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1、三亚房地产市场进入可行性研究报告北纬北纬18度度Sanya China CaliforniaFloridaHawaiiBin tanSouth Carolina北纬十八度有许多世界 著名的度假胜地：夏威 夷,加勒比海,巴厘岛、坎 昆、宾坦等三亚三亚北纬北纬18 中国惟一能成为国际热带滨海度假目的地的城市CancunPina Del RioPAGE3n一线城市：海口、三亚一线城市：海口、三亚n 二线城市（陵水、万宁、琼海）n 三线城市（文昌、儋州、五指山）n 其他（乐东、澄迈、定安等其他县市研究说明能否拿三亚火车站宗地的核心问题在于：当前是否 可以进入三亚房地产市场。本报告以此为核心命题， 仅仅
2、考虑区域房地产市场层面问题，据此全面收集各 方面资料进行论证。报告数据资料来源于三亚官方文献、搜房网、世联 地产、中原地产和易居中国研究成果，相关结论仅供 参考。由于未进行实地考察，报告难免有所纰漏，敬请包 涵谅解。PAGE4PAGE5研究思路三亚市场 进入性区域宏观投资环境是否有支撑？区域房地产市场是否有空间？火车站宗地是否具有较高价值？区位地理/行政区划人口概况经济概况/产业分析区域规划/城市规划2011年以前市场概况未来两年市场走势分析宗地概况/周边发展规划宗地周边楼市概况宗地投资价值分析报告目录PAGE6第一部分：三亚宏观投资环境分析008第二部分：三亚房地产市场分析034第三部分：火
3、车站宗地投资价值分析069附件：三亚基准地价（2005年）091PAGE7第一部分：三亚宏观投资环境分析区域规划政策环境（区域发展战略/房地产政策）经济概况（GDP/人均收入等）人口概况（现有人口/旅游人数/规划人口）区位地理（区位/交通/行政区划/资源）中国前沿的休闲产业基础中国前沿的休闲产业基础海南将成为全球海南将成为全球 滨海旅游发展热滨海旅游发展热 点中的热点点中的热点海南将成为全球海南将成为全球 滨海旅游发展热滨海旅游发展热 点中的热点点中的热点地处全球滨海旅游热点区域地处全球滨海旅游热点区域国际旅游岛国家战略的支撑国际旅游岛国家战略的支撑依托中国大国崛起的大背景依托中国大国崛起的大
4、背景热带海洋+热带雨林稀缺资源热带海洋+热带雨林稀缺资源区位地理区位地理海南是未来世界滨海旅游发展热点中的热点，三 亚将成为重要的旅游目的地PAGE8PAGE9三亚属于中国南大门，扼守太平洋和印度洋，在 国际经济关系中具有独特的区位优势三亚，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽；是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口 岸；是祖国的南大门；是建设中的国际热带海滨风景旅游新城。三亚市地处海南岛最南端，位于北纬180934- 183727、东经1085630- 1094828之间。东邻陵水县，北依保亭 县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平
5、方公里。PAGE10三亚市设2个管 理区，辖6个镇 （海棠湾镇、田 独镇、凤凰镇、 崖城镇、天涯镇、 育才镇），境内 有5个国有农场： 国营南田农场、 国营南新农场、 国营南岛农场、 国营立才农场、 国营南滨农场。三亚行政区划：共有2个管理区，辖6个镇，境内 有5个国有农场PAGE11海榆东线对外交通作为三亚“十一五”期间基础设施建设的重中之重，以机场扩建、 东环城际快速客运轨道建设、环岛高速公路东西线连接等措施，努力打造海、 陆、空区域性交通枢纽, 提升三亚区域中心城市的地位三亚上海北京日本韩国新加坡吉隆坡俄罗斯三亚已经开通第五航权：经 停第三国境內某点上下旅客 或货物权G224国道海榆中线
