国内部分城市保障性住房建设的经验做法

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1、 1 保障性住房的定义和分类一、保障性住房的定义 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中 所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社 会保障性质的住房。 二、保障性住房的分类 1、两限商品住房。、两限商品住房。即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的政 策性住房。 2、 、经济经济适用住房。适用住房。即政府提供政策优惠，限定套型面积和销 售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应， 具有保障性质的政策性住房。 3、廉租房。、廉租房。即政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给 低收入家庭的政策性住房。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非 产权的保障性住房。

2、 4、政策性租、政策性租赁赁房。房。指通过政府或政府委托的机构，按照市场 租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。同时，政府对 承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。我国保障性住房建设面临的问题一、住房保障法制建设滞后 目前，我国住房保障制度均是以通知、 意见和办法等文 件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策 措施的强制性力度不足。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在 定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。 二、保障运行机制不完善 当前，我国保障性住房在运行机制上实行审批核准制。但在实 践操作中，这种“申请审批公示”程序的审批核准制在各 2 个环节都存在缺陷，致使保障

3、性住房的实施效果与预期之间存在 很大差异，公平性严重受损。一方面，缺乏严格的家庭收入调查制 度。另一方面，缺乏科学严格的退出机制。 三、保障性住房建设标准偏高 保障性住房建造标准的提高，提升了保障住房的品质，但也较 大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障住房的中低收 入家庭因价格过高、无力购买而放弃。如石家庄经济适用房因定价 过高遭弃购，廉租房和经适房里住着大量中高收入人群等等。 四、保障性住房建设城郊化严重 目前，我国的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑，忽略了 当前消费者对周围环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻 的郊区，交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足，造成住户的 生活不

4、便。例如，2008 年底，北京、广州两市出现了约五分之一的 限价房退购的反常现象，主要是因为地理位置不合适，工作、生活 不方便。部分城市在保障性住房建设上的经验做法淮安市保障性住房建设尝试“共有产权”模式共有产权，即一家房地产有两个或两个以上的权利主体，在实 践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己 所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应 的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等 的权利，并承担相等的义务。 2007 年 8 月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容 为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例， 共同拥有房屋

5、产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土 地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府 出资，形成政府产权。简单来说，就是政府在出让土地之初，就在 3 土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资 金。通常，一个楼盘预留 5%10%的共有产权房。与经济适用房 相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有 各种优惠。按照淮安的做法，购房者在 5 年内，可以按照原始价格 购买政府拥有的产权，5 年后按照市场价格购买。5 年内，政府产 权部分不收房租，5 年后按照廉租房收取对应产权的租金。 共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以 抵押、转卖

6、。购房家庭取得房地产权证 5 年后，转让经济适用住房 的，转让的总价款将由个人和政府“三七开”：个人拿 70%，其余 30%上 缴政府。厦门市保障性住房建设的三大显著特点 该市在保障性住房建设上的经验做法被称为“厦门蓝本”，先 后两次在央视一套的焦点访谈栏目上进行深度报道。 特点一：政府投特点一：政府投资资，国企代建。，国企代建。厦门的保障性住房不管是租赁 房还是商品房，均由政府投资兴建。政府做出规划以后，委托有实 力的大型国有房地产开发企业进行建设，国企完成项目工程以后， 仅能获取很低的代建费。 特点二：只能一套，不能上市。特点二：只能一套，不能上市。在厦门，社会保障性住房分配 坚持“只能一

7、套”的原则，符合保障性住房申请条件的家庭只能购 买或承租一套，为了严把“一套”关，厦门保障性住房的申请实行家 庭成员全名制，申请人必须要在厦门工作和生活。 特点三：保障性租特点三：保障性租赁赁房不能房不能转转租或租或转转借。借。在厦门保障性住房的 建设理念中，保障性租赁房和保障性商品房有着同等重要的位置。 据介绍，厦门保障性租赁房租金按照统一的市场标准来计算，但是 政府对租户的补助从 70%至 90%不等，也就是说，租户只用掏租 金的 10%至 30%就可以。 该市还结合公交停车场的改造，在妥善解决噪音和尾气问题 的基础上，利用公交场站的上部空间建设社会保障性住房，这样既 4 方便市民出行，又

