苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告

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1、苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告苏州市吴中区因地制宜推进新村庄建设调查报告摘要：新村庄建设是新农村建设的组成部分，本报告基于对吴中区的调查，提出要在农民自 觉自愿的前提下实现农民居住向中心村和居民小区相对集中，把整治村庄环境，完善配套设施， 改善公共服务，节约使用资源，方便农民生产生活作为新村庄建设的重点。要将新村庄建设与城 镇建设统筹规划，创新宅基地政策，依法保障农民权益。 一、吴中区新村庄建设的主要做法与经验一、吴中区新村庄建设的主要做法与经验 （一）把完善村镇规划体系作为新村庄建设的基础工作 吴中区早在 90 年代中期（当时是吴县市的一部分）就已进行“现代化农村”村庄规划。 2

2、001 年吴县市撤市设区后，吴中区又开展了片区规划。2003 年以来，按照统一规划、成片布局、 资源共享、一体化发展的思路，把全区分 5 个片区进行规划编制，并以此为依据确定了 5 个中心 镇（区） ，按照中心镇一般镇中心村一般村的村镇体系发展模式，以中心镇为重点 规划发展中心村，确定全区中心村总数 25 个。2004 年，吴中区开始创建“先锋村”活动，并于 2005 年建立了包括组织建设、经济实力、社会保障、综合环境、村风民风在内的市区镇三级考 核指标。2005 年，吴中区又依照江苏省出台的推进全省镇村布局规划编制工作方案 、 江苏 省镇村布局规划技术要点等规划要求，并结合自身的经济发展水平

3、、自然地理条件及文化风俗 习惯，制定完成了全区镇村布局规划，包括分区规划、村镇规划和一些单体规划。这些规划的制 定和实施对于这十多年来吴中城镇和农村的建设起到了指导性的作用。 （二）把改善村庄环境和公共服务作为新村庄建设的重点 自 2004 年始，吴中区开展了农村十项实事工程，在改善农村环境、提高农村保障水平、发 展农村社会事业方面进行了一系列工作。一是改水、改厕和公路等农村基础设施普遍改善。2005 年全区新增改水受益人口 2.73 万人，累计受益人口 50.42 万人，自来水普及率达 96.1。新建 无公害户厕 1.69 万户，累计达到 13.81 万户，无公害户厕普及率 80.8。完成农

4、村公路通车里 程 95.89 公里，完成危桥改造 80 座。二是清洁村镇、清洁河塘、清洁庭院的农村“三清”工作 稳步开展，农村卫生环境大为改观。2005 年镇村两级投入农村“三清”活动经费超过 1000 万元， 切实加强了农村“三清”工作长效管理，按要求配备垃圾箱、垃圾清运工具和公共厕所，加强外 来人员聚居地的环境卫生管理，村级辖区内基本无成片暴露垃圾，农民家庭庭园舒适干净，农户 化粪池改造基本到位。配备卫生保洁人员 1821 名，落实河道保洁员 723 人，农村居民家庭 95 以上达到文明户标准。2005 年全年共完成河道疏浚 246 条、230 公里，三年共累计完成河道疏浚 853 条 8

5、06 公里。 （三）将节约土地资源作为新村庄建设的重要内容 吴中区在宅基地有效、合理利用方面摸索出了一些经验。2004 年 4 月，吴中区政府正式发 文规定各乡镇可成立农民住宅置换中心，置换中心隶属于镇人民政府，办公地点设在镇（区）国 土资源所、分局或村镇建设办公室，为农民提供宅基地交易、流转、置换等服务。置换中心的主 要职能是接受农民宅基地入市交易、流转的委托，代理相关的交易服务；预先收购部分暂时无法 交易的农民合法宅基地；负责农民自愿推出宅基地与新购农民公寓房的等价置换；收集、发布宅 基地交易信息、提供相关咨询代理服务。吴中区对于农民宅基地征用及补偿、安置等建立了一套 完善的政策及管理措施

