我国房地产周期波动与金融政策分析

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1、我国房地产周期波动与金融政策分析我国房地产周期波动与金融政策分析摘要摘要1991 年房改在全国范围内推行，我国房地产市场自此形成，迈入发展。在这二十年的 发展历程中我国房地产市场经历了几次明显的周期波动。剧烈的房价地产波动不仅不利于 房地产业自身的健康发展，而且会给整体宏观经济带来冲击和影响。金融政策作为主要的 房地 产调控政策之一，对平抑房地产周期波动有着不可替代的效应。 本文首先简要阐述了金融政策和房地产周期波动的基础理论，从房地产周期理论和金 融政策对房地产周期波动的影响两个方面展开，通过对影响机理的分析，结合我国金融政策和房地产周期波动的现实描述，依据周期划分的结果在政策回顾的基础上，

2、探讨不同房 地产周期中，我国金融政策的实效，进一步总结我国金融政策的变化趋势，和探讨政策周 期的存在性，最后，综合主要结论，提出平滑的房地产周期波动的政策建议。关键词关键词: :金融政策； 房地产周期波动； 政策实效一、一、 房地产周期波动基本理论房地产周期波动基本理论( (一一) )房地产波动与房地产周期波动房地产波动与房地产周期波动 房地产波动包含了房地产经济的各个层面, 其概念是随着研究的不断深入而发展变化 的,目前并没有形成公认的标准。目前国内外学者主要通过房地产周期来研究房地产波动。 房地产周期的概念来自经济周期理论。国内外房地产业发展的历史证明,房地产业的发 展要受到宏观经济发展、

3、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的影响,在发展过 程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的周期性过程。它一方面同宏观经 济总的发展态势密切相关,另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。 房地产周期是在房地产波动过程中表现出来的,那么房地产周期首先呈现为或者说属于 房地产波动，于是房地产周期必然表现为房地产波动。而房地产波动却不一定都表现为房 地产周期。从总体上看,除了房地产周期波动外,还存在其他波动形态如长期趋势、季节波 动、随机波动等，也就是说房地产周期波动只是房地产波动的一部分。此外,由于土地资源 的短缺和房地产的不可替代性, 房地产波动的长期趋势相当显著

4、。因此房地产围绕长期趋 势起伏波动的运行状态具有更明显的周期性特征。 ( (二二) )房地产周期的阶段表现房地产周期的阶段表现 一般认为，房地产周期可以分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退 阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。 当扩张转为收缩时,房地产经济达到繁荣阶段的最高点,即波峰:当收缩转为扩张时,房地产 经济达到萧条阶段的最低点,即波谷。再进入新一轮的循环。如图 1 所示：图图 1 1：房地产周期的四个阶段：房地产周期的四个阶段 在周期运行图中,有四个关节点：分别是 a(峰顶)!b(萧条转折点)!C(谷底)!d(扩张转 折点)，以

5、这四个点位划分,整个周期有下面四个阶段：ab 衰退期;bc 萧条期;cd 复苏期; da 繁荣期。根据经济周期理论对周期中各个阶段的一般描述,同时结合房地产业实际运行 特点,可以对房地产周期在不同阶段的运行特点进行简要分析： (1)衰退阶段（收缩）：ab。衰退阶段是接着繁荣阶段发生的。房地产行业由盛转衰,房 地产交易价格和交易数量都出现大幅度的萎缩，房地产投资额明显下降，这预示着房地产衰退阶段的到来。 (2)萧条阶段（停滞）：bc。经过衰退阶段之后,房地产周期便进入萧条阶段。这个 阶段一般认为会持续较长时间。特征是房地产销售价格继续沿着衰退阶段的跌势下降,房地 产交易量进一步减少,空置率居高不

6、下,房地产商破产现象更为普遍,房地产泡沫完全破灭。 (3)复苏与增长阶段（调整与恢复）：cd。复苏阶段是承继萧条阶段而出现的,一般 经历时间较长。在此阶段，房地产供求关系开始改善，房地产需求和房价上升并呈持续增 长趋势，交易量回升，房地产投资逐渐增加，整个房地产市场明显逐渐景气。在市场加速 复苏的刺激下,人们对房地产市场充满乐观预期、土地市场明显开始活跃。 (4)繁荣阶段（膨胀）：da。经过复苏阶段后,房地产周期波动便进入繁荣阶段,并达 到周期循环的波峰,这一阶段持续时间相对较短。主要特征表现为：房地产开发投资进一步 加大，市场中投机者活跃，其他行业的企业大量进入房地产市场；交易量急剧上升；房

