《2013年一季度中国房地产市场研究报告61p2013 年 年 4 月 月 10 日》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013年一季度中国房地产市场研究报告61p2013 年 年 4 月 月 10 日（61页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 目录目录 摘要摘要 . 1 第一部分：第一部分：2013 年一季度中国房地产市场形势总结年一季度中国房地产市场形势总结 . 3 1. 政策环境： “国五条”出台，限购限贷限价税收力度再升级政策环境： “国五条”出台，限购限贷限价税收力度再升级 . 3 2. 新房：新房：价格创历史新高，价格创历史新高，3 月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升 . 10 3. 二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高 .
2、 27 4. 土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升 . 31 5. 企业：销售显著回升，拿地仍以一二线热点城市为主，资金状况好转企业：销售显著回升，拿地仍以一二线热点城市为主，资金状况好转. 39 第二部分：第二部分：2013 年中国房地产市场趋势展望年中国房地产市场趋势展望 . 45 1. 宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键. 45 2. 市场展望：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧市场展望：政策落地压制二季度量价上行空间，下
3、半年渐趋平稳，全年增长无忧 . 47 3. 不同城市：短期内热点城市不同城市：短期内热点城市政策力度大、量价受限，但中长期仍有发展空间政策力度大、量价受限，但中长期仍有发展空间 . 51 4. 企业策略：稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线城市企业策略：稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线城市 . 55 结语结语 . 60 研究主持：研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员：主要研究成员： 中国指数研究院总院：中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 潘雪佳 师洋 张婷 许琳 吴珊 张静
4、 李威 曹晶晶 祁璇 王嵩张红莉 刘丽杰 陈文静 贾静 李晶 荣晨 高静 周宣 蒋云峰 黄秀青 赵丽一 陈茜 苑承建 白彦军 杨德磊 中国指数研究院各中国指数研究院各地地分院：分院： 汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 刘宣 薛琳 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟文辉 张伟 高院生 张晓伟 陈佳 吴晓桃 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 2013 年一季度年一季度中国房地产市场中国房地产市场研究报告研究报告 2013 年年 4 月月 10 日日 2013 年年一季度中国房地产一季度中国房地产市场市场研究报告研究报告 1 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资
5、料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 摘要摘要 1. 2013 年一季度中年一季度中国房地产市场总结国房地产市场总结 (1) 政策：政策： “国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行 2013 年一季度，中央出台“国五条”细则，对限购、限贷、限价的要求再次升级，二手房“20%个税”政策从严执行，房地产调控升级拉开帷幕，各地细则也在 3 月底陆续出台。此外，房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进，保障房重心从建设向管理转移，为
6、促进房地产市场长期健康发展打下基础。 (2) 新房新房：百城价格创历史新高，重点城市百城价格创历史新高，重点城市 3 月月成交成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升 价格方面，价格方面，一季度新房价格上涨势头明显，尤其是 3 月企业赶在新政策出台和执行的“空窗期”加紧提价推盘，热销项目价格持续走高，百城价格指数持续上涨且环比涨幅突破 1%，3 月均价近万元，创历史新高。成交方面，成交方面，一季度重点城市住宅成交量为近四年同期最高，3 月成交创 2010 年调控以来单月新高，一线城市回升幅度最大。供应方面，供应方面，一季度重点城市批准上市量同比增长
7、37%，3 月受政策细则即将落地影响，代表城市新增供应量明显放大。但新增供应总体低于同期需求， 多数代表城市销供比大于 1， 部分城市新增供应相对不足， 库存持续回落， 出清周期基本平稳。 全国来看，全国来看，1-2月销售指标大幅增长， 商品房销售面积和销售额均达到历史同期最高水平； 投资、 开工企稳回升， 投资额同比增长22.8%，新开工面积由同比下降转为增长 14.7%。 (3) 二手房二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高 价格方面，价格方面，一季度十大城市主城区二手房价格累计上涨 6%，其中 3 月涨幅最为明显，环比上涨