6、西线高速东线高速G225国道G223国道三亚具有高度的交通可达性，已经形成海、陆、 空全方位的立体交通网络三亚对外交通概况航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航 线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包 机航线27条；与72个城市通航，其中国内城市42 个、地区城市2个、国际城市28个；海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮 集团均开通了香港三亚越南的不定期船 次；铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速 工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼 州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。 目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等 地的直达班次；公路：海南的东线、西线
7、高速公路由三亚、海 口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速 公路，中途支路四通八达。PAGE12PAGE13三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地 理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地v三亚位于中国最南端，北纬18 度，全年长夏无冬，以热带海洋 为主题的旅游资源丰富；v“中国只有一个三亚”，得天 独厚的地理位置和气候条件，每 年吸引全国各地乃至世界各地的 旅游者；v随着世界小姐选美等活动的召 开，旅游区建设的完善，城市旅 游档次和形象不断提升；v2006年旅游人数超过450万人 次，三亚已经成为著名的旅游度 假圣地v三亚位于中国最南端，北纬18 度，全年长夏无冬，以热带海洋 为主题的旅
8、游资源丰富；v“中国只有一个三亚”，得天 独厚的地理位置和气候条件，每 年吸引全国各地乃至世界各地的 旅游者；v随着世界小姐选美等活动的召 开，旅游区建设的完善，城市旅 游档次和形象不断提升；v2006年旅游人数超过450万人 次，三亚已经成为著名的旅游度 假圣地PAGE14 阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、 风情等10大热带旅游资源和崖州古城、黎族风情等丰富的历史文化 资源v天涯海角游览区、亚龙湾国家旅 游度假区、南山文化旅游区、大 东海风景区、鹿回头公园、海山 奇观风景区、三亚湾风景区、落 笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈 岐洲岛海景乐园，此外还有崖州 古城孔庙与鉴真和尚
9、东渡日本时 避风登陆遗址及雕像等人文景观v中国最大的“天然大温室”，日 照时间全国最长v天涯海角游览区、亚龙湾国家旅 游度假区、南山文化旅游区、大 东海风景区、鹿回头公园、海山 奇观风景区、三亚湾风景区、落 笔洞、南田温泉、椰子洲岛、蜈 岐洲岛海景乐园，此外还有崖州 古城孔庙与鉴真和尚东渡日本时 避风登陆遗址及雕像等人文景观v中国最大的“天然大温室”，日 照时间全国最长秋季日出沙滩海景海底潜水天崖海角南山观音鹿回头传说三亚拥有众多热带海滨风景旅游资源，具备成为 国际一流热带旅游度假目的地的资源条件PAGE15人口概况人口概况户籍人口总量保持低速增长。2010年户 籍人口57.01万人，比200
10、9年末增加1.3万 人。按性别分，男性29.14万人，女性 27.87万人。按年龄分，18岁以下13.69万 人，占24.0%；18岁35岁18.69万人，占 32.8%；35岁60岁19.46万人，占34.1%； 60岁以上5.17人，占9.1%。规划2020年市域总人口约86万人，其中 城镇人口约65.5万人，城镇化水平约为 75%。2010年三亚户籍人口仅57万人，与老河口略多， 岛内人口对房地产市场支撑明显不足资料来源：三亚统计局PAGE16GDP：经济增长迅速，近三年基本保持在15%以 上的增速，高于国家基本增长水平2005年2006年2007年2008年2009年2010年GDP（
