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1、创新住房保障创新住房保障 增进幸福和谐增进幸福和谐创新住房保障 增进幸福和谐近几年，住房保障工作力度空前。继去年开工建设 590 万套后，今年国务院又安排建设 1000 万套保障性住房，同时，从中央到地方各种优惠措施、扶持政策不断出台。成千上万户家庭陆续搬进新家，居住条件得到改善。但由于对一些深层次问题研究不够、认识不深，实际工作也暴露出思路不够清晰，方法措施不够系统、严谨、前瞻等问题。及时总结经验，查找不足，进一步深化认识、理清思路、明确方向，无疑有助于住房保障工作更加扎实有效地开展。找准住房保障着眼点：增进幸福，促进和谐。目前，各级政府都把住房保障的目标定位为实现住有所居，虽直观、形象，但
2、过于物化、不够全面、深刻及人性化，也引发了实际工作“重工程建设、轻制度完善” 、 “重完成任务、轻社会效果” 、 “重管理、轻服务”等倾向。常见的保障房选址偏远、缺少配套、连片集中布局、物业服务不到位等，根源就是这种目标定位不充分。保障对象住房困难的根本原因是收入低，居住这样的保障房，不但舒适度不足，还会大大增加生活成本，最终有可能出现由于住进保障房而拉低了总体生活水平的尴尬局面。住房保障的目标不应仅仅停留于住有所居这一直观的实物形态，而应着眼于增进家庭幸福、促进社会和谐，这不但是更好地做好住房保障工作的需要，也是我党的阶级属性和社会主义国家的本质要求。从微观讲，住房保障要能增进保障对象的幸福
3、感，提升保障对象的总体生活水平；从宏观讲，住房保障要能够提升全社会的和谐度，社会财富分配更加公平，社会成员关系更加和睦。着眼于幸福和谐的住房保障工作，必须克服为保障而保障的敷衍思想，及片面追求政绩的投机行为，既要综合考虑各种因素，长远谋划、系统设计、协调推进，又要抓住主要矛盾，因地制宜、开拓创新，还要统筹利用社会各方力量，形成合力、强力推进。重点解决针对性问题：摸清对象，分类保障。针对性问题是住房保障的核心问题，是住房保障工作的出发点和落脚点，包括保障谁和咋保障两个方面。经济适用住房、直管公房管理中出现的种种问题，及目前有些地方“一刀切”地取消出售型保障房，全部改成公租房，与未能很好解决这个问
4、题有关。搞清楚保障谁，也就是界定保障对象范围，需要广泛、细致地调查，摸清哪些家庭收入较低且住房困难，并根据收入状况与困难程度进行分类。根据广州市今年初开展的住房保障需求意向登记调查结果，住房诉求最为强烈、迫切的人群大体上可分为三类：一是低收入住房困难家庭，这类人群家庭年人均收入低（不足 18287 元） 、住房困难（人均居住面积不足 15 平方米） ，是住房保障的核心目标人群，或者说属于“底线民生”范畴。二是新就业的“白领” （含机关事业单位工作人员） ，此类人群收入往往并不低，但由于参加工作不久，积蓄不多，现状多是通过市场租房居住，承受着较大的住房压力。随着工作资历的积累，这部分人中大部分会
5、成为中高收入者，可以通过市场有效解决住房问题。三是有一段工作经历的中等偏下收入无自有住房群体。这一部分属于强烈反应“房价高、买不起”的“热点民生”群体。除此三类，广州以及其它经济发达城市，还有外来“打工一族” （主要指外来产业工人和服务业员工） ，他们的住房需求是阶段性的、临时性的。不同的保障对象，住房困难程度不同，家庭收入状况悬殊，对住房的需求也各不相同。相应地，住房保障也应采取差别化对策：租售并举、分类施保。对于“底线民生”人群，毫无疑问必须应保尽保，保障方式主要是提供低租金甚至零租金住房，解决“有房住”问题。对于新就业的“白领”阶层，按需求登记的一定比例限量供应租赁型住房，实行轮候保障，
