工程管理指导书样本

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1、第 1 页 共 13 页四季花城四季花城（二期）（二期）工工程程管管理理指指导导书书工程地点：工程地点： 深圳市深圳市龙岗龙岗区坂田五和大道西区坂田五和大道西侧侧编编 制：制： 公司地公司地产产工程管理部工程管理部 2000/1/14第 2 页 共 13 页目录目录1.1.工程简况工程简况2.2.公司对本项目的基本要求公司对本项目的基本要求3.3.本工程的管理重点和难点本工程的管理重点和难点4.4.工程管理架构工程管理架构5.5.施工单位和工程监理单位安排施工单位和工程监理单位安排6.6.开工前的准备工作开工前的准备工作7.7.招标与合同管理招标与合同管理8.8.工程质量控制工程质量控制9.9

2、.现场成本控制现场成本控制10.10.工程进度控制工程进度控制11.11.图纸设计图纸设计12.12.工程资金计划工程资金计划13.13.文明施工文明施工14.14.成品保护成品保护15.15.配合销售策略配合销售策略16.16.三期工程施工准备三期工程施工准备17.17.工程资料管理工程资料管理18.18.监理公司的工作要求监理公司的工作要求19.19.工程移交工程移交第 3 页 共 13 页一 工程简况四季花城是深圳市公司房地产有限公司在关外开发的第一个多层住宅项目，占地面积约 22 万 M2，建筑面积达 30 万 M2，其中一期 11 栋共 7.6 万 M2，二期共10 栋 6-11 层

3、框架结构，三期计划 2000 年 8 月正式动工。二期工程共分四个区，其中：一区包括 1、2、3#楼，6 层框架结构，建筑面积为 3.3 万 M2；二区包括 4、5#楼，6 层框架结构，建筑面积约 3 万 M2；三区区包括 6、7#楼，6-9 层框架结构，建筑面积 2.4 万 M2；四区包括 8、9、10#楼，6-11 层框架结构，四区总建筑面积 3 万 M2。现场地质条件较好，经勘探，4-10#楼采用天然地基，1-3#楼采用桩基；上部结构采用异行柱框架结构，内填充轻质砌体，外墙采用防水涂料（部分面砖） ，室内为公司标准装修。四季花城是是公司在深圳大规模开发的第一个项目，二期能否按质按时交付使

4、用，对第三期、第四期的销售影响很大；同时四季花城也是公司 2000 年结算两个的项目之一，是公司 2000 年最重要的利润来源。二 公司对本项目的基本要求1. 2000 年底竣工并交付使用；2. 2000 年中旬正式发售，在此之前完成有关的施工及包装工作；3. 工程质量达到优良，减少投诉率；4. 节省施工造价。三 本工程的管理重点和难点1. 提前开工的处理：由于 2 月底开始陆续出施工图，全部图纸完成时间是 3 月底，为保证正常的施工工期，需边报建边开工，项目部应妥善处理施工单位无证开工、以及各类手续的办理工作；2. 工期并不宽裕：尽管二期工程大部分为 6 层框架结构，而且基础简单，但拿到开工

5、证（4 月底）之前，施工单位的施工速度较慢，按 12 月底入伙计算，正常的施工时间只有 7-8 个月时间；3. 配合销售：为配合现场销售展示，公司对现场文明施工要求越来越高，配合内容也越来越多，在施工计划中应充分考虑这一因素；4. 提高工程质量：高水平的建筑工程质量是公司近年准备推出的销售品牌，也是公司有待进一步改善的地方；5. 一期工程建设经验总结：四季花城一期工程的建设，克服了相当大的困难，获得了大量的宝贵的经验，同时也有一些失误；二期工程的建设与一期有很多相似的地方，也有很多可以借鉴的地方；6. 参建单位多：二期工程开工量大，参建施工单位多，监理单位和设计单位亦分别达到三个，如何协调各单

6、位之间的矛盾，在各单位之间建立互相学习互相竞第 4 页 共 13 页争的气氛是一个难题；7. 欠缺合作经验：参建的施工单位和监理单位中，大多数是近年第一次与我公司合作，或者和我公司合作时间不长，应经常向他们灌输我公司的配合销售、工程质量、工程进度等方面的要求，同时，可从中寻找有最佳配合单位，为三期工程做好准备工作；8. 与政府部门的沟通：四季花城项目除地理位置较偏远外，该项目所属的龙岗区有关建筑业主管部门的许多工作都不够规范和系统，对于我们这样一个规范化的公司而言，如何与建筑主管部门打好交道、沟通关系，以方便工作的顺利展开也是一个重点和难点；9. 适应公司规范管理制度：随着公司管理架构的调整，

