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1、 一、当前物业费、房屋买卖纠纷案件的突出特点 1、案情繁琐复杂、类型多样化。受理的案件中，当事人的诉请涉及到物业费交纳纠纷、房屋买卖合同纠纷、权属纠纷、相关侵权索赔等，范围较广，且都是与普通百姓生活关系密切的民生案件。 2、当事人之间矛盾尖锐。由于案件涉及的都是当事人的切身利益，在双方都不愿意作出让步的情况下，很大一部分案件在历经协商、调解等不成功后诉至法院，当事人之间对立情绪严重，矛盾激化，而双方对法院的期望值很高，处理稍有不慎就可能引发不安定因素。 3、处理难度增大。相关的法律法规内容多、涉及面广、专业性强，特别是物权法和物业管理条例的颁布施行，新情况、新问题不断涌现，使物业费、房屋买卖纠
2、纷案件在事实认定、证据采信、法律适用方面更为复杂。如因合同订立过程中存在的种种不规范行为，造成事实及合同是否有效难以认定；因双方不注意收集、保存相关证据，造成基本事实难以查明等，使案件审理难度加大。 二、物业费、房屋买卖纠纷案件增多的原因 1、物权法和物业管理条例实施前后及民诉法的修改前后的阶段性影响。新法实施前，有些单位为自身权益规避法律，采取各种手段，致使小区住户的合法权益遭受侵害而引发纠纷。同时，当事人自身维权意识增强，促使更多的人选择通过法律途径保护自身权益。 2、房屋买卖合同不规范。相当一部分当事人在签订房屋买卖合同时，没有请相关人士提供帮助或者提供意见，造成签订的房屋买卖合同存在瑕
3、疵，直接影响了合同的效力。双方当事人对案件又各执己见，致使案件的审理难度加大。 3、双方当事人均不重视证据保存。因为没有在必要的时候保存必要的证据，造成审理时对案件的某些证据，特别是关键证据难以认定，但双方均以自己的理解为据，造成分歧更大，案件数量增多。 三、对策和建议 1、树立正确的司法指导思想。法官首先要树立“及时、有效、公正”的司法理念，在解决物业费、房屋买卖纠纷案件时，把消除矛盾、减少对抗，维护和谐关系作为审理此类案件的价值取向。 2、实行专业化审判模式。由相对固定的合议庭专门审理此类案件，注意总结审判经验、统一司法尺度。加强对相关法律法规的学习培训，主动借鉴其他法院好的工作经验和做法
4、。3、加强诉讼指导和诉讼调解工作。针对此类案件专业性强、法律法规繁杂的特点，在审理阶段充分注重加强对当事人的释法明理；适时到社区公开开庭、以案讲法，开展有针对性的法制宣传，促使更多的本报讯 “在审判中，我们遇到大量维护权利不当，甚至为了自己维权侵害其他业主的情况。例如，有的业主将车辆停在小区路口，有的物业公司不负责任地退出小区。”昨天，朝阳区法院召开新闻发布会，就目前物业管理法律、法规不健全，物业服务市场不规范的状况下，物业纠纷频频发生的原因进行了分析。基于多年的审判实践，朝阳法院从司法机关的角度向本市所有业主、物业公司、物业行政管理部门和相关组织提出了十项法院建议。 在这十项建议中，第十条引
5、起了记者的注意。法院的领导介绍说，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务，是朝阳法院对物业行政管理部门和收费管理部门的建议。通过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。 法院的十项建议是：一、建议业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务。二、建议业主发现物业服务问题后，采取积极的态度，通过与物业公司的沟通和谈判，指出物业服务的不足，帮助物业公司提高服务
6、水平，妥善处理纠纷。三、特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权；在维护自身权益的同时，避免侵害其他业主的合法权益。四、建议物业公司根据自己的资质等级，选择适当的物业，提供相应的服务。五、建议物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务。六、特别建议物业公司恰当、审慎使用先履行抗辩权。在物业纠纷解决过程中，本着诚实信用原则，保障服务。七、建议物业公司在解决纠纷时，尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。八、建议物业主管机关建立物业服务的行业标准，
