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1、2017/2/17 1 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：2017/2/17 2 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 尚美佳（中国）九颂山河项目组 2012年 3月 2017/2/17 3 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、凤凰洲市场演变 2017/2/17 5 持续系统的房地产整
2、合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 【 区域发展 】 区域发展历程 敏感因素 生存需求 价格 品质 便利 出现年份 2005 2006 2008011 2012015表项目 丰和新城 . 东方海德堡 香逸澜湾 凤凰城 发展期 高速发展期 城市进程化加速区域发展，交通体系的完善带来的经济效益，如：地铁、跨江大桥的修建，不市中心、红谷滩区域无缝对接 形成条件 满足附近居民的居住需求 顺延丰和北大道、庐山南大道大道的发展，区域打造纯居住区域，楼盘增多； 客群特征 自住需求明显，以凤凰洲周边区域居民、昌北高校教师等地缘性为主的首次置业人群为主 以东湖区、昌北
3、高校及凤凰洲附近的地缘性客户为主的改善性需求客户； 南昌市高端客户，私企老板、行政事业单位、银行及个体、企业高管等为主的 起步期 天赐良园 九颂山河 友邦皇家公馆 凤凰印象 保利国际高尔夫 区域目前处于高速发展阶段； 区域发展第一阶段 :项目分布较散 ,未形成区域合力 ,片区及组团概念薄弱 ;虽然部分个案凭借自身的独特优势获得市场认可，但区域总体价值未得到体现 板块情况： 04年 目分布较散 ,未形成区域合力 ,片区及组团概念薄弱。区域发展主要是依托红谷滩中心区的发展。除了保利国际高尔夫外，其他项目主要以区域客户为主；随着时间的推秱，慢慢吸引了部分市区客群 客户来源主要是区域内客户，别墅项目吸
4、引了部分市区客户 凤凰城 2005年 9月入市 丰和北大道 天赐良园 2006年 3月入市 丰和新城 2006年 9月入市 东方海德堡 2008年 5月入市 赣江北大道 保利国际高尔夫 2005年 9月入市 区域发展第二阶段：随着红谷滩中心区的住宅供应日趋稀缺，区域价值开始显现；铜锣湾入驻及地铁 1号线开工对区域发展推劢明显，区域进入高速发展期 板块情况： 10年下半年 着板块定位的明确，产品结构的丰富及在品牌开发商的圈地开发之后。区域内商业项目增多，地铁 1号线开工带来的利好，以及红谷滩客群的外溢，使得凤凰洲成为南昌市民置业的热点区域。 友邦皇家公馆 2011年 12月入市 随着城市价值圈层
5、的推进，客户结构产生了较大变化；首改客户明显增加 九颂山河 2011年 10月入市 庐山南大道 商城 凤凰印象 2012年 8月入市 碟子湖北大道 世贸天城 2011年 11月入市 铜锣湾 2012年 5月入市 2017/2/17 8 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 外延产品层 环境 会所 建筑风栺 物管 配套 教育 功能 东方海德堡 外围产品层 服务 人文 体验 品牌 身份 九颂山河 【 产品分析 】 处于由基础置业型向居住提升型转变过程 2017/2/17 9 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升
6、级上市！每月免费更新，淘宝店铺： ,幵已得到客户的认可 【 客户情况 在目前的市场行情下，凤凰洲贩房客户主要以改善性为住，首次置业为辅 二次购房以上： 需要改善住房条件而消费的客户群体； 一次购房：需要住房而消费的客户群体； 长期投资消费的客户群体 受宏观调控而锐减） 短期投资或投机性消费的客户群体 受宏观调控而锐减 周边红谷滩、过了八一桥（东湖区）工作的企事业单位低层管理者、普通职员，需求面积在80南昌市老城区、红谷滩新区客户为主，面积需求以 110客户特征 市场现有客户分类 昌北高校区大学教师，需求面积 100区域客群描述 1 2 3 4 南昌老城区客户 红谷滩新区客群 昌北高校区客户 凤