8、节约用地。此外，该市坚持“小户型、功能全”建 设标准（1 房 1 厅不大于 45，2 房 1 厅不大于 60，最大户型为 3 房 1 厅，建筑面积不大于 70）。同时，在保障性住房的总供给 中，将廉租房和保障性商品房的比例定为 7：3；所有的保障性住房 均一次性装修到位，禁止“二次装修”，装修工程实行统一招标、统 一设计、统一施工，每平方米装修成本控制在 200 元左右。九江市把好五个关口推进保障性住房建设 （一）把好选址关 九江市按照适度集中建设与分散配建相结合的原则，在符合 城市总体规划和土地利用规划的前提下，结合中心城区未来发展 方向，合理布局，尽量靠近市中心、交通方便、周边公共设施配套

9、 较完善地段（有些甚至在城市最中心地带），尽量选择靠近工业园 区或规划物流和商业服务区。 公共租赁房建设：该市根据公共租赁住房的承租对象主要为 在园区就业的企业管理人员、技术人员和普通工人这一特点，在工 业园区内选址，按照合理布局、相对集中原则进行安排，且周边企 业符合条件的人员都可以就近申请租住。 棚户区改造采取：先想好再干，即对城市棚户区进行全面调查 摸底，合理确定棚户区改造范围，明确棚户区改造的标准，在此基 础上，制定“棚户区改造规划”和年度计划，有计划、有步骤推进棚 户区改造工作，避免形成“拍脑袋工程”；先说好再干，即在棚户区 改造实施方案和拆迁安置具体办法的制定上，充分尊重群众意愿，

10、 广泛征询被拆迁群众意见，变“要我改”为“我要改”，对得不到大多 数群众支持的棚户区改造项目不盲目上马，避免形成“扯皮工程”； 先算好再干，在制定棚户区改造具体方案时，对棚改资金的投入及 筹措渠道进行科学测算，确保资金按时足额到位，避免项目启动后 因资金不落实，形成“半拉子”工程。 （二）把好规划设计关 5 保障性住房建设项目规划设计紧紧围绕“标准适度、结构合理、 配套完善、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能” 要求，通过招标选择设计单位。无论户型设计、建筑外观，还是环 境配套等方面都力求精益求精。在户型设计上两室一厅与一室一 厅相结合，申请家庭可以按照自己的意愿自由选择，棚户区

11、改造安 置房建设甚至根据拆迁房屋情况和拆迁家庭意愿进行设计；在建 筑结构设计上，采取多层与小高层相结合，砖混结构和框架结构相 结合，一梯两户与一梯多户（通廊式）相结合，最大限度满足群众需 求。 （三）把好质量安全关 为了加强工程建设管理，选派责任心强、作风过硬的人员进驻 施工现场加强协调和管理，从监督监理单位按规范履行职责，到监 督施工单位项目经理及“五大员”现场管理，从材料进场，到建设的 各各环节，都严格把关，并定期组织开展工程质量大检查，特别是 抓好“质量通病”的对照检查。 （四）把好成本控制关 一是实行土地划拨。对保障性住房建设用地，政府坚持实行划 拨供地。仅市中心城区近几年保障性住房建

12、设用地累计超过 1000 亩，市场价值超过 10 亿元。二是严格规费减免。九江市保障性住 房建设规费收取均严格按政策规定落实到位，即行政事业性收费 和政府性基金全免，经营性收费按低限减半收取。三是严格成本核 算。九江市严格按政策规定进行核算，一些大的配套和所有小区外 配套，如连接小区的干道，服务小区的学校、医院等，均未计入保 障性住房建设成本，而是由政府投资或市场运作方式建设。四是优 化设计和管理。改开发商建设为政府直接建设，省去了开发商利润， 也节省了管理费用等。 （五）把好综合配套关 始终把小区配套摆在重要位置。小区水、电、气和网线等均与 房屋同步一次性配套建设到位。对廉租住房则制定统一的

