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1、融资创新与风貌区可持续发展初探幕燕公司幕燕公司 华华建建伟伟幕燕滨江风貌区作为准经营性项目，兼具公益性与市场性。自2008年以来已投资20亿元，公司完成了幕燕滨江风光带一系列公益性环境整治项目，将昔日满目疮痍的采石场、垃圾倾倒填埋场、砂石码头聚集之地，改造成了3A级风景区和江苏省级森林公园，成为了名符其实的主城北部结构性绿色屏障。公益性投资将以捆绑土地出让收益的形式进行平衡，在取得捆绑土地出让收益前，融资工作始终是公司的重点。当前公益性项目暂告段落，按照修编后的总体规划，作为未来创建5A级景区构架的“永济江流”、“达摩古洞”、“童话主题公园”等景点项目，以及佛灵门五星级酒店、度假村等配套服务设
2、施，如何尽快开工建设，形成规模集群效应，关乎风貌区的可持续发展问题。在此仅从融资的角度谈一点对后续项目运作的认识。一、企业融资工具企业融资包括间接融资、直接融资两种方式间接融资是资金需求者和资金初始供应者之间不发生直接借贷关系，由金融中介发挥桥梁作用的融资方式。直接融资是没有金融机构作为中介，资金供求双方通过股票、债券等主要金融工具直接形成债权债务关系的融资形式。幕燕滨江风貌区作为准经营性的城市建设项目，融资方式也应该是间接融资与直接融资相结合。（一）（一）间间接融接融资资相对直接融资，间接融资的信誉程度较高，风险性较小，融资稳定性较强，因此银行贷款是公司至今最主要的融资渠道。融资方式间接融资
3、直接融资国内商业银行世行、亚行等国际金融组织及国外政府贷款债务性权益性建设项目融资融资租赁信托资产证券化债券私募公募BOTBT、TOTPPP、BT、PPP企业债券、市政债券中期票据但是公司所处城市建设行业相对于经济发展的超前性和先导性，银行贷款在期限、规模等方面与都不能满足需求；而且银行贷款对城市建设项目来说融资成本偏高；尤其是近两年来，银监部门对地方政府融资平台“解包还原”等监管措施的实施，对公司银行融资的资格准入、融资产品的选择都带来了极大的不确定性。因此在开拓银行融资主渠道的同时，必须积极探索直接融资等其他渠道。（二）直接融（二）直接融资资1、债务性融资（1）信托融资信托融资的特点是信托
4、融资贷款不增加投资人的负债，不引起资产负债表恶化。包括信托贷款和股权信托两种方式：. 信托贷款，类似于银行信贷，上半年我司发行了2.4亿元单一信托贷款，极大地缓解了公司的资金压力。. 股权信托，指信托公司运用信托资金对项目进行股权投资，以股息、红利所得以及到期转让股权方式作为信托收益的一种资金运用形式。（2）资产证券化（ABS）融资特点是发行资格的要求较低，审批快，成本低，借款期限适中。但该方式目前国内少有成功案例。（3）债券融资包括中期票据、企业债券、市政债券等形式。集团11月份以幕燕风貌区的名义发行了25亿元的债券，一定程度上支持了集团的融资工作。后续将尝试中期票据融资，有关信用等级评定等
5、工作已经在有序推进。该方式优点是发行成本低、募集资金量大、有利于企业宣传和品牌形象树立。缺点是发行条件多，审批程序严格、资金筹集费用高、风险大、违约成本高。2、权益性融资需要围绕项目的运作成立专门的项目法人公司，由公司通过产权招商或发行股票进行市场化融资，并进行项目综合开发经营。由于没有债务性融资的还本付息压力，将是公司后续建设项目融资创新的重点，并已经在“永济江流”项目中进行了积极的尝试。（1）股权融资通过构建项目运营企业，向民营机构或个人出让股权，引入战略投资者来筹集资金的一种融资方式。股权融资的优点是筹集的资金量大，且没有到期还本付息的压力，风险较小。其缺点：一是操作复杂；二是代价高昂。
6、对投资者而言，投资风险较大，需要有较高的回报，需要参与收益分配；三是控制权丧失风险，投资者的加入，将导致企业股权结构的调整，可能使原有控制者失去控制权。（2）股票融资，暂不具备实施条件。3、建设项目融资以建设项目的名义，以该项目自身预期现金流量和未来收益、自身财产与所有者权益为保障来筹集资金的一种融资方式。主要应用于基础设施建设和规模大、具有长期稳定预期收益的项目，主要有BOT、BT、TOT、PPP等类型。此融资方式可以提高专业投资者的积极性，改善设施的运营效率，学习其先进的管理经验和技术，但前期准备和谈判阶段需要较大投入、运作周期长、过程复杂。4、融资租赁目前公司资产结构相对单一，暂不具备尝
7、试条件。二、融资创新对项目运作的影响从以上对融资工具的分析来看，近期公司的融资工作还是以银行贷款、债券、信托等债权性融资工作为主，维系公司资金链的安全。在此基础上，积极探索权益性融资和建设项目融资模式，这符合市政府对风貌区“政府主导，市场化运作”的要求。“永济江流”、“达摩古洞”、“童话主题公园”等景点项目，共同的特点是文化底蕴丰厚、自然条件优越、特色鲜明、投资强度大，建成后将形成兼具古今中外元素的独特旅游产品集群，但巨大的投资也阻碍了项目的落地实施。经过对“永济江流”、“达摩古洞”这两个相对成熟项目的研究、市场调研，逐渐形成了以股权融资或以BOT为主的建设项目融资的运作思路。“永济江流”景区
8、项目，经过大量的前期准备和与若干意向投资者的艰苦谈判，在市国资委、集团的大力支持下，上个月终于以股权融资的模式，按照规定的公开招商程序，评定了浙江钱塘集团投资综合体为股权战略合作者，相关报批工作正在进行中。对公司而言，重要的不仅仅是引进了数以亿计的股权融资款项，拉开了经营性项目建设的序幕，更为重要的是引进了钱塘集团作为专业投资者的市场运作经验和能力，分担了项目运作的市场风险。这与当前鼓励民营资本通过兼并重组等方式进入垄断行业的竞争性业务领域，支持民营资本进入基础设施、公共事业、金融服务和社会事业相关领域的政策相契合。三、对风貌区的可持续发展的认识风貌区目前整治成果初现，但这只能仅仅是阶段性的节
9、点。目前公司每年约1500万元的管理费用，已达400万元并逐年递增的公共资源管养费用等等，由于公司没有经营性项目，不具备自我造血机能，缺乏资金来源而日益成为包袱，虽然可以通过争取部分财政性补贴，但根本上只有依靠发展才可能得以解决。“永济江流”景区项目的股权融资实践探索，为后续的“达摩古洞”、“童话主题公园”等景点项目融资、运作模式树立了样板。公司将以寻求战略合作伙伴进行权益性、建设项目融资为基本运作思路，加快以这三大项目为主，以及挂牌出让的佛灵门五星级酒店、中石化油库度假村，和长江休闲文化创业特别社区、汽车主题公园、幕府胜境等一系列配套服务设施项目的不同模式的建设、运作，力争2-3年后幕燕滨江风貌区将形成生态友好的森林公园型5A级的 “吃住行游购娱” 旅游全链条产品集群，实现社会效益与经济效益的良好结合，真正实现风貌区良性循环的可持续发展。
