房屋赠与的法律程序及税费

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1、房屋赠与的法律程序及税费房屋赠与的法律程序及税费在房地产交易中，赠与是区别于买卖的一种房地产转让方式，它是指房地 产所有权人在法律允许的范围内，自愿将其所有的房地产无偿赠送给他人的法 律行为。通常情况下，赠与合同于双方签字之日起成立、生效。根据司法部、 建设部的有关规定，接受赠与房地产的受赠人，应当持房地产所有人的“赠与 公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书” ，以及房地产所有权证，到房地产行政管理机关办理所有权转移登记手续。经 公证证明后需办理房地产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之 日起两个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地产管

2、理机 关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。通常情况下，办理房地产赠与需要经过以下几个步骤。首先，将欲赠与房地产委托专业评估公司评估得出市场价；然后双方签订 赠与合同并办理赠与合同公证手续；最后到房地产交易中心办理所有权转移登 记手续。相关税费主要包括：评估费（不同总价收费标准不一）、公证费（评估价 的 2%）和契税（评估价的 3%）。评估费的收费标准为：100 万元以下按评估价 的 0.5%收取，1001000 万元按评估价的 0.25%收取，1000 万元以上的按评估 价的 0.18%收取。与买卖不同的是，房地产赠与方式不需要缴纳营业税，不涉 及房款交割。赠与合同在以下条件下不可以撤销

3、：一、具有救灾、扶贫等社会公益、道 德义务性质的赠与合同，无论财产权利是否转移，均不得撤销赠与；二、经过 公证的赠与合同；三、没有法定的撤销赠与理由，赠与合同已经被履行或部分 履行的，已履行的部分不能被撤销。赠与合同在以下条件下可以被撤销：一、财产权利尚未转移的，且不存在 法定的不可撤销事由的；二、受赠人严重侵害赠与人或赠与人近亲属的；三、 受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的；四、受赠人不履行赠与合同约定的义务的；五、因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠 与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与；六、赠与人为了逃避应履行的法 定义务，将自己的财产赠与他人损害他人利益的。 需

4、要说明的是，赠与人根据上述前四种情况欲撤销赠与的，应当在知道或 者应当知道撤销原因之日起一年内行使；赠与人的继承人或者法定代理人根据 第五种情况行使撤销权的，应当在知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内 行使。超过行使期限，该撤销权消灭。赠与人撤销赠与，应将其撤销赠与的意 思通知受赠人，如果没有通知，不发生撤销赠与的法律效力。赠与被撤销后， 权利人可以请求返还赠与的财产。另外，虽然不存在法定的撤销理由，但赠与 人的经济状况显著恶化，且严重影响其生产经营或家庭生活的，按照合同法规 定，可以不再履行赠与义务。最后，赠与人所赠与的财产必须是自己的财产， 将和他人共同共有的财产或者已设定银行抵押的房地

5、产赠与他人，是无效的处 置行为。赠与的税费：一，个人向他人赠与房屋不征收营业税根据相关规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他 无偿赠与不动产等三种情况，这三种情况可以向当地税务机关办理营业税免税 申请，也就是说个人向他人无偿赠与房屋，可以不征收 5.5%的营业税，但是必 须向税务机关办理免税申请。二、个人向他人赠与房屋，全额征收契税、印花税。根据相关规定， 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税， 在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无 偿赠与不动产登记表，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印 花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与

6、”印章，在个人无偿赠与不动产登记表 中签字并将该表格留存，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的 个人，房屋权属部门不予办理赠与产权转移登记手续。三、对个人将受赠房屋对外销售时依法征收营业税 个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、 遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按 发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受 赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取 得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税 证明上注明的时间确定。四、个人将受赠房屋对外销售时征

7、收个人所得税受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳 个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关 合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税。个人将房产无偿赠送他人应如何纳税个人将房产无偿赠送他人应如何纳税个人将房产无偿赠送他人，以及个人无偿受赠房产涉及的税收问题，因涉及 个人的切身利益一直以来备受关注。但对于房产赠与具体要缴哪些税，怎么缴， 很多纳税人并不太清楚。为此，笔者结合现行相关政策对该问题进行归纳总结， 供纳税人参考使用。一、各税种相关政策分析一般来说，个人无偿赠与他人房产涉及到营业税及其附加、个人所得税、

