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1、電子信函或傳真視同正式公文，請轉相關單位主管電子信函或傳真視同正式公文，請轉相關單位主管台北市不動產仲介經紀商業同業公會台北市不動產仲介經紀商業同業公會 函函 信箱： 網址：/www.taipeihouse.org.tw/ 會址：106 信義路四段 181 號 2F-3 聯絡電話：2705-6129 傳真：2705-6131 發文日期：中華民國 99 年 5 月 7 日 發文字號：北市房仲鵬字第 99073 號受文者受文者：各會員公司主主 旨旨：敬請注意不動產廣告內容之表達，確保廣告表示之真實性 ，以免觸法，請 查照。說說 明明：一、按事業所為不動產廣告行為，應確保廣告表示之真實性，徜有虛偽不
2、實或引人錯誤之情事，即有違反公平交易法之虞。為使事業所為不動產廣告行為能符合公平交易法相關規定，應於廣告前克盡審閱廣告未來給付之可能及真實表示之義務，以免觸法。二、 隨函檢送行政院公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則供參。三、 依據中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 99 年 5 月 6 日房仲全聯字第 99074 號函轉行政院公平交易委員會 99 年 5 月 5 日公參字第0990003234 號函轉知。行行政政院院公公平平交交易易委委員員會會對對於於不不動動產產廣廣告告案案件件之之處處理理原原則則95.7.27.第 768 次委員會議通過 95.8.9.公參字第 09500
3、06821 號令發布 96.11.22.第 837 次委員會議修正通過 96.12.5.公參字第 0960010308 號令發布 一、(目的 ) 行政院公平交易委員會（以下簡稱本會）為維護交易秩序，保障消費者權益，避免不動產業 以不當廣告行為誤導交易相對人，形成不公平競爭，特訂定本處理原則。二、(名詞定義 ) 本處理原則所稱之不動產廣告，係指事業為從事土地、土地定著物（預售屋及成屋等）及其 可移轉權利之銷售業務，以及為從事不動產買賣、互易、租賃之仲介（居間、委任或代理） 業務等所為之廣告。三、(虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵類型) 不動產廣告不得為下列虛偽不實或引人錯誤情形之表示或表徵： （一
4、）工業住宅：1. 廣告未對建築基地使用限制為工業區 或丁種建築用地 之表示。 2. 廣告雖已載明基地使用限制為工業區 或丁種建築用地 ，但標註較廣告中 其他說明顯然有所不足。 3. 廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。 4. 廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。 5. 廣告中有關 建築物用途 之宣傳，與建造或使用執照不同。 （二）國民住宅：1. 未經主管機關核准即以國民住宅名義為售屋廣告。 2. 廣告中使人誤認政府機關為主、協辦單位。 3. 廣告中引人誤認未限制承購資格即可辦理國民住宅優惠貸款。 4. 僅部分建築物經核准興建國民住宅，廣告使人誤認全部建
5、築物均屬國民住宅。 5. 以公告 形式為國民住宅廣告，而廣告中隱匿廣告主體，或所載內容不足以辨明交 易主體，或足以引人誤認為政府機關直接興建銷售之國民住宅所為之公告 。 （三）建築物座落地點：廣告上標示建築物座落地點與實際不符，且其差異難為一般消費大 眾所接受程度者。（四）不動產面積：1. 廣告上標示建築物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者。 2. 廣告上標示建築物之房屋或土地總面積雖與所有權狀登記之面積相符，然有下列情形 者： （）廣告中以 使用面積 、公共面積 、室內面積 、受益面積 、 公共設施 、受益憑證 等非法定名詞作為建築物面積之表示或表徵，未於廣 告中明顯處，以相當比例
6、之字體註明其包括範圍，而有引人誤認面積數量者。 （）廣告中使用 建築面積 、基地面積 、主建物面積 、附屬建物面積 、共同使用部分面積 等法定用語作為建築物面積之表示，而其面積表示 之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。 （）廣告表示建築物共同使用設施比例之具體數字與完工建築物不符者。 （五）建築物外觀、設計、格局配置(區分所有權建築物之共同使用部分，如休閒步道、戲 水池、健身房、花園、游泳池、涼亭等)：1. 建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海報不符者。 2. 建築物之外觀、設計、格局配置雖與廣告海報相符，惟與施工平面圖或竣工圖不符， 且經建築管理單位認定
7、係屬違建者。 3. 設施或服務不屬於給付或附隨給付之內容，而有被誤為屬於之虞者。 （六）建材設備：廣告上對建築物建材所為之表示或表徵，與實際不符，且其差異難為一般 消費大眾接受者。（七）公有公共設施或交通道路：1. 廣告對公有公共設施 (如學校、公園、運動場、政府機關等)之表示與使用廣告當 時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符，且其差異難為一般消費大眾接受者。 2. 建築物之銷售廣告上以未完成之公有公共設施或交通道路為表示或表徵，使人誤認已 完成者。 3. 廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示，未以通常得使用之道路狀況為計算標準者。（八）建築物之外在環境、視野與景觀：建築物外在環境、視野、景觀與
8、廣告所表示不符， 且其差異難為一般消費大眾所接受者。（九）夾層屋：廣告表示系爭房屋為挑高空間，並以文字、照(圖)片、裝潢參考圖、平面配置圖、立面剖 視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建築物原設計更多之使用面積，且有下列情形之一者：1. 廣告平面圖與施 (竣)工平面圖不符者。 2. 廣告未明示建築法規對施作夾層之限制(樓層、面積、材質、容積率管制等) 者。 3. 經建築管理機關確認為違建者。 （十）停車位：廣告與施(竣)工圖不符，經建築管理機關認定為違法者。縱建商嗣後實際交 付之停車位與廣告相符，亦同。（十一）建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。（十二）納骨塔廣告使人誤認業經核准啟用、開發等。（十三
9、）廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符，且依都市計畫或建築管理 法規不得變更使用者。（十四）廣告上標示之獲獎情形與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。（十五）廣告上標示之優惠內容與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。（十六）房屋仲介業者除前述規定外，其廣告有下列情形之一者，亦屬虛偽不實及引人錯誤 之表示或表徵：1. 廣告所標示之成交紀錄與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。 2. 廣告所標示之分店數量與實際不符，且其差異難為一般消費大眾所接受者。 3. 廣告上使用 買方 或買方數量 等非法定名詞作為服務數量之表示或表徵，未 於廣告明顯處標示該數量之統計期間及
10、統計區域，而有引人誤認之虞。 四、(預售屋廣告之判斷 ) 預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。 預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其 廣告有虛偽不實或引人錯誤。 第一項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等。五、(比較廣告 ) 不動產廣告之內容以比較方式為之者，不得對他人商品或服務為虛偽不實或引人錯誤之表示。六、(其他欺罔或顯失公平行為) 不動產廣告不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。七、(法律效果 ) 事業違反第三點者，構成公平交易法第二十一條之違反。 事業違反第五點者，可能構成公平交易法第十九條第三款、第二十二條或第二十四條之違反。事業違反第六點者，構成公平交易法第二十四條之違反。八、 本處理原則，僅係例示若干不動產廣告常見之可能牴觸本法之行為態樣。至於個案之處理， 仍須就實務上具體事實個別認定之。