7、以及相关工作的规范化和制度化，很多工作的方式方法与以前的有所区别，项目经理部应充分熟悉和遵守相应的制度和规范，充分利用公司有关职能部门的服务平台，更好的完成工作。四 工程管理架构五 施工单位和工程监理单位安排1. 由于工程量较大，同时考虑到图纸设计由三家设计单位完成（1 区由深圳大学建筑设计院设计，2 区由北京建筑设计研究院设计，3、4 区由清华大学建筑设计研究院设计） ，二期工程安排 4 家施工单位进场施工，三家监理单位负责工程监理；2. 深圳深龙港建设监理公司负责 1 区桩基及 2 区的监理工作，华西建设监理公司负责 1 区除桩基以外的监理工作，九州建设监理公司负责 3 区、4 区的监理工

8、作；项目经理监理公司工程组成本组质量检查组公司职能部门：工程 管理部、成本控制部公司领导其他人员第 5 页 共 13 页3. 施工单位方面，经过公司招标小组的精心考察和评估，拟安排江苏一建六处、华西一公司、广胜达、市政三公司分别施工 1 区、2 区、3 区、4 区。六 开工前的准备工作1. 甲方临时设施搭设、办公设备申请及购置；2. 完成现场三通一平，保证水、电供应充足，同时应考虑销售需要；（一期工程由于水、电供应量不足，对工程有一定的影响）3. 现场临建搭设应进行总体规划、统一布置，减少资源的浪费，同时也方便管理。4. 熟悉项目的有关情况，包括工程地质情况、图纸、施工单位与监理公司情况、公司

9、对项目的要求（进度、质量、销售等） 、红线内外地下管线、市政配套、其他急需解决的问题。七 招标与合同管理1. 总承包和甲方分包工程，应严格按照公司招投标规范和合同办理规范执行，实行全面招投标制，采用公司标准化文件；2. 工程管理中坚持以合同为依据，严格执行合同条款；3. 招标A. 甲方的全部要求应在招标书中体现，包括控制工期和配合销售要求；B. 施工合同签订时，应充分预留可能出现的各种意外造成的工期、成本损失。八 工程质量控制1. 工程质量目标A. 竣工验收：核验优良、8 个分部工程优良，观感 88 分以上；B. 施工过程中，各验收的分部分项工程合格率为 100%；C. 保证工程的使用功能，特

10、别是屋面、外墙、厨卫、地下室等渗漏水（以户为单位，渗漏率要求小于 2%） ，墙面裂缝，给排水通畅等等。2. 制度策略A. 成立专门的质量检查组，专职负责工程的施工质量检查工作，人员可考虑从社会上招聘部分经验丰富的技术工人或者班组长等等；B. 全面贯彻 “100%检查”的质量管理措施，建立起了每户质量检查档案 ，力求从主体钢筋绑扎、混凝土浇注到最后的装修阶段，对每一个分项工程质量都进行记录，做到少出错、不出错，每户的质量自始至终有人跟踪落实，责任到人头；C. 制定详细、可操作的质量奖罚细则，对检查施工过程中出现的分项工程质量问题进行奖罚，奖励应落实到个人，奖罚金额力争平衡；D. 协助、要求、监督

11、施工单位完善质量管理体系，加强对施工单位三检的检第 6 页 共 13 页查；E. 对达不到甲方要求的管理人员（质量不合格、进度达不到计划、不配合、不遵守工地纪律） ，应要求施工单位予以更换；F. 加强对总承包单位、甲方的分包单位的管理和控制，乙方分包工程的施工单位必须经甲方书面认可，分包合同应报甲方备案；G. 建立质量问题通报制度：质量有问题，通报施工单位总部及有关单位，责令施工单位提供质量问题情况说明书及处理意见；H. 在二期全部的施工单位中开展质量、进度和文明施工比赛，建立一种互相学习、互相竞争的氛围，对于各方面都领先的施工单位，除进行多方面的宣传外，还应对相关的单位和个人进行一定的物质奖

