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1、 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行 业 研 究东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告北京大兴区：销量明显改善北京大兴区：销量明显改善 低价楼低价楼 盘占比提升盘占比提升 房地产市场草根调研之二 2014 年 07 月 08 日看好/维持 房地产房地产 专题专题报告报告 投资摘要： 我们于 2014 年 7 月 4 日走访了北京市大兴地区四个楼盘，与一线销 售人员进行了深入交流。调研的主要事实和观点如下： 销售量：销售量：较好，没有明显下滑较好，没有明显下滑。大兴可售楼盘不多，销售情况明显好于房山区。保利首开熙悦春
2、天 3 月底开盘 536 套，清明节前后加推 100 多套，目前剩 2、30 套；保利春天派 6 月下旬开盘 300 多套，目前售罄；住总万科橙今年 3 月 16 日第一次开盘推 333 套，当天售罄，4 月 27 日第二次开盘 460 套，截止目前基本售完；金地格林云墅 3 月中旬开 100 套，当月售罄，是北京市一季度销售冠军，4 月中旬推 200 套，已基本卖完。 价格：价格：平稳平稳。这几个楼盘均价在 20000-23000 左右。基本无优惠促销折扣。 贷款贷款：贷款利率为基准利率。审批速度还行，贷款利率为基准利率。审批速度还行，1 1 个月左右个月左右 大兴区房地产市场数据分析： 从
3、房地产运行数据来看，正如我们楼盘草根调研所了解到的信息，大兴区今大兴区今年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售。北京市整体的销售面积与销 售金额均处于负增长状态，大兴区今年一季度销售面积和销售额却同比增长了 45%和 102%。 销售价格方面，不同于北京市整体房价平稳的格局，大兴区 1 季度的销售价格由去年 4 季度的 28368 元/下降到 23860 元/。结合我们调研的情况，销售价格的下降并非由于楼盘降价促销引发，而是因为 1 季度成交的楼盘中低价楼盘占比增高。 从供给与销售情况方面分析， 我们选取了当季销售面积/上季批准上市面积这个指标。该比值
4、从去年 2 季度达到峰值后一路下行，大兴区该指标波动幅度明显大于全市水平。今年 1 季度北京市该指标均跌至 0.60，房山区的指标值保持在 1 以上，为 1.25。 结论：我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待，但可以积极关 注区域性的投资机会， 重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津 冀经济圈内公司、 以厦门国贸和建发股份为代表的厦门自贸区内的公 司。 郑闵钢郑闵钢 010-66554031 执业证书编号: S1480510120012 张鹏张鹏 010-66554029 执业证书编号: S1480512060003 杨骞杨骞 010-66554021 执业证书编号: S14805
5、14060001 行业基本资料行业基本资料 占比占比% % 股票家数 152 6.03% 重点公司家数 31 1.27% 行业市值 10120.39 亿元 3.63% 流通市值 8542.91 亿元 4.22% 行业平均市盈率 11.55 / 市场平均市盈率 12.06 / 行业指数走势图行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告相关研究报告 1、 房地产市场草根调研之一-北京房山区：销量有所 下滑，价格平稳，总价低楼盘销售通畅2014-07-01 2、 房地产行业报告：土地市场低迷 房屋成交环比有 所改善2014-07-01 3、 房地产行业 2014 年中期投资策略报告：高速增
6、长 期已过 寻找区域性投资机会2014-06-27 4、 房地产行业报告：周房屋成交下滑 城市间分化加 剧2014-06-24 -9.3%10.7%30.7%7-99-911-91-93-95-9房地产 沪深300 P2 东兴证券专题报告东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES一、调研情况 我们于 2014 年 7 月 4 日走访了北京市大兴地区四个楼盘， 与一线销售人员进行了深入 交流。 图图 1： 楼盘区位示意图楼盘区位示意图 资料来源：网络数据，东兴证券研究所 调研的主要
7、事实和观点如下： 1） 销售量：较好。没有明显下滑。 大兴可售楼盘不多， 销售情况明显好于房山区。 保利首开熙悦春天 3 月底开盘 536 套，清明节前后加推 100 多套，目前剩 2、30 套；保利春天派 6 月下旬开盘 300 多套， 目前售罄；住总万科橙今年 3 月 16 日第一次开盘推 333 套，当天售罄，4 月 27 日第二次开盘 460 套，截止目前基本售完；金地格林云墅 3 月中旬开 100 套，当月售罄，是北京市一季度销售冠军，4 月中旬推 200 套，已基本卖完。 2） 销售价格：平稳。这几个楼盘均价在 20000-23000 左右。基本无优惠促销折扣。 3） 按揭：贷款利
8、率为基准利率。审批速度还行，1 个月左右。 具体情况： 该区域最大的看点在于属于未来首都第二机场圈 （按规划第二机场将于 2018 年投入使用，届时为亚洲最大机场） ，被称为未来的三元桥或者望京。 保利首开熙悦春天和保利春天派紧邻地铁 4 号线大兴线首站天宫院，住总万科橙位于 4 号线第 2 站生物医药基地站附近，金地格林云墅位于南五环外 4 公里中轴路西。 保利首开熙悦春天保利首开熙悦春天 东兴证券专题报告东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES3 月 29 日开盘二期
