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1、1四川拟规定业主车辆小区损坏四川拟规定业主车辆小区损坏 物管或无须担责物管或无须担责昨日下午，省人大常委会组成人员对四川省物业管理条例（草案）进行了分组审议，除了对专业经营设施的规定，还有其他值得关注的条款。而这些条款都是在一审稿中没有出现或有所改动的内容。对此，成都商报记者昨日采访了二审稿的部分起草者，对二审稿的新增内容进行详细解读。键词键词 小区停车小区停车车辆损坏车辆损坏 物管或无须担责物管或无须担责草案内容：机动车停放库（位）在满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。解读解读车辆停放车辆停
2、放 物管主要职责是维持秩序物管主要职责是维持秩序爱车停在小区里被划伤，该不该找物管公司索赔？草案二审稿起草者之一、省人大城环资委办公室主任龚洳山说，调研结果显示，小区停车导致的纠纷是时下物管领域的一个普遍问题，因为物管公司究竟该在其中承担怎样的责任并不明晰。根据二审稿传达出的立法意图，他解释，就目前的标准物业服务合同而言，物管公司涉及车辆停放的职责主要是清扫和维持秩序，没有看管义务，因此也不需要为车辆损坏或丢失负责。如果车主有更高的保管要求，需要与物管公司就此专门约定并另行付费。2“物管公司不是保安公司，无法起到维持治安的作用。”龚洳山表示，严格意义上讲，物管行业属于比较低端的服务业，能够承担
3、的责任有限，一般情况下收取的物业服务费也无法支撑其聘请更多的人手照看小区内财产。也因如此，二审稿将物管公司的职责设定为共用设施运行维护、绿化环卫等，删除了一审稿中的安全防范事项。另外，一审稿曾规定空余车位外租最长不超过 6 个月，但二审稿删除了时间限定。“租期应该交给业主大会决定，合约签订也应该是契约化管理如果大家都愿意外租久一点，政府最好不管。立法可以做程序性规定，但最好不做具体规定，以免限制业主自治。”龚洳山称。 律师点评律师点评若要物管承担保管义务若要物管承担保管义务 需明确委托需明确委托“车辆保管问题在立法和司法界其实存在多年争议，这次把物管公司的责任规定得更明确，显然在遭遇纠纷或诉讼
4、时会有更强的导向性。”泰和泰律师事务所律师罗丹丹赞同二审稿的规定，认为物管公司实际承担的停车管理职责与法律意义上的“保管”仍有差距。罗丹丹把小区停车分成两类情况，一是临时停放，二是在业主自己购买的车位停车。“对前者而言，车主支付的实际上是场地租赁费。如果是购买车位，车主同样需要支付一笔服务费用，服务的内容同样不存在保管，而是对停车场共有部分和设施的管理、维护。”她解释，“如果要物管公司承担保管的义务，需要明确委托。”况且在她看来，法律上保管行为的成立往往意味着转移占有，也就是说车钥匙需要移交给物管公司，“不过现实中很少有这种情况。”3关键词关键词 物业费物业费物业费未结清物业费未结清 或禁止过
5、户房产或禁止过户房产草案内容：业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定追收，并有权追究业主的违约责任。房屋所有权发生转移的，原房屋所有权人应当结清尚未交纳的物业服务费等各项费用。原房屋所有权人未结清物业服务费等各项费用的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权转移登记。解读解读若条例施行若条例施行 过户须有物业费交费记录过户须有物业费交费记录一位参与草案修改的省人大相关人士认为，物管条例主要调整的是业主和物管公司的关系，双方的合法权益都应被立法保护。虽然赋予了物管公司催缴
6、的权利，但实际操作中有些难度，由此爆发出不少矛盾。此次增加了未结清物业费禁止过户房产的规定，相当于一项法律责任，意在约束此类行为。“目前房管部门没有相关的动态信息收集体系，如果条例施行，我们要求（原房屋所有权人）在过户时必须提供物业费的交费记录，证明没有拖欠。”律师点评律师点评这样的干预没有加重某一方的义务这样的干预没有加重某一方的义务4罗丹丹认为， 一般来说交易是否成立应该与物管费是否结清无关，也不应以此对过户作限制。但从立法机关的意图来看，在过户环节插入行政干预是为了最大限度遏制拖欠物业费用的现象，她预计能够形成良好的社会效应。“这样的干预并没有加重某一方的义务，也有利于业主妥善履行付费义
7、务。”关键词关键词 房屋维修房屋维修拟规定物业质量保修金由房管部门代管拟规定物业质量保修金由房管部门代管草案内容：建设单位应当按照物业建筑安装总造价 3%的比例向县（市、区）房地产行政主管部门设立的物业保修金账户交存物业保修金。并在国家规定的物业质量保修期限和保修范围内，承担物业的保修责任。解读解读开发商须一次性缴存保修金到专户开发商须一次性缴存保修金到专户有别于由业主交付的专项维修资金，物业质量保修金相当于建设单位缴纳的房屋质量保证“押金”。若在保修期限内，出现房屋质量问题可动用这笔资金修缮，缺额部分由建设单位负责补足，保修期结束后则会退还余额。省人大城环资委副主任委员李纯刚 27 日代表城
8、环资委作会议报告时透露，一审和公众反馈的意见显示，施工方将质量保修金交给了建设单位（即开发商），但有些建设单位是项目公司，在项目完成、物业交付后，公司就注销或是终结了，业主找不到建设单位来承担保修责任。为此，二审稿将保修金的“保管方”明确规定给了县（市、区）房产部门，要求开发商必须在房屋所有权初始登记前将资金一次性缴存到指定专户。若开发商不履行保修义务，业主、业主5委员会或相关物管公司可向房管部门申请，经核实后就可直接从保修金中列支开支。相关事件：相关事件：交了占道停车费车受损交了占道停车费车受损 物管称不负责车辆保管物管称不负责车辆保管：交了占道停车费，爱车泊在停车线内被撞，车主艾光有找到占
9、道停车收费员，对方却表示毫不知情。由于找不到肇事司机，艾先生十分急切地想知道，到底该由谁来为自己的爱车被撞担责。【详细】延伸阅读：延伸阅读：市民对物管满意度市民对物管满意度 77%77% 建管分离迫在眉睫建管分离迫在眉睫：2010 年成都物管规模达到 2.5平方米，位列全国 15 个副省级城市第三。与此相对，公众对物管满意度已降至4 年来新低，2011 年上半年物管行业满意度仅为 77.33。成都所有物管企业中，认为实现盈利的企业不到一半。【详细】成都开发商与物管关系成隐患成都开发商与物管关系成隐患：由于成都物管企业数量庞大，很多开发商与物管企业属于“父子”关系，还有一些物管企业则服务意识落后，物管的服务水平参差不齐，导致业主与物管的冲突时有发生。【详细】
