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1、1温泉度假村可行性温泉度假村可行性报报告告2目目 录录项目概况（4）一、项目简介（4）二、地理位置（6）三、交通与其它基础实施（6）四、政府规划（7）五、小结（8）第二节 资源优势分析（9）一、泉水资源（9）二、其它旅游资源（11）第三节 规划与经营项目建议（13）一、战略规划（13）二、主要经营项目建议（13）第四节 市场分析、预测与营销策划（17）一、行业分析（17）二、市场分析（18）三、市场竞争分析（20）四、营销策划（25）第五节 项目投资经济分析（27）一、度假村内各项目的具体收支与回收期分析（27）二、度假村总体经济评价（32）三、盈亏平衡与敏感性分析（33）第六节 投资建议（3
2、6）一、项目的优势与风险（36）二、投资建议（37）3第一第一节节 项项目概况目概况、 项项目目简简介介： ：1、温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点。泉可分为矿泉和淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。我国对医用矿泉又进行不同的分类：依温度不同分为：冷泉：25C 以下。微温泉：2533C。温泉：3437C。热泉：3842C。高热泉：43C 以上。依渗透不同划分为：低渗：可融性固体在 18g/L等渗：可融性固体在 810g/L高渗：可融性固体在 10g/L 以上。依 PH 不同可分为：酸性泉：PH 24。中性泉：PH 67.5硷性泉：PH
3、8.510弱酸性泉：PH 46弱硷性泉：PH 7.58.5温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用；（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温度不同则其治疗作用不同：低温浴（低于 34C）具有促进肾上腺能效应，兴4奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：矿泉水浴温度在 34-36之间时称为不感温浴。此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经系统有
4、明显的镇静作用；温热浴的疗效：矿泉水温度在 37-39之间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。（三）矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作用的
5、，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用。2龙洞温泉度假村简介XX 温泉位于惠东县稔（山）平（海）半岛平海镇鹧洞村辖区内，以绕树山（标高55.4m）为中心南北长 1100m ,东西宽 650m，面积约 0.72km2。XX 温泉度假村项目是一个以龙洞温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，以平海和惠东丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。度假村占地 400 余亩，村内有大量的果树，三面环山，内有坡地，背靠一座大山，风水极佳，是都市人休闲度假的好地方。平海镇三面环海，度假村到海边可欣赏日出、日落，到海里
6、游玩。因此在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家庭、个人度假。周边无任何其他工业企业、民居，为项目将来的发展提供了广阔的空间。二、地理位置二、地理位置XX 县县地处广东省东南部，濒临大亚湾、红海湾，地处低纬度，常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区，陆地常年葱绿，生机盎然。全县总面积3398 平方公里。辖 22 个镇，总人口 67 万人。旅居港、澳、台同胞、海外侨胞和华裔 175万余人。县政府机关驻平山镇。惠东既是广东省 50 个山区县之一，又属珠江三角洲经济开发区和沿海经济开发区，享受山区县政策、海岛经济试验区政策和对台小额贸易政策等。该县充分发挥地缘、人缘等优势，大力发
7、展具有惠东特色的区域经济，从而促进了全县国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力不断增强，社会各项事业协调发展，人民物质文化生活水平不断提高。XX 镇镇地处惠东县的最南端。它东靠红海湾，西倚大亚湾，南临浩瀚南海，距惠东县城 44 公里，距香港 57 海里，距惠州深水港 23 海里。总面积 136 平方公里，其中城镇面积 6 平方公里（规划城镇面积 12 平方公里），总人口 3.2 万人(其中城镇居民 1.4万人)。平海镇气候温和，雨量充沛，土地肥沃，特产丰富，素有“鱼米之乡”之称。海岸线长 33 公里，沙滩资源丰富，盛产海产品。境内蕴藏有丰富的矿产资源，对人体具有强烈治疗功效的矿泉资源，可开
8、发建设成大型的旅游度假中心。 XX 镇地理条件优越。良好的港湾适宜建造大型综合码头。目前，已建成年吞吐量 100 万吨、装卸能力 1200 吨的碧甲 3000 吨综合码头。而且台商已在此建设占地面积 65000 平方米的“宝岛工业区”。平海镇水资源非常丰富，电力充足，交通畅通，通讯方便。、 交通与其他基交通与其他基础设础设施施作为旅游度假村，交通是一个非常重要的因素。XX 县城距广州 180 公里、深圳特区 95 公里、汕头特区 240 公里、京九铁路惠州站 38 公里、香港 50 海里。每天有多班巴士直达香港，车程约 2 小时。穿越境内的公路有：广汕公路、深汕公路、深汕高速公路和广惠高速公路