9、 536 套，去年 12 月开始蓄客，清明节前后又加推 100 多套，目前 剩下 2-30 套 90 多平米的三居。来访量稍有下降，下降不多。均价 22600 元/平方米，精装修，价格平稳。按揭首套为基准利率，没有折扣，二套是 1.1 倍基准。 主力户型为 70+、80+两居，90+三居，两梯四户，16 年 6 月交房。 保利春天派保利春天派 6 月 21 日开盘 300 多套，已基本售完。蓄客 1 个月左右。来访与去年相比，下降不到20%。 均价 23000 元/平方米， 毛坯。 购房者以投资客为多， 也有部分过渡型自住客户。 主力户型为 36-68 平方米，3m 或 4.2m 挑高 soh
10、o 办公类产品。明年 11 月交房。 住总万科橙住总万科橙 今年 3 月 16 日第一次开盘推 333 套房，4 月 27 日第二次开盘推 460 套，目前基本已售罄。均价 22000 元毛坯。2013 年 9 月有售楼处以后陆续开始蓄客。目前来访量每周100 组，比春节前后下降 10%-20%。 主力户型为 60+一居、 77 两居、 92 三居。 预计分两次交房： 2015 年 12 月一次，2016 年 5 月一次。 按揭为基准利率或上浮，审批时间较快，1 个月左右。 金地格林云墅金地格林云墅 2014 年 3 月份开盘推 100 套，售罄，是一季度北京销售冠军。4 月中旬推 200 套
11、已基本卖完。洋房价格在 20000 元/，毛坯。别墅合同面积 200 ，分为 1、2 层下叠（送地下室）700-800 万元/套，3、4 层上叠（送阁楼）580-650 万元/套。4 月底 5 月初是 销售最差的时候，大概 10 套/周，6 月中下旬客户增多，其中有部分是自住房客户回流。正常水平是 80-100 套/月(包括洋房+别墅)。 销售人员表示，洋房 2 万元的均价，基本不赚钱，拿地成本就要 1.3 万；去年 7 月同地块成交楼板价已达 1.9 万元/。性价比高也是该楼盘销售通畅的原因之一。 二、大兴区房地产市场整体情况数据分析 从房地产运行数据来看，正如我们楼盘草根调研所了解到的信息
12、，大兴区今年以来的大兴区今年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售销售情况明显好于整个北京市的销售。北京市整体的销售面积与销售金额均处于负增长状态，大兴区今年一季度销售面积和销售额却同比增长了 45%和 102%。 销售价格方面，不同于北京市整体房价平稳的格局，大兴区 1 季度的销售价格由去年 4 季度的 28368 元/下降到 23860 元/。结合我们调研的情况，销售价格的下降并非由于楼盘降价促销引发，而是因为 1 季度成交的楼盘中低价楼盘占比增高。 P4 东兴证券专题报告东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源
13、 DONGXING SECURITIES图图 2 ：大兴区销：大兴区销售情况逆势上扬售情况逆势上扬 图图 3： 大兴区今年大兴区今年 1 季度成交价格明显下降季度成交价格明显下降 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 表表 1：2014 年年 1季度大兴区住宅销售排行季度大兴区住宅销售排行 排名 项目名称 成交套数(套) 成交面积() 成交均价(元/) 成交金额(万元) 1 金融街融汇 790 60847 21656 131771.38 2 众美城 409 40611 15890 64528.32 3 保利首开熙悦春天 468 40017 22288 89
14、189.51 4 兴创屹墅 176 39700 32124 127532.15 5 鑫苑鑫都汇 379 36232 20886 75675.53 6 中国水电云立方 430 33085 20963 69357.05 7 格林云墅 195 27424 26891 73746.02 8 住总万科橙 300 24776 21329 52843.82 9 亦庄金茂悦 176 24303 34522 83897.69 10 枫丹壹號 117 14646 34745 50885.9 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 从供给与销售情况方面分析，我们选取了当季销售面积/上季批准上市面积这个指标。 该比值从
15、去年 2 季度达到峰值后一路下行， 大兴区该指标波动幅度明显大于全市水平。今年 1 季度北京市该指标均跌至 0.60，房山区的指标值保持在 1 以上，为 1.25。 东兴证券专题报告东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图图 4： 当季销售面积当季销售面积/上季批准上市面积上季批准上市面积 指标值跌至指标值跌至 1 以下以下 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 三、结论 从我们近期对大兴区、房山区部分楼盘的草根调研情况以及对北京市房地产一些数据的分析来看，少量精装修、
16、总价较高楼盘销售有所下滑，价格较低的楼盘尤其是大兴区楼盘销售仍然比较通畅。从价格来看，也并没有出现降价促销的情况。 我们认为后市销售增长仍有压力，但下降的空间也不会很大。房地产股目前不存在大利空，如果销售价格略有下调即会带来销量的恢复，而销量对房地产行业具有重大影 响， 市场仍需要观望销量恢复的情况。 我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待， 但可以积极关注区域性的投资机会，重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津冀经济圈内公司、以厦门国贸和建发股份为代表的厦门自贸区内的公司。 P6 东兴证券专题报告东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介分析师简介 郑闵钢郑闵钢