7、价 越来越高，逐渐达到顶点；整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象，但伴随着价格的不断上 扬直至顶峰，房地产泡沫逐渐形成并不断加大,房地产销售市场逐渐达到饱和极限,房地产 交易量明显下降,空置率现象增加,销售价格开始回调。在这一时期,人们开始对房地产市场 产生悲观预期。 ( (三三) )房地产周期类型及衡量指标房地产周期类型及衡量指标 (1)房地产周期类型 房地产周期的概念来自经济周期理论，因此房地产周期可以仿照经济周期的划分方式， 分为古典型和增长型：古典型周期主要存在 20 世纪 30 年代以前经济衰退时期的工业 化国家。随着经济的发展和制度的完善，古典型周期逐渐让位于增长型周期。增长型周 期的

8、特征是经济运行总量指标在绝对量的变化上保持较为明显的上升趋势，而增长速度呈 现一定的周期性变化。改革开放以来，我国国民经济在整体上一直保持较为稳定的增长趋 势，因此，可以认为我国当前房地产周期主要表现为增长型周期。 (2)房地产周期衡量指标 不同的指标可以指示房地产市场不同阶段的运行状态，据此我们可以将判断房地产周 期波动的指标分为：指示指标（商品房价格和成交量） 、预示指标（利率）和滞后指标（空 置率） 。 在所有的指标中，通常认为空置率是能标识房地产市场运行结果的最佳变量。它反映 了经由房地产系统运行后供求关系的缺口，空置率在循环顶峰最小，随后慢慢增加在低谷 达到最大值，形成一个与房地产周

9、期轴对称的相似波形。但美中不足的是，空置率的统计 数据并不完全，一般情况下只能选取其他次优的变量数据来分析房地产周期波动。二、二、 房地产金融政策概述房地产金融政策概述( (一一) )房地产金融政策的内涵房地产金融政策的内涵 住宅使用的排他性以及政府财力的限制,决定了房地产不可能成为公共产品,另一方面, 房地产完全市场化又会引发投资过热、房价泡沫、空置率过高等问题,不利于提升社会整体 福利水平。因此在市场化的同时,政府采取合理的政策对房地产市场进行调控是非常必要的,随 着我国房地产市场的逐渐成熟壮大，产业对金融支持的依赖程度不断上升，金融政策已成 为调控房市、平抑周期波动的核心手段。 一般而言

10、，我们可以将房地产调控政策归纳为土地、金融、税收三大政策。这其中， 房地产金融政策见效最为显著，故而为大多数国家所采用。金融政策指的是政府运用相关 金融工具和手段，调节和控制进入房地产市场的资金流量，以干预房地产市场运行的宏观 调控行为。房地产业的资金密集度高，资金注入是推动房地产市场运行的主要动力，通过金融政策调节房地产业资金流入，能在较大程度上影响房地产市场的发展。房地产金融调 控政策主要有： (1)货币供应量政策 货币供应变动可以直接或间接引起房地产市场波动： 从直接途径来看，货币供应量满足的是房地产商品对货币的需求，它的增加为房地产 开发投资及消费提供了更丰厚的资金来源。当货币供应持续

11、增长，将催化居民将货币实物 化的消费心理。房地产需求的不断上升，会因供给的短期刚性，而导致房价和成交量的双 重上涨，结果推动房地产市场进入扩张期。 从间接途径来看，货币供应量的变动会影响整个金融市场的供求关系，进而对利息率、 收益率等指标产生影响。而这些重要指标的变化，又反过来会影响货币支出和需求的变动。 这一连串变化的影响扩展到房地产或整个宏观经济内部，使房地产经济甚至整个宏观经济 产生波动。 (2)利率政策 利率体现了资金的比较价值。利率政策的内容主要包括对基准利率、存贷款利率上下 限的调整以及对房地产开发、住房贷款利率的特殊规定等。 利率政策会对房地产投资消费两方都产生影响：（1）房地产