11、亿元）74.2109.2122.3144.3174.85230.79增长率（%）53.9447.171217.9921.1720.20102030405060050100150200250三亚近年三亚近年GDP增长趋势图增长趋势图2010年全市生产总值首次突破两百亿元，达230.79亿元，同比增长20.2%，高于全省 平均水平4.4个百分点，超过了年初预期目标7.2个百分点。其中，第一、二、三产业 分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元，分别增长6.3、22.5和23.0 。按户籍平均人口和当期汇率计算，达到7040美元。经济概况经济概况资料来源：三亚统计局PAGE17
12、人均GDP：每年一直保持两位数增长率快速增 长，2010年人均达到7400美元2005年2006年2007年2008年2009年2010年人均GDP（元）145582097326500305723606540489增长率（%）12.212.41914.617.9712.2702468101214161820050001000015000200002500030000350004000045000三亚近年人均三亚近年人均GDP增长趋势图增长趋势图资料来源：三亚统计局PAGE182010年，全市城镇居民人均可支配收入达17758元，增长16.6%；其中， 工资性收入、转移性收入、经营净收入分别增长
13、16.3%、24.5%、9.8%；农 民人均纯收入达6502元，增长15.7%，其中，转移性收入、财产性收入、 工资性收入和家庭经营性收入分别增长123.3%、44.2%、16.6%和8.0%。居民生活水平和质量显著提升。全市居民消费结构发生显著变化，穿、 住、用、行的比重上升，消费结构升级加速。2010年，城镇居民人均消费 性支出13081元，增长14.1%；农村居民人均生活消费支出3905元，增长 15.4%。居民消费由生存型向享受型和发展型转变。城乡居民恩格尔系数 分别为42.9%、49.3%，分别比2009年下降0.5、0.2个百分点。消费市场持续活跃。实现社会消费品零售总额63.70
14、亿元，比2009年增长 25.0%。从城乡看，城镇实现社会消费品零售额54.75亿元，增长28.9%；农 村市场实现零售额8.94亿元，增长5.3%。消费水平：城乡居民收入稳步增长，社会消费活 跃，居民消费由生存型向享受型和发展型转变资料来源：三亚统计局PAGE19产业结构：以三产为主，无污染产业占据主导地 位，旅游业为龙头产业无污染产无污染产 业业新型工 业房地产 业 文体健康产业热带高 效农业 和海洋 渔业旅游业第一、二、三产业分别实现增加值31.00亿元、49.37亿元和150.42亿元，分别增长6.3、22.5和23.0。第一、第二和第三次产业增加值比例由2009年的15.922.26
15、1.9调整为2010年的13.421.465.2。产业定位：以旅游业为龙头和主导、以高端产业为取向（高端取向）、以旅游业为龙头（旅游龙头）、以现代农 业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑 （六业支撑），构建符合三亚实际和发展要求 的产业体系。资料来源：三亚统计局PAGE20一般规律三亚发展 历程85年96年03年萌芽阶段起步阶段发展阶段成熟阶段接待游客总量持续增 长；中国第一家五星级度 假酒店在亚龙湾开业；盘活三亚湾路；政府吸引投资，主导 建设；旅游业成为第一大产 业游客数量激增；以国内游 客为主开始兴建豪华酒店； 首先开发资源最好的度假 区；娱乐、商业活动初步 发展对
16、外交通建成，改进内部 交通主导建设；主动吸引游客 和投资旅游业成为主导产业游客数量持续上升；国外游客比例大 幅度加大开始有国际知名度； 有标杆性度假区；新兴度假区豪华定 位，市场份额持续加大；配套设施开 始完善；高端度假产品规模开发扩大交通设施容量公共设施的建设；保护资源；提升服 务水平旅游业成为第一大产业游客数量稳定；国外游客来源多样； 花费大，停留4天独特的豪华度假产品和物业； 度假区专业化经营，各区功能互补， 多元化组合具成熟的立体交通体系；完善的水 电通信等网络全球营销力度；环境和旅游资源保 护；产业结构调整旅游业为第一产业；无污染的产业 体系国际游客比例高速提升，但仍小已具有一定的国际知名度；已形 成立体的度假区体系商业、娱乐等配套设施缺失开辟国际航线；重点基础设施建 设政府强力推进国际市场的开拓；构建无污染的产业体系三亚凤凰机场正式 通航；政府以规划 和对外交通启动政府官员度假与少 数游客10