9、。惠州机场（距县城 15 公里）可直航全国 20 多个城市。全县海岸线长 172 公里，有多处可兴建深水码头的优良港区。全县公路通车里程达 1819.8 公里，公路密度 53.6 公里/百平方公里，全县 22 个镇及 278 个村(居)全部通车。国道、省道和县道基本实现高级或次高级路面。通信业务发达，电信服务种类齐全。水能蕴量丰富，电力资源充足。投资硬环境较好。XX 县至 XX 温泉仅仅 1 小时车程，从广州至龙洞温泉仅 3 小时车程，交通便利，6特别对香港、深圳、东莞、惠州的游客，车程不到 2 小时，特别适合短期度假、休闲。四、政府四、政府规规划划XX 县县确立了“旅游旺县”的战略发展规划，
10、已加快“旅游旺县”的步伐，邀请了一些著名学者、教授对巽寮和九龙峰旅游区进行考察，并定期为规划、旅游等有关部门举办旅游规划讲座；在省有关部门投入 2000 万元改造滨海公路的同时，县政府投入4000 万元用于滨海生态旅游区的基础设施建设。惠东县境内有山有海，有平海古城、龙峰祖庙、多祝黄狮村古民居等历史人文景观，还有港口海龟湾、古田等自然保护区，旅游资源非常丰富。因此，惠东县政府在其规划中，决定对旅游产业的发展加强规划建设和保护，新开辟了一批旅游线路，以吸引更多的游客到惠东旅游，并通过发展旅游业，带动商贸业、饮食服务业及运输业的发展，并因此成立了县旅游资源管理委员会。惠东县曾组织申报了“惠东县巽寮
11、平海生态旅游区”为省级生态旅游区，在规划起点、游客容量、客源市场等方面提升定位，以加入惠州市大旅游的格局。他们曾邀请东南大学教授、原江苏省人大常委会委员刘先觉指导旅游规划的制订。刘先觉教授认为惠东县的平海滨海一带，可称为“小三亚”，很有吸引力；巽寮的海滨更美，有“东方夏威夷”之誉称。惠东县政府加强了对九龙峰和巽寮平海两个市级旅游度假区的基础建设的投资，并筹建通往九龙峰的 3.1 公里道路。惠东县也积极开发推出新的旅游点，比如多祝黄狮古围村、高潭革命老区、古田自然保护区作为新的旅游点。惠东县在“旅游旺县”的思路上，提出了接纳惠州中海壳牌石化项目辐射的新思路，要发挥惠东地利的优势，将惠东建成为中海
12、壳牌石化项目的休闲度假区和后花园。这将是本项目投资的一个重要的客户资源。为了将惠东旅游业发展扩大，惠东推出了海滨旅游资源的招商项目，敞开巽寮湾、松园湾等 8 个风景迷人的海湾的胸怀，曾到美国的夏威夷招商，并着眼于高标准的、可持续发展的、与国际市场接轨的旅游产业发展规划。 XX 镇镇计划分东面与西面两大块，东面建成以南门海湾旅游为中心的旅游、文化、商贸区；西面建成以碧甲为中心的新工业区，形成区域性经济综合发展的新格局，并7充分利用优越的地理位置，丰富的自然资源和良好的投资环境，大力吸引国内外资金、技术和人才，重点拓展旅游业、工业和房地产业，把平海镇建设成古迹新貌浑为一体的经济发达的海滨城市。五、
13、小五、小结结通过前面的介绍和分析，我们认为：第一、 在 XX 建立温泉度假村有相当的资源 ，项目建设符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重要的社会意义。其次、从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，惠东县（包括平海镇）具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有较大的发展空间。因此，在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力。第三、XX 县政府提出了“旅游旺县”的发展规划，旅游产业已成为惠东县的重点发展和支柱产业的地位。在平海镇建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到一定的政策、税收优惠。具体优惠办法有待于与当地政府沟通后确定。总之，XX 温
14、泉度假村具有较好的发展潜力。投资此温泉度假村项目是必要的，也是可行的。该温泉具体地理位置见下图：第二第二节节 资资源源优势优势分析分析一、泉水一、泉水资资源源对于温泉度假村来讲，矿泉资源无疑是需着重考虑的一环。矿泉的出水量、水温、以及泉水所蕴含的矿物质都将是投资此类项目的投资者所需重点考察的对象。特殊的泉水矿物质、及其对人体的功效将构成温泉度假村的一项重要的资源优势，不仅可利用它来开发特色化的温泉消费项目，而且构成了此类度假村的营销重点之一。广东省内目前已经开发的温泉旅游地，不少已经出现资源老化问题，被游客戏称为“用锅炉煮的水”。因此对温泉资源的开发、利用和保护对此类度假村的可持续发展至关重要。8XX 温泉度村的泉水资源于九二年曾由平海镇政府委托广东省工程勘察院物理分院和另外一个勘察单位（资料未找到）进行勘察，施工钻孔 7 个，据说其中 4 个钻亿见温热水，水温分别 37、43、49、59。温度高的两孔建了管井，井深为 168m 和74.79m,提供的单孔涌水量为 1300m3和 650m3。管井建成后作温泉浴用和水产养殖用。据说水量长期稳定。至近两年闲置停用。目前井口温热水依然自流不断（流量和水温未测），水位高出地面 1.2m。龙洞温泉原存在热泉眼，泉眼分布呈 NE 方向，泉眼周围存在地热异常带，据说冬季常见热气升腾。推测 NE 方向断裂是
