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1、( (此文档为此文档为 wordword 格式，下载后您可任意编辑修改！格式，下载后您可任意编辑修改！) )引引 言言酒店式商务公寓的概念，始于 1994 年 “酒店式的服务，公寓式的管理” ，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓具有“自用”和“ 投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及商务人士的青睐。“百雄商务公寓”项目地处娄底市娄星区氐星路东侧，属城市中央钻石商圈地带，周边配套相当成熟。开发商湘军水府置业发展有限公司
2、是娄底“十大民企”之一的百雄堂集团旗下的实力型房地产开发企业，其注册资金 2308 万元，公司法人代表熊卫华是以诚信、务实而著名的娄底优秀民营企业家。以熊卫华为核心的湘军水府置业发展有限公司聚集了大批企业管理人才、房地产营销策划精英和工程技术专家等。公司立足娄底市场，在本项目地块倾力打造“城市中央首席酒店式商务公寓”必将为城市注入新的活力，为城市增添一道靓丽的风景线！我们拭目以待！第一节第一节 项目概况项目概况一、项目名称：一、项目名称：暂定名：“百雄商务公寓”二、项目地点：二、项目地点：本项目位于湖南省娄底市娄星区氐星路以东，北至“食为天”商厦，南至原华龙商厦，东至商业局院内家属楼，西临氐星
3、路，距清泉街约 55 米，处于娄底市的核心商业区内。三、项目开发商：三、项目开发商：项目开发商：湖南省娄底市湘军水府置业发展有限公司（以下简称公司）系娄底市百雄堂高科技农业有限公司、熊卫兵先生、熊平丽女士于 2005 年元月共同出资组建的有限责任公司，专业从事房地产投资开发、经营及资信管理。公司以“营造快乐健康生活、谱写绿色生活华章”为企业宗旨，以“团结、务实、高效、创新”为企业精神，以“和赢天下，信得人心”为企业经营理念。经过不断培养和聘请房地产开发专业人才，公司迅速发展壮大。在总经理的带领下，在全体员工的艰辛努力下，公司于 2005 年 9 月成功收购了原华龙商厦并重新改造开业；于 200
4、6 年 6 月成功收购了规划总用地面积 8018.70 平方米、位于石马公园东南角土地一宗（即本项目地块） ；于 2007 年元月又以 850 万收购了规划总用地面积 1053 平方米、位于氐星路以东、原华龙商厦与食为天商厦之间的空地一宗；公司计划在未来三到五年内，在娄底市经济技术开发区大埠桥周边投资 4 亿元，建设一个占地 4000 亩，集住宅、休闲、娱乐于一体的百雄堂集团湘军水府体育生态风光旅游度假村。四、项目概况：四、项目概况：项目规划总用地面积 1153 平方米，南北向临街面长 37.86 米，东西向径深 29.8 米，宗地红线东至商业局院内家属楼仅 4.9 米，南向紧靠原华龙商厦，北
5、向紧靠食为天商厦，土地价款约 850 万。五、项目建设条件五、项目建设条件1、位置条件项目位于娄星区氐星路东侧，距九龙不到 100 米，距新火车站约 300 米，交通便捷，属娄底市商业钻石地段，是娄底房地产发展商的必争之地。2、交通条件出行便捷，道路畅通，5 分钟可到达汽车站，离火车站不到 1 分钟车程，有多条公交线路直达，购物、休闲方便快捷，生活惬意、自如。3、配套条件斜对面约 50 米距离为新一佳超市，佳惠超市，清泉大酒店、九龙大市场、春园步行街、九亿步行街、百分百、新华书店、博物馆、电信局、移动营业厅、联通营业厅、中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、邮政局、图书馆幼稚园、银河幼稚园、
6、三中、三小等均在项目 500 米半径内，工作、生活配套设施极为完善4、环境条件本项目用地面积较小，周围皆为老建筑，必须充分在建筑上做空中花园以美化环境。5、土地平整情况本项目土地平整已完成，水、电、路、讯等基础设施可以马上跟进，具备开发的基本条件。第二节第二节 房地产市场宏观环境分析房地产市场宏观环境分析一、宏观经济环境分析一、宏观经济环境分析1 1、人口规模、人口规模内容 年1998 年1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年全市总人口（万人）394396399400402404405407.58412.04年增长率5.15.07.52
7、.554.975.986.16.3年均增长率5.38说明： 2006 年全市人口已突破 412 万； 2006 年全市人口增长率为 6.3，远远大于自 1998 年到 2006 年间的年均增长速度 5.38，市区人口扩张速度远高于往年，城市化进程明显加快。2 2、国民经济水平、国民经济水平内容内容 年年19981998年年19991999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年总人口（万人）394396399400402404405407.58412.04生产总值 GDP（亿
8、元）148157167180190211268312.82361.04人均生产总值（元）377139764477482050685632712082389380年增长率4.63%12.6%7.66%8.20%5.96%10.76%25.16%12.1%12.8%年均增长率11.1%说明： 1998 年2006 年，全市 GDP 年均增长率为 11.1%。 2006 年娄底市生产总值突破 361 亿元，增幅居全省首位； 2006 年，全市人均 GDP 为 9380 元，与长沙等一、二级城市相比还存在较大的差距；3 3、固定资产投资、固定资产投资内容内容 年年19981998 年年19991999
