 5 个，都已形成规模。2001 年实 际利用外资 3.1 亿元，实现进出口总额（海

6、关口径）18.9 亿美元。外商投资的 大项目和大企业增加，美国康宁、日本丰田、法国拉法基等世界 500 强企业来 蓉投资和设立代表处达 60 多家。XXXX 先后与美国菲尼克斯市、日本甲府市， 加拿大温尼伯市等 9 个国外城市结为友好城市,与国内 16 个大中城市建立友好 合作关系。 进入新世纪，XXXX 将抓住西部大开发这一历史机遇，加快发展，使 XXXX 成 为西部大开发的亮点，国内外关注的热点。为此，XXXX 绘制了未来发展的宏伟 蓝图，确定了新世纪前 10 年“构建西部战略高地，基本实现现代化“ 的总体奋 斗目标，提出了“十五“奋斗目标，即：全市国内生产总值年均增长 10%以上， 到

7、2005 年人均国内生产总值达到 2500 美元。社会主义市场经济体制不断完善 和巩固，经济结构得到调整优化，到 2005 年，三次产业增加值比例调整为 7:45.5:47.5， 城市化水平达到 38%以上。城市综合服务功能进一步增强，生 态建设和环境保护取得明显成效，形成现代化城市的基本框架。人民生活初步 达到宽裕水平， 城镇居民人均可支配收入年均增长，农民人均可支配收入 年均增长 6%左右。社会保障体系健全，各项社会事业全面发展。开发区发展情况XXXX高新技术开发区高新技术开发区始建于 1988 年。1991 年 3 月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区，1996 年 3 月成立 XX

8、XX 高新技术产业开发区管理委员会，作为 XXXX 市人民政府派出机构，行使 市级管理权限，统一领导和管理区内的经济、行政、社会事业工作。该开发区位于 XXXX 市南郊，面积 47 平方千米,人口 20 万人，紧临 XXXX 火车南站和双流国际机场，市区的 一环路、二环路和成（都）乐（山）高等级公路横贯其间，地理位置极为优越，现已基本 完成 25 平方千米起步区的建设，共投入基本建设资金 15 亿元，各类基本建设项目开工面 积 166 万平方米，竣工面积 78 万平方米，水、电、气、路、通信等基础设施已初具规模， 中小学校配套设施相继投入使用，银行、税务、海关均设立分支机构，区内还设有进出口

9、公司和保税仓库，为投资者提供全方位服务。 XXXX 市高新区已形成电子与信息技术、生物医药工程、食品工业三大优势 产业。 到 2000 年底，XXXX 高新区引进各类企业 3600 多家，注册资本近 120 亿元，其中外商投 资企业 300 多家，总投资 10 亿多美元，世界 500 强已有 11 家在这里投资兴办独资、合资 企业。有高新技术企业 378 家，分别占四川省和 XXXX 市的 55和 73%，高新技术企业 实现产值占全区工业总产值的 54%。有年产值过 10 亿元的企业 5 家，过亿元的企业 34 家， 过千万元的企业 80 家。目前，XXXX 高新区成为中国西部外商投资最多、发

10、展较好的区 域。XXXX经济技术开发区经济技术开发区XXXX 经济技术开发区创建于 1990 年,总体规划面积 26 平方千米。2000 年 2 月国务6院办公厅正式批复同意 XXXX 经济技术开发区列为国家级经济技术开发区，成为四川省第 一个国家级经济技术开发区。该区位于 XXXX 市东的龙泉驿区,处于 XXXX 市向东向南发 展战略确定的区域内,距市中心 13.6 千米。开发区地理置优越,交通方便, 成-渝、成-昆铁路 环绕开发区,成渝高速公路穿区而过 ,距 XXXX 双流国际机场 30 千米。XXXX 经济技术开发区高标准、高起点地进行开发建设，开发区已投入近 12 亿元用 于道路、通讯