7、凰洲本区域客群 【 客户情况 老城区、红谷滩新区高端客户为主，部分昌北高校大学教师 南昌老城区（尤其是东湖、西湖区）已有一套或多套住房客户 需求更佳的居住环境，认同本区域的地段及属性 收入水平较高 区域企事业中高层管理者 区域企事业单位职工 文化程度较高、注重生活质量 中等偏高收入水平 昌北高校大学教师 文化程度较高、注重生活质量 需求更佳的居住环境，认同本区域的地段及属性 中等偏高收入水平 区域内拆迁客户群 红谷滩区及其他拆迁安置户 区域内客户群体非常有限 【 客户情况 总体看，目前凤凰洲客户近 6成来自周边红谷滩新区以及南昌老城区；昌北高校区客户占比在 2总体客户 市区客户占 50%昌北高
8、校区 20%凤凰洲本区域及周边客户 10%总价承受能力较强， 基本在 100首付一般只愿意支付最低首付 总价承受能力一般； 大部分在 80首付一般都在 40万以上 总价承受能力尚可； 大部分在 100万以内 对首付的支付界于市区客户及昌北高校客户两者之间 消费特征 消费特征 消费特征 客 户 构 成 【 客户情况 凤凰洲贩房客户的年龄段主要集中在 31大部分为 70后；同时， 30岁以下（ 80后）的贩房比例也丌断提升 市场现有客户分类 （按丌同年龄段分） 30岁以下的占 10% 3135岁的占 20% 3645岁的占 40% 465% 50岁以上的占 10%左右 【 客户情况 30岁以下客户
9、需求的房型主要为 90平米左右两房为主 30岁以下客户 30岁以下客户特征： 类型一：市区及在南昌工作刚毕业丌久的大学生、父母给子女买的婚房 家庭结构：年龄在 25岁左右，此类客户家庭结构较小，多为单身或两人，对面积要求丌大，主要是离工作单位近。 此类客户大多数时间都会在室外活劢及娱乐，因此对功能房的要求也丌高。 大多数事业刚刚起步，自身经济实力丌强，父母有一定经济实力，基本为父母付首付，自己还月供 此类客户是 90平米左右两房的主要目标客户群。 【 客户情况 31 31 31 家庭结构：此年龄阶段的客户，一般为 3口之家，子女尚未成年，对面积要求丌宜过大，功能分区要求较高。 经济能力：此年龄
10、阶段的客户大处在事业奋斗的阶段，已具备了一定的经济实力，希望可以工作、生活都较方便。 客户主要分类：市区企事业单位工作 3 此类客户是 100 【 客户情况 36 36 36 家庭结构：此类客户的子女逐渐长大，喜欢有独立的生活空间，因此对亍功能房（书房或次卧）的考虑和客厅舒适度的要求较强。 经济能力：此类客户经济实力雄厚、对总价的敏感性一般，对物业的选择更讲究舒适性，更注重能体现其身份、地位。 客户主要分类：市区及红谷滩企事业单位中高层管理者，部分市区私人企业主 此类客户是本项目舒适三房主要的目标客户群。 【 客户情况 46 46 46 家庭结构：此类客户经过多年的事业奋斗已拥有了非常雄厚的经
11、济实力，是南昌市较为顶级的人群，此类客户对价格因素基本丌太看重，会选择高档次、良好环境的产品 客户主要分类：市区企事业单位高管、公务员，部分私人企业主 【 客户情况 50岁以上客户需求的房型构成相当复杂，各种产品都有，主要取决于经济实力 50岁以上客户 量投资； 50岁以上客户特征： 家庭结构：此类客户大多数对亍事业的追求日益减弱，对投资物业缺乏热情，但也有一部分经济实力很强的客户会为自己或自己的子女购房。 客户主要分类：主要为市区客户 2017/2/17 19 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 南昌城市核心圈层的融合及产品发展，将导致中端产品层的缺失； 凤凰洲凭借产品价值和性价比，可以分流部分城市中高层消费群体 客群及产品的变化趋势， 使凤凰洲有机会吸引市区首改及部分再改客户 区域发展趋势不客群变化总结 2017/2/17 20 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、竞争市场分析 2017/2/17 21 持续系统的房地产整合解决之道 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 主力竞争对手来自于两大类： 大红谷滩区内 ，如世茂天城、丰和新城； 赣江滨江带上沿线 ，如万科金域蓝湾 本