7、构建多档次的服务标准体系。严格物业公司资质等级管理。九、建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。十、建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。 群众理解法律、尊重法律，合法地保护自身权益，减少矛盾纠纷。北京市昌平区人民法院民二庭在审理以物业公司为被告的物业管理纠纷案件时，针对物业公司在履行管理义务时存在的瑕疵或管理漏洞提出司法建议，督促其采取措施、改进工作。从 2007 年至今，民二庭共向四个物业公司发出司法建议，其中两个物业公司给予积极回应。昌平法院民二庭通
8、过审理毛某诉北京方佳物业管理有限公司物业管理纠纷一案，认为被告物业公司在小区管理方面存在管理漏洞以及安全问题，先后向涉案的四个物业公司提出司法建议，建议这些物业公司加强物业管理，认真履行物业管理义务，尤其是在安全管理方面要制定相应措施，加强巡防、监控、安检，以确保业主合法权益不受损害，杜绝类似事件的发生，促进社区的和谐建设。 日前，北京方佳物业管理有限公司根据昌平法院建议，与当地派出所、社区居委会、社区联防队建立联动机制，遇有情况及时通报，协同配合；调整保安人员巡防部署方案，清查闲杂人员；逐步实施技防监控手段；对居民做好安全防范宣传工作，提高居民防范意识。 北京顺天通物业管理有限公司根据昌平法
9、院建议，采取了整改措施：加强车辆的监控管理，在小区的出入口投资安装了车辆智能管理系统，有效防止车辆被盗；调整保安巡防方案，切实加强停车场巡视管理工作。日前，该院在审理原告虹口区海湾新苑业主大会诉被告市住房保障和房屋管理局房屋登记纠纷案中，发现被告在房屋产权登记过程中存在房产证记载面积缺乏依据，房屋产权登记证与规划许可证无法对应，未在核发的产权证中标注物业房屋性质等疏漏。针对上述问题，该院向市住房保障和房屋管理局发出司法建议：一是提高认识，充分理解房屋登记的法律性质，加强对一线业务工作人员的教育和管理，切实增强其法律意识、责任意识、执法为民意识。二是严格把关，细致审核，加强对建筑面积、权利人身份
10、、公共用房等情况的审查。三是主动纠错，有效降低登记行为的涉诉风险。该局于近日复函表示，其对建议高度重视，就所反映的问题已做出详细处理意见，并将采取三项整改措施规范房屋登记工作：一是加强法制宣传教育，强化房地产登记一线业务人员的法律意识；二是提高区县房地产登记处依法登记的水平；三是责成区县房地产处对问题主动纠错，积极与当事人协商，妥善处理问题，争取实现案结事了。近年来，随着虎林镇住宅小区的大力兴建，一批批小区住宅纷纷落成，我国的物业管理行业逐渐产生和发展起来，物业纠纷也随之而来，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。但我国的物业管理尚处于初始期，相关法律和管理体制尚未完善，因而出现
11、许多物业管理纠纷也就在所难免。当前常见的物业管理纠纷主要是：物业管理费纠纷、物业服务合同。以虎林法院为例，2007 年之前该院没有受理过物业费纠纷案件，2008 年受理了 10 起物业费纠纷案件，2009 年则骤增到了 18 件，同比上升了 80%。本文以上述数据为依据对物业费纠纷案件的特征、产生原因进行分析，并提出了相应的对策。一、物业费纠纷案件的特征（一）案件数量大幅增加，法院办案压力加大。2008 年虎林法院受理了 10 件物业费纠纷案件，2009 年受理 18 件，同比上升了 80%（图一）。这与物业管理行业的兴起及业主服务意识的提高密切相关，也与诉讼费用交纳办法实施后，法院收费门槛降