11、、供水、供电、供气等基础设施和市政服务设施建设。建成总长 28 公里,宽 分别为 50、40、30 米的三条主干道和四条支干道，与国道 、省道沟通成网,形成四通八达 的交通网络;建成日供水 25 万吨供水设施,建成 110 千伏、220 千伏变电站各一座;日输天然 气 30 万立方米;新建的邮政大楼和 15 万门程控电话主机大楼和移动电话机站已投入使用,开 办了国际国内电信和邮政快递业务；新建的电视台、宾馆、商贸、金融、医院、中小学校、 各类专业市场已相继投入使用。城市综合配套服务设施日趋完善, 配套功能齐全,具备接纳 现代化大工业进区建设的条件。XXXX 经济技术开发区引进了一批高附加值、高

12、创汇项目,如中美合资埃蒙雷塞电源电 器有限公司、中日合资华川雅马哈摩托车部品有限公司,中外合资晶华光学有限公司、美 国 RBI、澳大利亚的 BHP、北京汇源集团等。目前,开发区已形成了以机械及汽(摩托)车制 造、电子通讯设备制造、新型建材、医药食品、精细化工等为主的产业结构，共有大型企 业 120 多家。2000 年实现国内生产总值 26.1 亿元，工业增加值 8.7 亿元,入库税收 1.3 亿元, 出口 1033 万美元。XXXX海峡两岸科技产业开发园海峡两岸科技产业开发园XXXX 海峡两岸科技产业开发园以建设中国内陆地区第一流工业园为目标，全国首家由 海峡两岸共同投资,联合成片开发的西南最

13、大综合工业区。借鉴台湾新竹科学园区和高雄出 口加工区的成功经验,以台商(外商)投资为主，按国际 II 类工业区标准设计,规划面积 6 平 方千米。区内基础设施配套齐全,建有道路 5 条,路宽分别为 16、20、25、45 米;6000 门 5ESS 程控交换机已于 1993 年初开通使用;日供水 8 万吨的专用自来水厂设计已经完成,首 期日供水 2.5 万吨的工程已建成并投入使用;完成了供气 20 万立方米的设计工作,已实现首 期供气 2 万立方米/日。已逐步形成以食品加工为特色,医药、轻工和电子相配套的产业体 系。2001 年实现国内生产总值 4.38 亿元,入库税收 0.6848 亿元,出

14、口 843 万美元。西南航空港经济开发区西南航空港经济开发区1993 年经四川省人民政府批准为省级经济开发区。该开发区位于 XXXX 外南机场路双 流段，西起西南最大的航空港 XXXX 双流国际机场，东与 XXXX 市区接壤，东西长 45 千米, 南北宽 4 千米，规划面积 13 平方千米，起步区 4 平方千米。开发区以第三产业为主，带动 第一、第二产业，主要以商贸、餐饮、金融、房地产、科研、教育、电子、医药、机械、 精细化工、高新农业等行业为主。开发区投资环境优越，距 XXXX 市区仅 6 千米，地势平坦， 境内交通发达，西有国际空港 XXXX 双流国际机场，东有成昆线 XXXX 火车南站，

15、高等级的 机场公路，德（阳）乐（山）大件路穿越全境，集航空、铁路、公路于一地,具有得天独厚 的交通优势，区内各项基础设施完善，水、电、气、通讯全部配套，现有 110 千伏变电站 一座，为 XXXX 大电网覆盖区，电能质量好，实行环网供电；航空港邮电局已建成。1 万门 程控电话已开通；建成日供气 10 万立方米的天然气配气站 1 座；,建成总装机能力达 2.2 万门程控电话交换机,新建 2040 米高等级道路 9 条计 15 公里,区内道路网已基本形成,排7污、排水系统逐步完善。开发区引进了德国拜耳(四川)动物保健公司、泰国正大集团等 60 多个外商投资项目, 形成了以医药、精细化工、电子、高效农业等为主，兼具第三产业的 产业体系。2000 年,实现国内生产总值 6.08 亿元,工业增加值 6.11 亿元,入库税收 1.15 万 元,出口 981 万美元。新都卫星城工业开发区新都卫星城工业开发区始建于 1985 年，是四川省发展最早