12、投资方面。房地产开发投 资需要庞大的资金流，其中相当大比例的资金来自于银行及各金融机构的贷款，利息的高 低影响投资的成本和利润的获得，进而影响企业开发投资的积极性；（2）房地产消费方面。 贷款利率的变动直接决定了利息额的大小，进而影响消费者的还款压力和贷款信心。对家 庭购房来说，利率的变动可能通过偏好、心理预期和压力等因素放大或缩小，因而在不同 利率基础上的调整，可能产生效果完全不同的现象。 (3)央行对金融机构的监管政策 央行对金融机构的监管政策，建立在帮助金融机构规避风险，引导金融业健康发展的 目标之上，包含对金融机构自身资本构成及风险管理的监督、业务指导等一系列相关内容。 其中对金融机构

13、存贷款业务的政策改变，将直接导致市场的资金变化，从而能直接和明显 地影响房地产周期波动。 (4)商业银行的信贷政策 商业银行的信贷政策涉及投资和消费两方，是实现信贷资金优化配置并促进经济结构 调整的重要手段。商业银行信贷环境的宽松会直接引致大量资金流入房市，推动投资消费 的活跃和市场的繁荣。反之则会抑制市场活跃。总体来讲，信贷政策对房地产市场周期波 动的影响与货币供应量政策类似，它们大体来说都是直接的房地产资金调控政策。但商业 银行的信贷政策显然灵活性更大，引导性、限制性的信贷政策都有较强的针对性，相比于 只能“一概而论”的货币供应量政策，它对具体行业发展的影响更显著。 可以简要地把以上政策概

14、括为两大类，即中央银行的货币政策和对房地产提供信贷的 金融机构的监管政策。 ( (二二) )金融调控政策涉及的主要经济变量金融调控政策涉及的主要经济变量 政府在一段时间内通过金融政策对房地产市场的干预方向，主要可以通过以下经济变 量反映出来： (1)利率 利率下调一般反映了国家欲扩张房市的意志，中央银行实行的利率下调会增加银行的 贷款货币供给，进而促进房地产投资和消费的支出，市场活跃，景气上升；利率上调则是 国家想要收缩房市的重要标志，当中央银行上调利率时，房地产投资和消费都会出现收缩， 房市将步入下滑阶段。但这种变化趋势并不是绝对的，在经济热潮中，利率的上调可能无 法遏制房市的高涨，从而出现

15、房地产经济和利率同时走高的局面。(2)货币供应量 货币供应量，是指一国在某一时期内为社会经济运转服务的货币存量，它由包括中央 银行在内的金融机构供应的存款货币和现金货币两部分构成。中央银行对货币供应量的调 整，直接影响流通中的资金量，具体的影响途径前面已有分析。一般认为货币供应量的增 加可以一定程度上刺激房地产市场的复苏和繁荣，即二者是正向联系。 (3)存款准备金率 调整存款准备金率是中央银行调控货币量的常用手段，可以反映中央银行乃至中央政 府对某个行业甚至整个宏观经济的大致政策调控方向。存款准备金率的提高可以有效压缩 金融机构的可供贷款资金总额，房地产开发投资资金的投入也会由于可贷资金的减少

16、而较 大规模地下降。 (4)房地产开发项目的最低资本金比例 除利率政策外，信贷是房地产金融调控最有力的手段。房地产开发项目的最低资本金 比例，大致等同于对房地产项目要求的企业自筹资金比例。这一指标表现了政府对房地产 信贷的松紧程度。降低资本金比例，有利于房地产开发企业的资金周转，从而对鼓励供给 和降低房价起到一定的利好作用。三、三、 金融政策所扮演的角色金融政策所扮演的角色( (一一) )金融调控政策效用金融调控政策效用进一步对金融调控政策对房地产市场的影响进行分析，主要角度包括货币供应量和住 宅成交量、真实利率和住宅价格、房地产政策与投机获利空间等。 (1)货币供应量和房地产 我们选取 M2 为衡量货币供应量的指标.商品房销售额增速为成交变化的指标。如图 2，根据相关性统计得出 1999 年 1 月至 2010 年 3 月共 135 组数显示两者的相关系数为 0.45,存在明显的相关性，货币供应量和房地产成交额存在显著的联系。因此, 为抑制房地 产市场过热和价格过高，在制定调控房地产行业的金融政策时候,可以适当降低货币供应量 及提高最低首付比例