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1、永州江南项目总体策划思路永州江南项目总体策划思路、市场调研分析、市场调研分析永州概况江南项目 所在区域永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷 水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、 兰山、新田九县，面积2.24万平方公里，人口550万。 永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文 化名城之一，拥有九疑山、舜皇山、阳明山三大国家森林公 园和五个省级自然保护区。 永州是是距华南重镇广州最近的城市之一，自古便是华 中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要 塞。境内湘江北抵长江；两条国道、十条省道在境内纵横交 错；湘桂铁路横贯永州市北部，是连接西南诸省和海南
2、、粤 西的桥梁。 永州市目前形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为 骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的 长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车 和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟 厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、 冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。 城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、 潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融 山、水、洲、城为一体的现代化园林城市冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷 水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地 45.5 平方公里， 城市人口
3、 43 万人。地形北、东、西三面高，中、南部较低 平，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。永州经济背景基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计完成基础设施投资224亿元，年
4、均增长26.5%。这些基础设施项目的相继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈”制约，拉动房地产业发展。永州经济背景第一产业第二产业第三产业（亿元）119.5118.31180.02占比28.6%28.3%43.1%增长率5.9%15.1%13.8%三产业结构图020406080100120140160180200第一产业第二产业第三产业0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%（亿元） 增长率2006年全市GDP为417.83亿元，增长11.8%。旅游、房地产等服务业快速发展，第三产业保持稳定增长态势，对经济增长的贡
5、献率为50.2，拉动GDP增长5.9个百分点。经济总量增长速度较快永州经济背景居民收入稳定增长，消费逐渐升温2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点；永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯收入达2960元，同比增长8.1%；城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%，2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交额达23.98
6、亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。永州经济背景人民生活小康水平房地产发展空间大?生活质量明显提高。2006年城镇 居民恩格尔系数(食品支出占生活 消费支出的比重)，由2001年的 43.5%下降到2006年的40.5%；生活水平生活水平恩格尔系数（%）恩格尔系数（%）住房支出比重（%）住房支出比重（%）55597.6505511.2455012.1 小康型 404518.9我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国 家一般达到25。40以下22.5富裕型温饱型?住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡
7、量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准?发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积 达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，说明永州房地产市场仍有较大的发 展空间。?城镇居民人均居住面积达到32.4 平方米，比2001年增加2.2平方米；永州房地产市场背景房地产进入快速发展期2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元， 房地产开始进入快速发展期。人均GDP与房地产发展关系人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期永州房地产市场背景商品房供求量增长快速2006年，永