12、低有关。（二）案件多为集体诉讼，易引发不安定因素。虎林法院 2008 年受理的 10 起案件都是物业公司一并起诉多个业主催讨物业费的案件，形成了大量的集团诉讼，此类案件处理不当很容易引起连锁反应，引发群体上访等社会事件。（三）案件标的额较小，多在千元以内。虎林法院受理的物业费纠纷案件诉讼标的额均在 5001000 元之间，往往是业主拖欠一年至几年的费用。（四）案件双方矛盾较深，调解困难。案件往往是双方经过多次协调未果才不得已才起诉至法院。在诉讼中，物业公司与业主双方各说各理，双方唇枪舌战，辩论激烈。业主认为物业服务不到位，收费依据不明确，在多次向物业公司交涉未果的情况下，对物业公司产生了积怨，
13、所以拒不交纳物业费。庭审过程中双方抵触情绪很大，增加了案件调解难度。（五）案件审理存在困难，需要花费大量精力。物业费纠纷是社会转轨时期出现的诸多问题中的一种，历史短、范围广，审理中存在一定困难。首先，一些业主缺乏物业管理知识，运用法律手段保护自己合法权益的意识还不够强，遇到问题只是简单地用拒缴物业费的方式来进行对抗，而没有搜集和掌握必要的证据，即使物业公司未按合同约定提供服务，由于没有相应的证据，业主的请求也无法得到法院的支持。所以，为了使纠纷得到妥善的解决，法院需要花费大量人力、物力深入小区及相关部门调查取证，掌握案件事实情况。其次，物业费纠纷诉讼到法院，法院如果一味强行判决，往往只能解决欠
14、费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行并且继续欠费，最终结果只能是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大，所以法院要反复、大量的作调解、释法工作，以使根本上化解双方的矛盾。二、引发物业费纠纷案件的原因（一）房地产开发商遗留问题未解决。虎林法院受理的案件中因开发商遗留问题未解决拒付物业费的案件 7 件。在楼盘销售的过程中，开发商为迎合消费者的需求，往往对小区的设施及服务做出不切实际的承诺。而现实操作中物业公司往往又由开发商单独确定，物业费标准也由开发商和物业公司确定。当业主进驻后发现实际情况与承诺相去甚远时，便把矛头转向了物业服务企业，且以拖欠物业费的方式相对抗。（二）物
15、业公司服务不到位、收支不透明。诉讼中，大多数业主反映对物业公司服务不满意是拖欠物业费的主要原因，调查中该原因占到了物业费纠纷案件的 90%以上。随着生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也越来越高，从虎林法院受理案件情况看，很多业主认为物业公司履行管理义务不到位，如公用设施未及时修复、绿化工作不到位、垃圾、冰雪未及时清理、车辆被盗等等，使业主不能得到舒适的服务，不能感受到小区的和谐气氛。另外，物业公司对费用的收支情况未公开，侵犯业主的知情权，也成为业主拒交物业费的理由。（三）物业管理费收费过高。虎林地区物业公司从 2009 年开始执行新的收费标准，收费较以前高出将近一倍。一些小区的业主则认为物
16、业收费过高，与之相应的物业服务却没有达到相应的级别，因此造成一些业主心理上无法适应，出现拒交物业费的情况。这部分案件比例大约占到 82%。NextPage三、解决物业费纠纷案件的对策物业费纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务的问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位，以及政府部门对物业领域缺乏有效引导。要使该类纠纷得到有效解决，本人认为可以从以下三方面入手。（一）引入竞争机制，提高物业公司服务意识。一方面由于物业管理是一个新兴行业，专业化队伍尚未形成，许多工作人员都是物业公司临时招聘的，未经过正规培训，缺乏专业技能和服务意识，与业主交往中容易产生摩擦，引起主业反感。另一方面，物业公司基本上由开发商指定，工作方式简单粗暴，不注重服务质量。因此，只有引入竞争机制，才能使物业公司产生危机意识，提高物业管理的质量和服务水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。首先，在物业公司的选择上逐步采用招投标制，避免暗箱操作，制止不正当竞争，营造一个公平、公正、公开的市场竞争环境。其次，物业公司应加强行业自律，要逐步提高从业人员的素质，通过专业培训、持证上岗等手段，培养物业管
