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1、白水县房地产开发现状、市场销售及价格预测一、国内经济及房地产市场回眸一、国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2009 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业
2、效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2009 年“国房景气指数”比上年增加 2.6 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，房地产市场也
3、呈现出以下主要特征：1、开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2、消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3、销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4、 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。5、需求状况发生变化，市场供求呈现多样。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、白水县房地产市场调查二、白水县房地产市场调查1、白水、白水县县楼楼盘现盘现状及周状及周边县边县市的地市的地产产楼楼盘盘参考参考项目名称建筑形态主力户型销售价格销售状况观点尧山别院多层电梯花园 洋房 类别墅项目85-97 两室 118-125
4、 三 室2000 元 优惠价格销售良好 客户反映强 烈蒲城高端项目，产品创新 独特，客户需求较多书香世家多层、低端项 目 不存在类比情 况95 左右两 室 110-125 三 室1600 元 优惠很多销售一般 客户反映差平均低于市场水平，对于 购房客户提升生活没有影 响六龙璧 汇丰广场小高层、商业 广场 地段较好，84-107 两 室 130-145 三 室2150 元 点位优惠销售较好 商业带动商住类型楼盘，依靠地段 和商业优势，包装较好龙兴.蕊城产权酒店公寓 户型规划较差55-68 一室 部分复式2260 元销售一般 户型影响销 售产权式酒店概念，在此城 市创新过头，不符合实际尧山佳苑单栋
5、小高层90 多两室 120 左右三1950 元 优惠不多销售较好 剩余房源不代表了小高层的平均价格 和销售状况室好中天家苑多层规划 兵营式布置90 多两室 108-140 三 室1700 元 中低端销售基本完 毕 满足中下客 户满足商品房的正常需求， 没有创新点，走低价路线居苑华城多层，部分小 高层 目前的高端形 象85-95 两室 105-125 三 室1650 元销售良好 客户反映强 烈白水目前在售的唯一成规 模的社区，一次性付款较 多中低端楼盘未来具有大市场，符合城市发展和广大客户的需求标准高端市场现阶段销售状况良好，满足高端人群改善生活质量的需求新兴高端事物备受高端消费群青睐，且口碑宣
6、传效应较好大区域市场项目产品、物业等各方面不尽理想，做工不细致周到存在大部分就进生活便利高端客户群，本土的高端项目有市场。2、目前白水高端客、目前白水高端客户户群的群的调调研情况研情况工行访谈：（市场贷款职员） 3-5 万家庭收入为普通老百姓中较高收入 占一定比重；客户以年轻人占多数（有固定收入） 老师、乡镇 80%按揭；对价格敏感；工行原有家属楼，购买几率极低；90% 15 年按揭 5 年按揭很少；做生意的客户不多， 以吃财政的年轻工作者占多；周边矿区在白水买房少，在浦城、西安置业的多；物业问题： 当地开发的一些商品房的开发商大多为“土八路”，忽略问题；高层：价格过高，成为主要障碍；购房较为
7、谨慎；未来一、二年房价到 1850有一定压力；两室 90 平米左右，三室 120 平米左右；小高层接受度差，价格、观念尚未适应。田家炳中学访谈： （230 名教师左右，其中 150 左右人未购房）教师存款能力 5-10 万元；按揭首付能力最多 7、8 万；住房需求基本是满足三代同堂；以公积金形式贷款。3、市、市场场目目标标特征及分特征及分类类1）目）目标标客客户户特征特征政府公务员、政府事业单位高级职员。知富阶层：教授、医师、教师等。企业主：国有或私营企业主。商贩：以白水通商买卖的本地或异地客户。其他：周边县区。2）目）目标标客客户细户细分分客户分类特征需求与本项目关联度公务员追求稳定，有住房
8、公积金及稳定收入，对价格不太敏感3 房、4房教师、医生、律师、会计师等积累多，经济实力强，对仓颉路区域物业前景看好3 房、4房私营企业主经济实力强，对价格不太敏感，需求户型较大3 房、4房商铺店主、生意人改善居住环境，看好仓颉路区域物业2 房、3房镇区客户、投资客积累多，经济实力较强，看重安全，对价格相当敏感2 房、 3房三、白水县房地产市场分析三、白水县房地产市场分析1、白水、白水县县房地房地产产市市场场特点特点2009 年白水县的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。主要特点为：（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2009 年
9、第四季度商品房销售额为 万元，其中个人购买为 万元，个人购买率为 %。从图中可以看出：2009 年白水县商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到 %的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2009 年第四季度房地产投资总额为 万元，在上季度的基础上进一步增长，可见白水县房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。（3）截止 2009 年 11 月份，全县完成住宅投资 万元，占房
10、地产总投资的 %，2009 年白水县住宅累计总投资 万元，占房地产总投资的 %。2、市、市场场特点分析特点分析2.1 宏观市场特点：1、经济适用房建设取得较好成效。白水县不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为 万平方米，竣工面积为 万平方米，占全县住宅总竣工面积的 %，全年销（预）售 万平方米，其中预售 万平方米，销售率超过 100%，解决了 户低收入人群的住房难题。2、金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“8 成 30 年”的期限。2009 年全县各银行发放个人住房贷款共计 万元，比投资到建设环节
11、的贷款总额 万元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的 1/4 强。2009 年新增归集住房公积金 万元，比 2008 年增长 %。共批准发放个人住房贷款 户，共计 万元，同比增长 %；支持个人购房建筑面积达 万平方米，房屋总价值达 万元。3、住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2009 年房地产抵押总户数为 起，比 2008 年增长 %，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。2、微观市场特点1从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环
12、境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。随着我县大力加快城市发展的战略决策的落实，白水县房价还在不断地攀升。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在 90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为房产销售的一个
13、新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。5从价格上看，2300 元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房 100%的被市场接受，现在我县经济适用房的平均价位在1800-2000 元/平方米之间。6从楼盘设计上看，开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我县发展商市场意识的进
14、步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2009 年我县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。8从楼盘配套设施来看，不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。9从楼盘的卖点来看，房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入白水的时间不算短，但一直都未广泛推广。今后智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，
15、卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。33 分类物业特点据统计白水县住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我县商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。住宅住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我县住宅房屋销售面积已占总销售面积的 94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2009 年四个季度我县住宅价格分别为 1400 元/平方米、1680 元/平方米、1780 元/平方米、2021 元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，全年平均
16、价格为 1720 元/平方米。1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比 2008 年上涨 3.1%；我县经济适用房均价在 1300 元-1400元/平方米之间；写字楼由于宏观经济环境的转好 2009 年我县写字楼价格较往年都有提高。2009 年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77 元/平方米，平均售价为 4032 元/平方米，租价为 25 元/平方米，较 2008 年上涨 6%。加入 WTO 后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我县的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我县宏观国民经济的拉动。商业服务用房2009 年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2009 年市政府所进行的一系列改造建设工程为零售