8、 2.8%，均价创历史新高，同比涨幅是新房的 3 倍左右。成交方面，成交方面，一季度十大城市二手房同比增长 2.7 倍，受国五条细则出台前集中备案影响，3 月二手房成交量激增，共成交 20.78 万套，创历史单月最高纪录，同环比增长均超过 3 倍，增幅明显超过新房。 (4) 土地：供求同比大幅增土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升长，楼面价、溢价率稳步回升 供求方面，供求方面，一季度全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长 22.7%、38.8%，出让金同比增长 88%，但相比去年四季度呈现季节性下降，二三月由于春节和政策因素相比一月持续回落。价格方面，价格方面，由于开发
9、企业延续了去年下半年以来在北京、上海、杭州等热点城市获取优质地块的倾向，楼面均价出现结构性上涨，全国 300 个城市住宅用地楼面均价回升至 2011 年以来最高水平，同比涨幅达 37%，溢价率回升至 15.6%，但仍处于历史较低水平。 (5) 企业：销售显著提升，拿地态度稳中求进，资金压力继续缓解企业：销售显著提升，拿地态度稳中求进，资金压力继续缓解 销销售方面，售方面，2013 年一季度，万科等十家代表企业销售业绩全部显著提升，销售额环比下降 4%，同比增长 74%，处2 中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或
10、其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-1230、010-56319252。 于近年较高水平，其中 3 月业绩回升明显。拿地方面，拿地方面，企业延续了去年下半年以来的稳中求进策略，拿地面积和拿地金额均明显高于去年同期，一二线城市仍为热点区域，拿地占比超七成。资金方面，资金方面，各项资金来源增速比去年大幅增长，一季度国内贷款占比继续回升，一定程度上缓解企业债务压力，多数企业短期偿债压力较去年底有所缓解。 2. 2013 年中国房地产市场年中国房地产市场趋势趋势展望展望 (1) 宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是
11、关键宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键 宏观经济宏观经济方面，方面，政府工作报告将今年经济预期目标预定为 7.5%左右，经济持续温和复苏，物价上涨压力缓解，预计二季度乃至全年仍将延续这一趋势。货币政策方面，货币政策方面，经济弱复苏和通胀压力缓解背景下，货币政策趋稳可能性较大，新增贷款稳步增加总体有利房地产业，但部分地区差别化信贷政策从严执行带来一定的不确定性。房地产调控方面，房地产调控方面，新一届政府仍将继续坚持房地产调控政策， “国五条”细则的出台从限购、信贷、税收、房价控制目标等各方面都更重地方差异性，此外，各级地方政策的执行力是调控效果和影响市场变化的关键。 (
12、2) 市场趋势：政策落地压制二季度量价上行市场趋势：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧 二季度市场量价受供应、政策等多方影响，上行空间有限，但下半年乃至全年仍维持去年底的向好判断，增长无忧。供应方面，供应方面，二季度仍将是上半年推盘小高峰，但由于预售监管加强，环比增幅或将低于往年平均水平，同比小幅下降。从土地成交和开工建设情况来看，此前在建项目仍未全面推向市场，潜在供应充足，全年供应增长无忧。成交方面，成交方面，受前期需求透支和供应量受限影响，部分消费者在政策出台后观望情绪再次上升，预计成交量在目前高位基础上难以大幅反弹，但在季节性因
13、素和供应加大的推动下， 二季度总体好于一季度， 下半年趋于平稳。 价格方面，价格方面， 受政策压力和市场预期影响，预计房价涨幅将有所放缓，房价涨幅较大的城市政策执行可能从严，但从全年来看，房价下行的可能性较小。 (3) 不同城市：短期内热点城市政策力度大不同城市：短期内热点城市政策力度大，量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间量价上行空间有限，但中长期仍有发展空间 短期来看，短期来看，市场热点快速转移，各类城市内部差异扩大，北京等供不应求城市在供应加大背景下成交仍有上升可能，上海等供求已提前释放的城市，上行空间有限。中长期来看，中长期来看，不同城市分化将更加显著，一线城市集聚效应将更加明显，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性。 (4) 企业策略：销售目标稳中求进企业策略：销售目标稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线 销售方面，销售方面，房企普遍调高 2013 年销售目标，增幅多在 10%以上，同时计划加大新开工面积和推盘确保业绩实现。产产品方面，品方面，仍聚焦市场主流需求，主推面向刚需的中小户型，适时适当多元化发展。拿地布局方面，拿地布局方面，企业合理布局谨慎拿地，多以深耕现有区域为主，一二线城市仍是战略重点。 2013 年年一季度中国房地产一季度中国房地产