6、。一些乡镇整理并盘活了老宅基地，节省下来的土地作为集体土地在其上 修建标准厂房或集宿楼，并成立土地股份合作社、物业股份合作社和社区资产股份合作社，集体 土地资产量化到农户，农民还可以再进行投资入股，获得分红，增加其财产性收益。该区尧南村 就用节约的 180 亩宅基地修建了标准厂房用于出租，2005 年厂房等固定资产出租收入达 222 万 元。目前，集体资产（土地）收益、投资性收益已经成为吴中区社区集体组织和农民的一项主要 收入，基本上每个村都有厂房等固定资产出租收入，全区 142 个行政村（社区）中，村（社区） 集体平均收入达 250 万元， 73的村（社区）集体年收入超过 50 万元，60以

7、上的村年收入超 过 100 万元，年收入 200500 万元的村有 40 多个，年收入 500 万元以上的村有 20 多个。集体（土地）资产股份收益和农户投资收益已经占到吴中农民收入的 10左右，一些乡镇和农村的 这一比例更高。 根据经济发展和农民增收需要，吴中区所属的苏州市创新了土地使用制度，2005 年关于 促进农民持续增收的意见中规定：认真落实村集体建设留用地政策，在规划时留出 10左右 作为农村集体非农建设用地；加快农民向居住区集中，加大宅基地置换力度，置换后增加的土地， 原则上 2040作为集体非农建设用地。上述两类集体非农建设用地，以镇或街道为单位， 组建市场化运作主体，并置换到产

8、出快、效益高的产业集聚区或规划区内发展二、三产业（但不 得进行任何形式的商品房开发） ，产权和收益归村集体所有，并通过股份形式量化给农民，农民 按股分红。积极引导集体经济组织提供非农建设用地、农民出资入股组建物业合作社，增加投资 性收入。苏州市关于促进农民持续增收的意见中关于创新土地使用制度的条文一定程度上规 范了村庄改造节约宅基地、农村集体非农建设用地的产权、收益支配、运作等内容，有助于村庄 改造、建设，有利于集体经济增长和农民收入增加。 （四）分类实行新村庄建设 吴中区在进行新村庄建设中，区镇村三级依据经济实力、地理位置、工业发展、拆迁安置等 实际情况，因地制宜，分不同类型进行新村庄建设。

9、 1.以老村为基础进行综合整治以天平村为例 天平村紧邻木渎镇驻地，有 1365 户，5000 人。2005 年村级总资产 2.3 亿元，村级可用财力 1378 万元，主要来自厂房等固定资产出租收入。农民人均纯收入 1.12 万元。天平村的新村建设 主要是进行老村改造，注重村庄综合整治。该村 2000 年以来 90 多个拆迁户中，除有 10 户搬迁 到镇上统一修建的馨乐小区外，其余农户都在老村修建了新房。从 2003 年下半年开始，天平村 按照区、镇要求进行村庄综合整治。2004、2005 年分别投入 260 万元、150 万元进行老村改造和 村庄综合整治工作。村庄综合整治内容包括新建化粪池、下

10、水道等污水及垃圾处理设施，污水处 理设施与镇污水处理系统接轨，极大地改进了村庄的卫生环境；修建了水泥路，更新了电力设施， 对农民居住区进行绿化，优化了农民生活环境。该村今后预计每年都将投入 100150 万进行村 庄综合整治工作。 天平村进行新村建设的特点是没有进行大拆大建，而是在老村基础上修建新居，新老兼容， 注重进行村庄综合整治，对老村进行“梳妆打扮” 。该村保留了上世纪 60 年代以来各个时代的房 子，重新修缮过的老房子和新建的楼房交错分布，掩映于绿树丛中。房子尽管新旧不一，但每个 农户都可以享受统一便捷的公共服务，硬化过的路面铺到了各家门口，改造过的上下水设施、电 力设施、闭路电视通往

11、各家各户。 2.统一规划、农民自建以淞南村为例 淞南村是吴中区 2005 年确定的 25 个中心村之一。2005 年，该村共有 1215 户，人口 4333 人。2005 年村级总资产 6800 万元，村级可用财力 787 万元，农民人均纯收入 1.085 万元，村距 离镇驻地 1 公里。淞南村拆迁户较多，村集体对村庄建设进行了统一规划。村安居小区中，每个 农户宅基地面积有 135 平米，农户用拆迁补偿费自己建 23 层、居住面积 200300 平米的住房。 村集体负责修建基础公共服务设施，安居小区的道路、绿化等都由村集体统一出资建造；该村的 生活设施齐备，有社区服务中心、农贸市场、医务室、幼