13、室内基 6 本设施装修标准，低收入家庭无需再自己掏钱装修就可入住，确保 住得进，用得上。在公共服务设施配套方面，确保各小区周边 100 米范围内建有幼儿园、学校、商业网点、农贸市场等必要配套设施， 确保小区通路、通邮、有公交，切实方便群众。九江市推进保障性住房建设的具体做法 （一）创新工作思路 九江市针对保障性住房和棚户区改造特征，统筹兼顾，整合优 势，将保障性住房建设、棚户区改造、市属国有企业改制、推进城 市建设重大项目拆迁安置、旧城改造土地盘整拆迁工作有机结合， 按照“五位一体”的模式，统筹规划、配套建设，整体推进：即将上 述拆迁中符合保障性住房条件家庭，通过相应申请审查程序后，优 先在保

14、障性住房中安置，保障性住房建设地方配套资金在上述项 目成本中列支；上述项目如符合棚户区改造条件，纳入棚户区改造 范围，享受棚户区改造政策；按统筹规划，统一建设、统一安置的 办法建设综合性住宅小区，合理配建部分保障性住房和进行上述 项目拆迁安置。 （二）加强组织领导 成立了保障性住房建设和棚户区改造领导小组，下设办公室 抽调精干专人负责日常工作。鉴于住房保障工作的重要性和长期 性，2010 年又成立了全额拨款事业单位“九江市住房保障中心”， 定编 15 人。每年初市政府都要与各县（市、区）签订保障性住房建 设和棚户区改造目标责任状，并将其纳入对县域经济目标考核。 （三）采取得力措施 1、实行“六

15、个一”（一个项目、一个领导、一个责任人、一套工 作班子、一个实施方案、一支好的施工队伍）管理体制。明确保障 性住房建设由市房产局牵头负责；棚户区改造由各县（市、区）政府 （管委会）作为责任主体，负责本辖区内棚户区改造项目的调查摸 底、政策宣传、维护稳定、拆迁及安置、招商引资等各项工作。在中 7 心城区，市政府对棚改项目采取“综合包干、融资贷建”的模式授权 区政府（管委会）具体组织实施，以充分调动辖区的积极性和创造 性。 2、突出三级调度。一是基一是基层调层调度。度。在市中心城区，项目负责人 必须每天现场对项目建设进行调度，并填报当天施工人数、项目进 展和存在问题情况表；对县域则由市“两房办”及

16、相关具体责任部 门每周进行一次电话调度，并实行一周一报表。二是部二是部门调门调度。度。即 由市牵头责任单位市房管局领导进行调度。对市中心城区建设项 目，市房管局领导每周调度一次，若工程建设需要则相应增加，及 时发现问题和解决问题；对县域则实行每月一调度，并根据调度结 果进行通报，通报除印发各地房管局外，同时送县（市、区）政府并 报市委、市政府及市保障性住房建设领导小组成员单位。三是市政三是市政 府府调调度。度。对市中心城区建设项目，市政府领导原则上实行一月一调 度；对县域原则上实行一季一调度，调度选择在有代表性的县（市、 区）现场进行，并采用多媒体调度方式，通过纵向和横向对比，清 晰而直观的反应出各地项目建设进展情况，进度快的县（市、区）作 经验介绍，进度滞后的县（市、区）领导现场作表态性发言。 （四）广辟筹资渠道 九江市廉租房资金的筹措渠道：1、上级补贴资金；2、住房公积 金增值收益在扣除管理费用和风险金后节余部分；3、保障性住房 商业配套用地出让后的净收益；4、土地出让净收益 10%部分；5、 改制企业职工住房纳入