8、州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长24.0%，六年累计完成投资647.3亿元，年均递增22.1%，比“九五”时期快了4个百分点；投资率(全社会固定资产投资占GDP的比重)由2001年的26%提高到2006年的42.9%。永州房地产市场从2001年开始起步，资质以上等级的房地产企业由2001年的23家发展到2006年的59家；2006年，全市限额50万元以上的房地产企业商品房施工面积225.49万平方米，销售面积60.95万平方米，分别比2001年增长9.75倍和5.21倍，年均增速分别达60.8%和44.1%。冷水滩房地产市场背景房地产业处于发展阶段 住宅销售出现供不应求态势2
9、005年末，全区有房地产开发企业27家，完成房地产开发61449万元，施工房屋面积90.54万平方米。其中住宅65万平方米。竣工房屋面积30.4万平方米，其中住宅22万平方米；销售房屋面积40万平方米，其中住宅 32万平方米，实现销售额54613万元，其中住宅31953万元。冷水滩房地产市场格局西商东居以湘江为界，河西是冷水滩的商业集中地，河东由于是新区政府 所在地，公建配套设施迅速完善起 来，交通与环境的利好性使河东成 为宜居新城。西商东居河东新城冷 水 滩 主 要 楼 盘 分 布永粮国际 1000元/平米湘江明珠 1260元/平米颐园小区 1400元/平米苏杭大厦 1288元/平米舜德花园
10、 1300元/平米银竹批发大世界 980元/平米舜德城市摩尔 1300元/平米滨江豪园 1580元/平米永粮国际 1100-1400元/ 平米世纪滨江 1700元/平米上城国际 1500元/平米?河西楼盘数量多于河东 ?住宅价格区间在980-1700元/平 米，主力为1000-1400元/平米 ?河东住宅价格高于河西冷水滩主要楼盘分析项目名称地址区域物业 类型占地面积建筑面积价格项目名称地址区域物业 类型占地面积建筑面积价格永粮国际冷水滩区零陵北路河东河东河东河西河西河西河西河东河西河东河西商住165亩20万门面9650/ 住宅1000 元/湘江明珠冷水滩区沿江北路商住12亩4.6万1260
11、元/颐园小区冷水滩区育才路与逸云路交汇处住宅19亩13.9万1400元/苏杭大厦冷水滩区中心主干道凤凰路29号商住5.6亩2.5万住宅1288门面13800 铺面5600 元/舜德花园冷水滩区零陵北路住宅41亩12.9万1300元/（均价）银竹批发 大世界冷水滩区凤凰园梧桐路(区委、区 政府新址正对面)商住160亩32万980元/（均价）舜德城市 摩尔冷水滩区零陵北路1号商业36亩11.08万1300元/（均价）滨江豪园清桥路、舜皇路、梅湾路的交汇 处商住38亩15万1580元/永粮国际零陵北路中段（顺德花园斜对面商业中 心160亩10万1100-1400元/世纪滨江冷水滩区湘江东路与翠竹路交
12、汇 处住宅32亩12万预计1700/（未 售）上城国际冷水滩河西珊瑚路与车站路交汇 处商住24亩0.6万1500/合计合计692.6亩亩134.58 万万案例永粮国际开发商：开发商：永州天鸿置业地址：地址：零陵北路中段物业类型：物业类型：商业中心、住宅、产权式酒店建筑面积：建筑面积：10万平米销售价格：销售价格：住宅均价1000元/平米门面均价9650元/平米项目处于河西商业中心位置，地址位置优势明显。对外宣传规划打造五星级酒店，利于提升项目整体形象。规划布局欠科学，底商乱档次生活小区生活小区约3.1万平方米商业街区商业街区约1.8万平方米的商业街区，打造成一个纯休闲、娱乐场所。产权酒店天鸿国
13、际大酒店产权酒店天鸿国际大酒店总建筑 面积43000平方米，地下2层，地上23层。按国际五星标准打造，内设普通 客房、豪华套房、总统套房、中西式 餐厅、休闲娱乐中心、康体中心、商 务中心、会议中心等完善的配套设施 都以商务休闲度假为主题。由国际著 名的香港JR酒店管理公司全程管理。以大户型为主100-150为主力户型户型方正，平板案例滨江豪园开发商：开发商：永州市中建置业、湖南省欧利房地 产开发位置：位置：河东清桥路、舜皇路、梅湾路的交汇 处定位：定位：集商务办公、购物娱乐、居家休闲于 一体的大型高尚成熟生活社区物业类型：住宅、商业街、写字楼规模：规模：占地面积38亩，总建筑面积15万平方 米
14、住宅面积11万平方米，商业面积4万平方 米。绿化率30%，由9栋高层电梯建筑楼群组成，一、二层为大型超市、商业步行街， 地下为二层停车库。面积从110-280大小不等，130为主力户型冷水滩房地产市场结论?冷水滩房地产处于发展阶段，商品房住宅出现供不应求的态势；?由于冷水滩城镇人口量少，仅24万多人，制约着房地产的发展速度。?房地产格局“西商东居”，河西开发热度高于河东，商业体量较大，河东以住宅为主；?商品房的建设规模不大，大多数在40亩以下，但也有少量几个楼盘在160亩左右。?商品房住宅价格区间在980-1700元/平米，主力价格区间为1000-1400元/平米。价格偏低，有较大提升空间。?
15、河西由于自建房不公平竞争过量，牵制价格上涨速度，河东整体房价高于河西；?冷水滩住宅开发以多层为主，开始出现少量高层建筑；?户型结构以120-150平米之间的大户型为主力；?楼盘素质普遍不高，创新产品少；? 景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升 ；? 形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值的提炼；本案SWOT分析本案SWOT分析项目基本资料项目位置项目位置:冷水滩区河西凤凰园经济开发区规模规模:占地120亩分期开发分期开发:分两期开发,一期开发42亩纯住宅,二期开发80亩(其中40亩做住宅,另40亩原计划开发汽贸城)周边配套周边配套:中小学共3所,凤凰专科医院(在建中)项目离河西商
16、业中心区约项目离河西商业中心区约3分钟车程分钟车程本案地 块 状 况项目优势（S）交通便利项目离河西商业中心区仅3分钟车程，项目周边规划有春江大道（将修桥连通河东）珊瑚路（通往火车站）等三条城市主要干道，交通便利。项目劣势（W）人气不旺，配套不完善项目所在地块目前位于较荒僻位置，人气不旺，区域内有三所中小学与一所即将投入使用的大型医院，但项目边缺乏超市、便利店等生活配套，项目规划中需要对配套进行考虑。项目劣势（W）地形不平整项目地形高低落差过大，不平整，造成土建工程费用过高，增加项目成本。劣势化解：可顺势打造坡地形建筑，形成错落有致的居住小区格局。项目劣势（W）铁路从前通过目前项目东南边湘桂铁路从前通过，形成躁音与环境污染，对居民生活造成严重干扰。项目机会（0）入市时机目前冷水滩正处于房地产发展阶段，市面上产品较为落后，项目可发挥空间大，且项目周边可竞争对手少。项目机会（0）老铁路废除根据城市规划（2001-2020年），冷水滩将建设洛湛铁路，建成通车后，原湘桂线站段铁