12、励；I. 项目部应会同工程管理部着手建立一套完整的质量控制细则，对一些不规范、不合理的工艺进行革新；J. 项目经理部应加强与本公司其他项目联系，定期到其他项目进行学习参观，积极参加公司组织的各种培训工作；K. 物业公司对于如何保障房屋的使用功能具有相当的经验，项目部可邀请物业公司参加以下工作：图纸会审、定板会、标准间施工、有关设备的验收等等。3. 技术策略A. 材料设备的选样定板应召开定板会，重要材料设备应邀请公司有关领导、万创公司、研究中心、项目部、工程管理部、成本管理部等部门参加；B. 材料选用方面，应优先考虑提高工程质量方面的因素；为保证工程质量，对外墙砌体、外墙装饰材料、铝合金门窗、屋

13、面隔热材料、防水材料等重要的建筑材料，可以考虑采用新型的产品（如：塑钢窗等等） ；C. 加强与研究中心、工程管理部以及其他有关部门的联系，在成本可以接受的条件下，尽量采用质量更可靠的新产品、新工艺进行施工；D. 材料设备尽量采用厂家生产的成品或半成品，现场安装，例如：木门、窗、栏杆扶手、钢筋网（楼面钢筋）等；E. 加强对乙方供货材料的监控，加强材料的取样、送检、试验的管理，提前作好送检工作，重要材料的取样甲方必须派人参加；F. 采取具体有效的措施对成品进行保护，特别是甲方分包单位的成品保护；G. 由于施工工期短，同时为了控制成本，保证施工质量，在开工前应加强审图力度（包括专家审图） ，并充分总

14、结一期经验教训（建议召开一期总结会议） ，对一期中出现的问题提前予以根绝；H. 甲方和监理人员应充分熟悉图纸，在总承包工程和甲方分包专业开工前，应组织人员进行图纸会审，并对分包与总包图纸的吻合性进行核对；第 7 页 共 13 页I. 开工前，按公司施工组织设计审查规范对施工组织设计进行严格审查，对施工方案进行充分论证，特别要消灭一期中因施工方案导致的质量问题；J. 施工难点及业主易投诉的地方（渗漏，空鼓裂缝，建筑尺寸标高，成品保护等） ，乙方先报施工方案，做样板（含标准间） ，确认后方可大面积施工。九 现场成本控制1. 严格按四季花城二期成本控制指导书进行工程成本控制；2. 由公司审算部对现场

15、技术人员进行预算培训，加强现场技术人员的预算知识；3. 建立在保证工程施工质量、工期的前提下，对合理化建议（图纸错误除外）实行奖励的制度；4. 加强签证的管理力度，建立现场签证审查制度；对签证工程应及时现场复核，并在工程完工后 15 日内确认工程量；发现错签、多签，公司应追究有关人员的责任；5. 对建筑材料的选用、施工工艺的选择上，应尽可能的考虑造价方面的因素；6. 在正式开工前，应组织专家对施工图纸进行会审，对图纸中不经济的地方进行调整。十 工程进度控制1. 进度控制目标A. 开工时间：2000 年 3 月 20 日B. 1-10#楼第四层顶板完成时间：2000 年 5 月 10 日C. 1

16、-3#楼、5#楼封顶时间：2000 年 5 月 30 日D. 6-9#楼封顶时间：2000 年 6 月 10 日E. 10#楼封顶时间：2000 年 6 月 30 日F. 1-9#楼核验时间：2000 年 11 月 10 日G. 10#楼核验时间：2000 年 12 月 10 日H. 幼儿园核验时间：2000 年 7 月 20 日2. 制度策略A. 加强工作的计划性，项目部每月底应编制下月的工作计划，应包括总承包施工计划、各分包单位施工计划、各种材料设备计划、资金计划、招标及合同办理计划、报批报建计划、以及设计图纸等等；B. 加强对施工单位进度计划性的控制力度，计划要求具体、详细，必须有确切可行的保障措施，例如人力安排、人力来源等；每周每月必须书面填报施工计划；C. 完善工程例会制度，工程例会上，应逐一核对上周计划是否完成，对未完第 8 页 共 13 页成的计划应提出完成时间，以及保障措施，对屡次不能按计划完成的单位和个人，应通报批评；D. 减少甲方分包，尽量由总承包分包，甲方控制；E. 加强分包单位（以及甲供材料设备）的管理，提前考察，提前签定施工合同，要求