12、儿园、村级老年公寓、娱乐保健设施等。 仅是 2005 年，村集体就投入 478.8 万元进行了包括道路、老人公寓、幼儿园、桥、垃圾处理设 施等建设。 3.统一建设、整体搬迁、集中到中心村居住以横泾街道“尧南花苑”为例 横泾街道面积 53.39 平方公里，本地人口 3.02 万人，2005 年财政收入 9656 万元，人均纯 收入 8476 元。 “尧南花苑”位于横泾街道尧南村，总占地面积 408 亩，用来安置该镇尧南村及邻 近村拆迁农户的安居小区。规划最终可以入住 4 个村 2000 多拆迁户、8000 口人，尧南村 530 户 人家将整体搬迁到“尧南花苑” 。到 2005 年底，已建联体别墅

13、 246 户，多层公寓 130 套，安置拆 迁户 126 户。 “尧南花苑”由镇政府出资修建，拆迁农户再用拆迁补偿费购买住房。拆迁农民的 住房补偿费介于 840 多万之间，平均为 22 万元左右。每户农民可以以 500 元/每平米的价格购 买 270 平米的联体别墅一套或者多层公寓 23 套。 “尧南花苑”的建成综合利用了宅基地面积，为工业和三产腾出了发展空间。以尧南村为例，该村过去共有 500 多亩宅基地，现可节约 180 亩， 节约宅基地面积 1/3。 “尧南花苑”使农民的居住环境发生了质的变化，过去村庄中脏、乱、差 的状况已经一去不返。该镇农民中现在从事农业生产的较少，多数农民实际上已经

14、转变为产业工 人、技术工人，多数人已不需要居住在老宅从事种植、养殖工作。 4.统一建设、集中进镇以木渎镇“馨乐花园”为例 木渎镇有 2500 年历史，镇区面积 6.6 万平方公里，人口 6.6 万人，既是中国历史文化名镇， 也是经济发展强镇，2005 年有 1.84 亿元的可用财政收入，人均纯收入 11080 元。从上世纪 80 年代的乡镇企业到如今的民营企业为该镇工业化和城镇化奠定了坚实的基础。目前，木渎镇有外 资企业 160 多家，民营企业 2000 多家，仅 2005 年就新增就业岗位 9000 多个，包括约 1 万失地 劳动力在内的全镇 3 万劳动力 98以上就业，工业化的快速发展还吸

15、引了大量外来劳动力，登 记外来人口就有 13.7 万人。 为了应对工业化和城镇化的快速发展，解决经济发展和土地资源稀缺的矛盾并充分集约用地， 妥善安置拆迁农民并改善农民居住环境，木渎镇政府高起点规划、高标准建设了农民安置小区， 将农民居住向城镇集中。 “馨乐花园”就是由镇政府投资兴建，安置拆迁农民的一个高标准城市 型居住社区，小区占地 190 亩，建筑面积 13 万平米，2005 年底入住户数 1000 户。 “馨乐花园” 基础设施完备、配套设施齐全、环境优美，完全是一副高档城市社区的景象。小区楼房的市场价 格为 4500 元/平米，但拆迁农民可以用拆迁补偿款以 400 元/平米的平价按照 3

16、0 平米/人（独生 子女按 2 人计算）的标准购买一套联体别墅或 23 套公寓，超出面积则以 22002800 元/平米 的优惠价购买（市场价为 4500 元/平米） 。农民搬到小区后，考虑到其居住开支增加，镇政府还 将按月发放的补偿费提高了 40 元。拆迁农民正在从工作性质、居住方式等方面逐步由农民变为 市民。 二、吴中区新村庄建设遇到的问题二、吴中区新村庄建设遇到的问题 （一）宅基地政策滞后 宅基地政策及管理是新村庄建设中的一个重要内容，宅基地的权属、管理、交易、流转、置 换、整理等关系到新农村建设的顺利进行及其经济性和可持续性。2004 年国务院关于深化改 革严格土地管理的决定 （国发200428 号） 、国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见 ， 对宅基地管理、审批、农村建设用地整理等方面做出了相