8、 土地增值税、契税以及印花税。下面分别就这些税种进行分析。（一）营业税及其附加按照 2009 年 1 月 1 日起实施的营业税条例实施细则第五条第一款规定： 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生 应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税 行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权也纳入其 中。但我们也注意到，根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与 不动产税收管理有关问题通知（国税发2006144 号）文件的规定，符合继 承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况并提交相关资料的，个人无偿赠与不动产，可免纳营业

9、税。而前不久刚刚下发的，自 2009 年 1 月 1 日起执行 的财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知 （财税2009111 号），对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税 的情形作了如下限定：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子 女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其 承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡， 依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。从上述规定可以看出，财税2009111 号对免税的情形进行了限定，国税 发2006144 号文件的免税优惠条件就不适用了。除了

10、上述规定外，对于应税的其他情形，根据营业税条例实施细则第 二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则 第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。第二十五条第三款规定纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使 用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土 地使用权转移的当天。（二

11、）土地增值税土地增值税暂行条例实施细则第二条：“条例第二条所称的转让国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式 有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。（三）个人所得税按照现行税法规定，个人无偿赠与他人房产也可以享受免缴个税的优惠。 根据 2009 年 5 月 25 日起执行的财税200978 号文件规定，以下情形的房屋产 权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、 外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房

12、屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义 务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承 人或者受遗赠人。除上述免税情形外，其他应税情形的赠与，区分以下两项行为进行处理：一是受赠时，在财税200978 号下发之前，对其他情形的受赠行为是否缴 纳个人所得税没有明确的规定，因个人所得税是列举式的税目，因受赠所得不 属于十大税目中的所得，亦未在国务院财政部门确定征税的其他所得的相关文 件中进行规范，因此，在 2009 年 5 月 25 日之前是不征收个人所得税的。但 2009 年 5 月 25 日起，根据财税200978 号文件的规定，受赠人因

13、无偿受赠房 屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳 个人所得税，税率为 20%.具体应纳税所得额为：房地产赠与合同上标明的赠与 房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。二是对受赠后再行转让该房屋时，也要区分不同的年度来处理，2006 年 9 月 14 日下发的国税发2006144 号文件曾经规定：“受赠人取得赠与人无偿赠 与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收 入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所 得额，按 20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所 得税时，不得核定征收

14、，必须严格按照税法规定据实征收。”因该规定没有扣 除财产原值，不符合中华人民共和国个人所得税法实施条例第二十二条： “财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余 额，计算纳税。”的规定，2009 年 5 月 25 日起财税200978 号文件对此做出 如下修改：以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本 以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。对于上述两项所得，如果受赠时赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价 格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值，以及再行转让时转让受赠房屋价格 明显偏低且无正当理由的，税务机关可依据该房屋的市场评估价格或采取其他

15、 合理方式确定受赠人的应纳税所得额。这里提醒纳税人，还需要注意离婚析产个税的特殊处理。析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准， 将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者 夫妻离婚时对财产的处理中。2009 年 8 月 17 日下发的国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执 行问题的通知（国税发2009121 号）文件，对近年来非常热门且争议颇多 的关于“个人转让离婚析产房屋的征税问题”做出明确的规定：（1）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置， 个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。（2）再转让时，允许扣除

16、其相应的财产原值和合理费用纳个人所得税，其 相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋 所有权的比例。（3）若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。 该规定财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有 关问题的通知（财税字1999278 号）已有规定：“自用 5 年以上”，是指 个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上。在执行上述政策中，纳税人还需要理解以下几个具体问题的界定：（1）购置时间为：分割行为前的购房时间确定，房产权证上注明的日期， 或契税完税证明上注明的时间，即指填发日期。同时出具且二者所注明的时间 不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的 时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋 的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税 完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的 开具日期或房