9、 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年固定资产投资（亿元）27.6532.0240.9938.3147.5477.6796.02117.4115.76增长率19.85%15.8%28.01%-6.53%24.09%63.37%22.55%25.9%-1.6%城镇以上固定资产投资（亿元）80.1398.691.84增长率23.41%27.6%-7.1%新增固定资产（亿元）4.838.8816.2增长率66.3%74.4%竣工房屋面积（万）15.86.930.143.274.0
10、969.03增长率7.5%71.5%75.65商品房销售面积（万）24.7547.37增长率31.0%91.39%说明： 近几年固定资产投资增长速度较快； 2003 年全市新增固定资产涨幅最大，年增长率达到了 63.37%； 2006 年全市完成固定资产投资额 115.76 亿元，但年增长率为-1.6%，增幅明显受到抑制。4 4、人均可支配收入、人均可支配收入内容内容 年年19981998 年年19991999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年人均可支配收入（元） 46
11、27.824671.5252025803.266118.426541.967239.677998.228392增长率2.81%0.94%7.46%11.6%5.4%9.8%10.7%10.48%11.7%说明： 娄底市人均可支配收入每年稳定增长； 自 2001 年以来，全市人均收入有了明显提高，每年的增幅明显加大； 2006 年，娄底市城市居民人均可支配收入为 8392 元，年增长率 11.7%，为近几年最高增长率。5 5、储蓄存款、储蓄存款内容内容 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年城乡居民
12、储蓄存款余额（亿元）115.19133.05159.9184.8213.3245.92年增长率16.5%15.5%20.2%15.6%28.6%15.29%说明： 近几年娄底市居民储蓄存款的大幅提高说明人民生活水平的大幅度提高； 2006 年，城乡居民储蓄存款余额为 245.92 亿元，较 2001 年已然翻番； 逐年增长的城乡居民储蓄存款余额说明娄底市消费潜力巨大。6 6、人均消费性支出、人均消费性支出内容内容 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年人均消费性支出（元）46604437.6494
13、454966168.816543.69增长率（%）11.9-4.48.811.212.26.1恩格尔系数（%）39.735.337.340.938.337.6说明： 2006 年人均消费支出达到 6543.69 元，占 2006 年人均可支配性收入 8392 元的 77.98%，因此可以看出娄底市是一个典型的消费城市； 恩格尔系数从 2001 年的 39.7%下降到 2006 年的 37.6%，说明城乡人民生活水平已达到宽裕型（恩格尔系数 50%60%为温饱型，40%50%为小康型，20%40%为宽裕型） 。7 7、城市人均居住面积、城市人均居住面积内容内容 年年19981998 年年1999
14、1999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年城市人均居住面积（）9.7910.0513.6313.824.125.425.731.6729.51年增长率（%）20.122.6635.621.2574.645.391.1823.23-6.82说明： 娄底市人均居住面积自 1998 年的 9.79到 2006 年的 29.51，增幅巨大，尤其以 2002 年增长率最大，年增长率为 74.64%。 2006 年娄底市人均居住面积年增长率为-6.82%，人均居住面积明显回落。8
15、8、小结：、小结：上述分析充分说明：娄底宏观经济始终保持健康、稳定、较高速地发展态势，人民生活水平逐步提高。娄底宏观经济始终保持健康、稳定、较高速地发展态势，人民生活水平逐步提高。而因受国家宏观政策调控影响，住宅需求到而因受国家宏观政策调控影响，住宅需求到 20062006 年受到明显抑制。年受到明显抑制。良好的宏观经济环境及人民对未来社会与经济发展的良好预期都将为房地产业的发展创造一个良好的宏观经济环境及人民对未来社会与经济发展的良好预期都将为房地产业的发展创造一个良好的宏观环境及巨大的市场发展空间。良好的宏观环境及巨大的市场发展空间。二、娄底历年房地产市场发展概况二、娄底历年房地产市场发展概况内容内容 年年20012001 年年20022002 年年20032003 年年20042004 年年20052005 年年20062006 年年历年房地产开发投资额（亿元）1.532.014.05.38.8816.2年增长率（%）30.710033.266.374.4历年商品房销售面积（万平方米）11.94.218.018.8924.7547.37年增长率（%）-64.713504.9431.091.39历年房屋施工面积（万平方米）33.734.863.399.5128.3114.77年增长率（%）57.1859.3-1