6、并按不高于市场租金的一定比例分层次收取租金。对于“热点民生”人群，由于其诉求是解决自有产权住房问题，即解决“有住房”问题，可以通过发展限价商品房来解决。通过土地公开市场适量、适时供应限价房，既能调控房价，又能满足中等偏下收入人群的购房需求，应当作为出售型保障房的主要来源（限价商品房存在着销售价格总体偏高，价格、套型层次太少等问题，需要进一步完善） 。对于外来“打工一族”的阶段性或临时性居住需求，支持通过在产业园区配建集体宿舍、用人单位市场租赁等方式解决。增强住房保障的协调性：立足保基本，保持前瞻性。住房保障工作，必须以科学发展观为指导，置于经济社会发展中统筹把握，增强协调性，处理好与经济发展水
7、平的关系。虽然我国 GDP 已居世界第二位，但人均仍很低，住房保障的发展要与教育、医疗、卫生、养老等其他公共服务的发展相协调，均衡发展。协调性要求住房保障要从现实出发，要立足当前，也就是要立足于“保基本” ，面积不能太大，人均建筑面积 20 平方米左右为宜，有人主张的 1015 平方米在个别土地极度稀缺的城市也可以，但不宜作为普遍标准推广。配套不能贪大求全，更不能追求高档豪华，但基本设施一定要齐全，住户的衣、食、住、行、医疗、教育、娱乐、健身等基本需求应得到基本满足。保障房不宜大规模连片集中建设，应以分散建设为主，避免集中连片保障房“变形”为“贫民窟” ，进而引发一系列社会问题。不同人群的混居
8、，有利于社会各阶层交流，有助于社会和谐，有助于共同富裕。“保基本”是一个动态概念，应具有一定的前瞻性，要考虑到未来经济社会发展的需要，保障对象数量与结构的变化，及房地产市场调控效果逐步显现等。推进住房保障社会化：面向市场，多方给力。住房保障应当充分调动社会各方力量参与，创造性地运用市场机制。由于性质不同，住房保障的不同环节适合社会化的程度有所不同，融资、建设、服务行为可以完全社会化，即市场化，而日常管理、决策、监管的社会化应注意与政府主导的有效协调。建设行为社会化不但包括通过规范的招投标程序选择有资质、信誉好的建筑企业建造保障房，还包括通过土地一级市场以“限房价、竞地价” 、 “限地价、竞配建
9、”等方式由开发企业建设保障房的模式。服务行为的社会化的实质是落实保障房住户的业主权利，即参与成立业委会、决定小区物业服务方式、选聘物业公司等权利，难点是廉租房和公租房的租户等“准业主”的业主权利的赋予与行使。融资行为的社会化是指住房保障资金需求，一部分可以由政府财政出资或政策性让利，一部分可以由政府出资设立住房保障投资公司，以政府补贴、公租房“微利”收入、保障房配套经营性用房的盈利收入等作担保，通过银行贷款，发行债券甚至股票等途径向社会融资。保障对象的甄别、登记、轮候、退出，保障房建设的组织、管理、分配等事务性工作可以交由社会中介机构（如公证处等）或企业（如上述保障房投资公司）来完成。政策规则
10、的制定、执法监管与矛盾纠纷的裁决，是政府主导的核心内容，基本要求是公开，包括决策的民主化、执法与裁决的程序化及公开透明。在住房保障决策民主化方面，建立住房保障决策咨询委员会，广泛吸收社会各方参与住房保障的规划计划、政策规则的制定。规范推进住房保障：工程未动，法制先行。当前，各地的保障性安居工程建设如火如荼，与此形成反差的是，从中央到地方，系统的制度建设还未摆上议事日程，工作推进基本上以地方政府或主管部门的规范性文件和习惯做法为依据。法制建设滞后越来越成为影响住房保障工作持续、规范、健康发展的制约。住房保障制度建设是一项系统工程，包括三个基本方面：保障房的建设、融资、物业服务等；保障对象的甄别、登记、轮候、退出等；住房保障体制，包括保障模式、机构设置、权限配置、决策与监管等。此外，还包括一些配套制度，如土地政策创新（利用集体土地建设保障房等） ，行政审批、税费优惠，信息公开、公众参与，违规行为的处罚及民事、行政、刑事三种责任的衔接等等。
