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1、五证齐全。 一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认， 该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、 和“四至”范围。 四、建筑工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有 开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企
2、业，销售商品房的批准性文 件 商品房销售合同 合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、使用面积（或套内面 积）、公摊面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。附件的基本 内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、及其它 补充协议。合同或协议内还需要明确的事项： 第一，应该把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。第二，明确交楼日期。如未能按期交楼可以退房并支付利息。免责条件仅限自 然灾害等不能预见的情况。第三，明确房屋所有权证（房产证）办理的时间。 第四，明确关于公摊建筑面积。不能有一个笼统的公摊面积的数字，而且要明 确公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。第
3、五，明确交楼标准。 看批准的规划书上阳台是不是全封闭的。阳台封闭的话是什么标准和材料。分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、 过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影 面积的一半。 不应公摊的共有建筑面积包括1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。签约注意事项：1、 会所同时使用。否则罚款；2、 大堂规格3、 广告做附件4、 楼层描述说明5、 保证多久产权证到手
4、6、 所有涉及到的证件复印附上7、 签字人委托书正本副本8、 查商品房销售管理办法9、 要求查附上面积测定证明10、 审查开发商的资质、销售资格11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。13、 一、面积误差比绝对值在 3%以内的(
5、含 3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内(含 3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一
6、定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。15、 中心花园面积、泳池确认入合同16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证 1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；5.销售许可证，允许销售该房屋.开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何
7、修改都必须即使通知我方，我方保留权利。17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押证实无抵押1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及建设用地规划许可证 ，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，
8、普通买房人更难辨别。3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。鉴于以上分析，笔者认为买房
9、人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后天内。 ”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些18、 用电负荷19、 道路不得收费20、 环保家装无异味21、 产权和土地使用权年限自何时开始，至何时结束22、 房产允许抵押、置押23、 垃圾何处处理24、 万分之一违约款太低25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。26、 确认楼层和楼号的描述，不能只写号码，防止开发商以更换号码的方式变换房屋位置27、 开发商对赠送的产品质量负责。28、 要开发商承诺工程进度比予以监督，以便在对方万一破产前打官司29、 开发商对产权不得抵押30、 印花税双方出31、 是否需支付土地使用税
